Στον εταιρικό τομέα, η απόφαση για την αγορά ή τη μίσθωση ενός γραφείου δεν είναι θέμα προτίμησης. Είναι μια απόφαση που επηρεάζει άμεσα την οικονομική δομή, τις λειτουργίες και την ανάπτυξη μιας εταιρείας.
Και δεν υπάρχει μία μόνο σωστή απάντηση. Εξαρτάται από τη στιγμή.
Όταν μια εταιρεία —μικρή, μεσαία ή μεγάλη— αναζητά χώρο, δεν αξιολογεί μόνο την τοποθεσία ή την τιμή. Αξιολογεί το αναπτυξιακό δυναμικό, τη ρευστότητα, την πρόσβαση σε χρηματοδότηση και την πραγματική χρήση που θα έχει το ακίνητο.
Αγορά: έλεγχος, αλλά με δέσμευση
Η αγορά ενός γραφείου επιτρέπει τον πλήρη έλεγχο του περιουσιακού στοιχείου και την προστασία από τις αυξήσεις ενοικίων.
Απαιτεί όμως:
• σημαντική αρχική επένδυση,
• κεφαλαιακή δέσμευση,
• λιγότερη ρευστότητα για την επιχείρηση.
Λειτουργεί καλύτερα όταν η εταιρεία έχει σταθερότητα, όραμα μονιμότητας και σαφήνεια σχετικά με τη μακροπρόθεσμη λειτουργία της.
Ενοικίαση: στρατηγική ευελιξία
Η ενοικίαση επιτρέπει ευελιξία.
Είναι ιδανικό όταν:
• η εταιρεία αναπτύσσεται,
• δεν θέλει να δεσμεύσει κεφάλαια,
• χρειάζεται ευελιξία,
• ή θέλει να δοκιμάσει μια τοποθεσία πριν λάβει μια τελική απόφαση.
Γι' αυτό πολλές εταιρείες νοικιάζουν πρώτα, αξιολογούν τη λειτουργία τους και στη συνέχεια αγοράζουν.
Διατίθενται ακόμη και υβριδικά σχήματα, όπως διαδικασίες ενοικίασης με δυνατότητα ιδιοκτησίας ή προοδευτικής χρήσης.
Ο παράγοντας που αλλάζει τα πάντα: η λειτουργία
Ένα διοικητικό γραφείο δεν είναι το ίδιο με ένα κέντρο επιχειρήσεων ή μια εταιρεία που θα επενδύσει σημαντικά σε αναβαθμίσεις (CAPEX).
Εάν η εσωτερική επένδυση είναι υψηλή, η απόφαση αλλάζει.
Εάν η χρήση είναι προσωρινή, αυτό επίσης αλλάζει.
Εάν η τοποθεσία είναι στρατηγική μακροπρόθεσμα, η αγορά είναι μια πιο ελκυστική επιλογή.
Οι αποφάσεις εδώ δεν λαμβάνονται με βάση τη διαίσθηση. Λαμβάνονται με βάση τη χρήση, τη δομή και το επιχειρηματικό όραμα.
Μια πραγματική περίπτωση: όταν η στρατηγική καθορίζει την απόφαση
Πριν από μερικούς μήνες συνεργαζόμουν με μια πολυεθνική εταιρεία που, παγκοσμίως, συνήθως αγοράζει τα εταιρικά της γραφεία για τα κεντρικά της γραφεία.
Σε αυτήν την περίπτωση, χρειάστηκε να μετακομίσουν σε ένα πιο σύγχρονο κτίριο με καλύτερες συνθήκες λειτουργίας. Ωστόσο, εκείνη την εποχή η αγορά προσέφερε πολύ λίγες επιλογές αγοράς και οι περισσότεροι διαθέσιμοι χώροι ήταν προς ενοικίαση.
Αξιολογήσαμε τρία σενάρια:
• αγορά αρκετών ορόφων σε εταιρικούς πύργους,
• απόκτηση γης και ανάπτυξη των δικών σας κεντρικών γραφείων,
• ή ενοικίαση ενός υπάρχοντος χώρου.
Κατά τη δομή του πίνακα ανάλυσης, διαπιστώσαμε ότι:
• οι διαθέσιμοι προς αγορά χώροι δεν πληρούσαν πλήρως το απαιτούμενο προφίλ,
• η ανάπτυξη ενός κτιρίου περιελάμβανε μια διαδικασία άνω των τριών ετών μεταξύ των αδειών, του σχεδιασμού και της κατασκευής,
• και ορισμένα έργα υπό ανάπτυξη δεν θα ήταν έτοιμα στον χρόνο που χρειαζόταν η εταιρεία.
Όταν αναλύσαμε την αγορά ενοικίασης, βρήκαμε μια επιλογή που πληρούσε όλες τις απαιτήσεις: τοποθεσία, χώρο στάθμευσης, προφίλ κτιρίου και συνθήκες λειτουργίας.
Η τελική απόφαση ήταν σαφής: να υπογραφεί μια μακροχρόνια σύμβαση μίσθωσης.
Όχι επειδή δεν ήθελαν να αγοράσουν, αλλά επειδή το απαιτούσε η επέμβαση και ο χρόνος.
Τι συμβαίνει στην αγορά
Ιστορικά, η Δομινικανή Δημοκρατία είχε μια ισχυρή κουλτούρα ιδιοκτησίας. Πολλές επιχειρήσεις προτιμούν να λειτουργούν από τον ιδιοκτήτη.
Αλλά αυτό εξελίσσεται.
Με την είσοδο των επενδυτικών κεφαλαίων, έχουν αναδυθεί έργα που γεννιούνται:
• για να αποκτηθούν από έναν μόνο θεσμικό επενδυτή και στη συνέχεια να μισθωθούν,
• ή για να διατεθούν στην αγορά σε μονάδες από την προέλευσή τους.
Αυτό έχει δημιουργήσει περισσότερες επιλογές. Σήμερα, ένας χρήστης μπορεί να νοικιάσει, να αγοράσει ή να δομήσει την είσοδό του σύμφωνα με τη στρατηγική του. Αλλά βλέπουμε επίσης περισσότερα περιουσιακά στοιχεία στα χέρια ενός μόνο θεσμικού ιδιοκτήτη, γεγονός που ενισχύει το μοντέλο ενοικίασης.
Η πραγματική οικονομική μεταβλητή
Η απόφαση εξαρτάται επίσης από συγκεκριμένους αριθμούς.
Εάν η ενοικίαση είναι πιο ακριβή από την αγορά μακροπρόθεσμα, η αγορά μπορεί να έχει νόημα. Εάν η αγορά επιβαρύνει την ταμειακή ροή της εταιρείας, η ενοικίαση μπορεί να είναι πιο αποτελεσματική.
Άλλοι παράγοντες περιλαμβάνουν:
• πρόσβαση σε χρηματοδότηση,
• κόστος χρήματος,
• χρήση κεφαλαίου για λειτουργίες έναντι επενδύσεων σε ακίνητα.
Κάθε εταιρεία έχει μια διαφορετική πραγματικότητα. Η απόφαση δεν αφορά την αγορά ή την ενοικίαση. Πρόκειται για την κατανόηση του τι χρειάζεται η εταιρεία αυτή τη στιγμή και πώς αυτό το ακίνητο μπορεί να γίνει εργαλείο ανάπτυξης. Επειδή στον εταιρικό τομέα, ο χώρος δεν είναι δαπάνη ή μεμονωμένη επένδυση. Είναι μέρος της επιχείρησης.
Προτεινόμενα αναγνώσματα:
