Wie man ein Bau- oder Immobilienentwicklungsprojekt in der Dominikanischen Republik im Jahr 2026 finanziert

SANTO DOMINGO – Die Realisierung eines Bauprojekts, sei es ein Mehrfamilienhaus, eine Ferienanlage oder ein Sozialwohnungsbaukomplex, erfordert eine ganz andere Finanzierung als der Hypothekenkredit für den Kauf eines Eigenheims. Der Bauträger benötigt Kapital, bevor eine Immobilie als Sicherheit vorhanden ist, muss dieses Kapital im Zuge des Baufortschritts etappenweise freigeben und benötigt in vielen Fällen rechtliche Strukturen, um sowohl seine eigene Investition als auch die der Käufer vom Plan abzusichern.

Im Laufe der Jahre hat das dominikanische Finanzsystem verschiedene Instrumente speziell für diesen Zweck entwickelt. Die staatliche Bank Banreservas verfügt über ein Portfolio im Wert von über 21 Milliarden RD$, das dem Bausektor gewidmet ist und allein rund 29 % der gesamten Finanzierung dieses Sektors durch das dominikanische Bankensystem ausmacht. Neben Geschäftsbanken und Sparkassen existieren weitere Mechanismen wie Immobilienentwicklungsfonds und die CONFOTUR-Steuervergünstigungen, die zwar keine Bankkredite ersetzen, aber die finanzielle Tragfähigkeit eines Projekts erheblich verbessern.

Dieser Leitfaden bietet anhand von Informationen aus offiziellen Quellen einen Überblick über die wichtigsten Finanzierungsmöglichkeiten für Bau- oder Immobilienentwicklungsprojekte im Land, erklärt die Funktionsweise der einzelnen Optionen und zeigt auf, worauf man achten sollte, bevor man sich für die richtige Option für ein bestimmtes Projekt entscheidet.

1. Warum die Finanzierung eines Projekts sich von der Finanzierung eines Hauses unterscheidet

Eine herkömmliche Hypothek ist durch eine bestehende Immobilie besichert und wird bei Vertragsabschluss in einer einzigen Zahlung ausgezahlt. Die Finanzierung eines Bauprojekts funktioniert ganz anders.

• Die Auszahlung erfolgt in Etappen, die im Allgemeinen mit dem physischen Fortschritt der Arbeiten verknüpft sind, und nicht auf einmal zu Beginn des Projekts.
• Die Sicherheit besteht üblicherweise aus dem Grundstück selbst und dem in Entwicklung befindlichen Projekt, nicht aus einer fertigen Immobilie. Dies erfordert von dem Finanzinstitut eine technische Bewertung des Zeitplans, des Budgets und der wirtschaftlichen Machbarkeit des Projekts.
• Die Laufzeit der Finanzierung ist in der Regel kürzer als die einer Wohnbaufinanzierung, da sie auf die Bauzeit ausgelegt ist und in vielen Fällen geändert oder aufgehoben wird, sobald die Einheiten verkauft sind und die Käufer Zugang zu ihren eigenen individuellen Hypothekendarlehen erhalten.
• Die Rechtsform des Projekts (ob es als traditionelles Bauunternehmen oder als Immobilienentwicklungsgesellschaft agiert) bestimmt maßgeblich, welche Finanzierungsinstrumente zur Verfügung stehen und wie das Geld der verschiedenen Beteiligten geschützt wird.

2. Zwischenkredite

Der Zwischenkredit ist derzeit das am weitesten verbreitete Finanzierungsinstrument für Bauunternehmen und Projektentwickler im Land. Es handelt sich um einen speziell zur Unterstützung der Projektdurchführung konzipierten Kredit, dessen Auszahlung in Tranchen erfolgt, sobald zuvor mit dem Finanzinstitut vereinbarte Baumeilensteine ​​erreicht sind.

• zu den von ihr finanzierten ProjektenImmobilienentwicklungs- und Bauprojekte von zum Verkauf bestimmten Wohneinheiten, Stadtentwicklungsprojekte von Grundstücken mit grundlegender Infrastruktur, Investitionsprojekte wie Kliniken, Schulen oder Einkaufszentren sowie Immobilienentwicklungsfonds in verschiedenen Planungs- und Bauphasen.
• Wie das Geld freigegeben wird: Die Einrichtung legt die Höhe der Auszahlungen und deren Häufigkeit anhand des tatsächlichen Baufortschritts fest, der durch technische Inspektionen überprüft wird, anstatt den Gesamtbetrag zu Beginn des Projekts auszuzahlen.
• Ihr Gewicht innerhalb des dominikanischen Finanzsystems ist in den letzten Jahren stetig gewachsen, was auf Maßnahmen zur Freigabe von Ressourcen aus der gesetzlichen Reserve der Zentralbank zurückzuführen ist, die es ermöglicht haben, mehr Gelder zu Vorzugskonditionen in den Bausektor zu lenken.
• Der Service ist in der Regel personalisiert, da jede Einrichtung die Konditionen des Zwischenkredits anhand des Profils des Projektentwicklers, der Art des Projekts und seines Standorts bewertet.

3. Der Immobilienentwicklungsfonds

Über die traditionellen Bankkredite hinaus wurde mit dem Gesetz 189-11 zur Entwicklung des Hypothekenmarktes und des Treuhandwesens eine Figur in das dominikanische Finanzsystem eingeführt, die heute für die Finanzierung größerer Projekte von zentraler Bedeutung ist: der Treuhandfonds.

• Was ist das? Das Gesetz selbst definiert es als die Kennzahl, mit der eine Person (der Stifter) Vermögenswerte oder Rechte an eine andere Person (den Treuhänder) überträgt, damit diese sie gemäß bestimmten Anweisungen zum Nutzen eines oder mehrerer Begünstigter verwaltet.
• Wer kann als Treuhänder fungieren? Nur juristische Personen, die nach dominikanischem Recht gegründet wurden und deren einziger Zweck darin besteht, als solcher zu fungieren, sowie zahlreiche Banken, Sparkassen und andere Finanzintermediationsinstitute, die vom Währungsrat ausdrücklich zugelassen wurden.
• Da dies dem Schutz von Investoren und Käufern dient, werden die Vermögenswerte des Trusts getrennt vom persönlichen Vermögen des Stifters, des Treuhänders und des Begünstigten verwaltet und können grundsätzlich nicht von den Gläubigern eines dieser Personen beansprucht werden, außer in den gesetzlich vorgesehenen Ausnahmefällen bei Betrug gegenüber Dritten.
• Wozu dient es im Bausektor? Ein Immobilienentwicklungsfonds ermöglicht es, Vorverkaufsgelder, Investorengelder und Kreditlinien in einer einzigen, vom Treuhänder verwalteten Struktur zu bündeln. Dieser gibt das Geld an den Bauträger frei, sobald Baumeilensteine ​​erreicht sind, anstatt dass diese Gelder direkt über die persönlichen oder Firmenkonten des Bauträgers fließen.
• Auf der fortschrittlichsten Ebeneermöglicht dasselbe Gesetz Instrumente wie die Verbriefung von Hypothekenportfolios und Hypothekenanleihen, Mechanismen, die es ermöglichen, Ressourcen vom Kapitalmarkt in Richtung Wohnungsbaufinanzierung zu lenken, die von der Aufsichtsbehörde für den Wertpapiermarkt (SIMV) reguliert werden.

4. Die Steueranreize von CONFOTUR als finanzieller Hebel

Bei Projekten mit touristischem Schwerpunkt ist das Anreizsystem des Gesetzes 158-01, bekannt als CONFOTUR, kein direktes Finanzierungsinstrument, erfüllt aber eine ebenso wichtige finanzielle Funktion, indem es die Rentabilität und Bankfähigkeit eines Projekts in den Augen von Investoren und Kreditinstituten erheblich verbessert.

• Was befreit?Ein genehmigtes Projekt ist für diejenigen, die die Tätigkeit ausüben, fördern oder in sie investieren, von der Einkommensteuer befreit, für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren von der Grundsteuer, von der Zahlung von Gebühren und Rechten für die Erstellung von Plänen, Studien, Beratungen, Überwachung und Bau der Arbeiten sowie von nationalen und kommunalen Steuern für die Gründung der mit dem Projekt verbundenen Unternehmen.
• Welche Anforderungen werden gestellt, einschließlich eines architektonischen Vorprojekts, einer wirtschaftlichen Machbarkeitsstudie, der Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Landnutzung von der Planungs- und Projektabteilung des Tourismusministeriums, der entsprechenden kommunalen Genehmigungen und der Umweltgenehmigung des Umweltministeriums?
• So bewerben Sie sich: Die Bewerbung erfolgt über die Central Unit of Tourist Procedures (UCTT), das digitale Portal des Tourismusministeriums. Sie können zunächst eine vorläufige Klassifizierung erhalten, während das Projekt noch seine Genehmigungen formalisiert, und anschließend eine endgültige Klassifizierung.
• Welche Projekte kommen in Frage?Sie müssen sich in Gebieten befinden, die vom Gesetz als touristische Zentren oder Gebiete mit begrenzter Bebauung ausgewiesen sind, und das einzige gültige Dokument, das bestätigt, dass ein Projekt diese Vorteile bietet, ist der offizielle Beschluss des Tourismusministeriums, nicht die Werbung des Projektentwicklers.

5. Öffentlich-private Partnerschaften für kostengünstigen Wohnraum

Für Bauträger, die sich auf bezahlbaren Wohnraum konzentrieren, besteht zudem ein direkter Kooperationskanal mit der Regierung über Treuhandgesellschaften, die mit öffentlichen Banken verbunden sind. Fiduciaria Reservas hat in Partnerschaft mit dem Ministerium für Wohnen, Lebensraum und Gebäude (MIVHED) seit 2020 Finanzmittel in Höhe von über 7,9 Milliarden RD$ bereitgestellt, von denen mehr als 4.400 Familien im Rahmen staatlicher Programme für kostengünstigen Wohnraum profitiert haben.

Wie bereits in einem früheren Leitfaden von El Inmobiliario zur Hypothekenfinanzierung erläutert, hat das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (MIVHED) die Annahme neuer Anträge für die Programme Familia Feliz und Mi Vivienda von Endkäufern im Mai 2026 ausgesetzt, um sich auf die Fertigstellung der 45 bereits laufenden Wohnbauprojekte zu konzentrieren. Für Bauträger bedeutet dies, dass die Möglichkeit zur Beteiligung als Bauträger an diesen bereits genehmigten Projekten weiterhin besteht, die Aufnahme neuer Wohneinheiten in dieses spezielle Programm jedoch derzeit nicht möglich ist. Es wird empfohlen, den aktuellen Stand direkt beim MIVHED zu erfragen, bevor ein Projekt mit dieser Förderung geplant wird.

6. Ergänzende traditionelle Bankfinanzierung

Neben Zwischenkrediten bieten Banken weitere Produkte an, die häufig mit der Finanzierung eines Bauprojekts kombiniert werden.

• Bei revolvierenden Kreditlinienkann ein Bauunternehmen auf einen vorab genehmigten Betrag zugreifen und nach Bedarf mehrere Auszahlungen vornehmen, wobei monatlich Zinsen gezahlt werden und die Tilgung des Kapitals bei Fälligkeit der Kreditlinie fällig wird.
• Betriebsmittelfinanzierung, sowohl kurz- als auch langfristig, zur Deckung des betrieblichen Bedarfs des Unternehmens, der nicht direkt mit einem bestimmten Projekt zusammenhängt.
• Größere Unternehmenskredite, die Bauträgern mit nachweislicher Erfolgsbilanz zur Verfügung stehen, werden oft mit Zwischenkrediten kombiniert, um den gesamten Finanzbedarf eines Bauunternehmens mit mehreren gleichzeitig laufenden Projekten zu decken.

7. Wie man die richtige Finanzierungsstruktur auswählt

Die richtige Kombination der Werkzeuge hängt vor allem von der Größe, der Art und dem Ort des Projekts ab.

• Ein mittelgroßes Wohnbauprojekt wird üblicherweise hauptsächlich durch ein Zwischendarlehen der Bank finanziert, das durch individuelle Hypotheken ergänzt wird, die von den endgültigen Käufern im Laufe des Vorverkaufs beantragt werden.
• Bei größeren Projekten mit mehreren Investoren kommt es oft von Vorteil, unter einem Immobilienentwicklungsfonds zu agieren, der Transparenz und Rechtssicherheit für die Gelder aller Beteiligten gewährleistet.
• Ein Tourismusprojekt in einem förderfähigen Gebiet sollte bereits in der Vorprojektphase prüfen, ob es für CONFOTUR-Förderungen in Frage kommt, da eine Antragstellung nach Baubeginn den Handlungsspielraum verringert und den Genehmigungsablauf verkomplizieren kann.
• Ein Projekt für kostengünstigen Wohnraum kann Partnerschaften mit Treuhandgesellschaften im öffentlichen Bankwesen anstreben, wobei es ratsam ist, zunächst zu prüfen, ob das Projekt in ein laufendes Regierungsprogramm integriert werden kann.

Was passiert im Jahr 2026?

Die Entwicklung der Baufinanzierung im Jahr 2026 zeigt, dass öffentliche Banken ihr Engagement in diesem Sektor weiter ausbauen. Banreservas bekräftigte öffentlich ihre Absicht, ihr Baukreditportfolio zu erhalten und zu erweitern. Dieses Portfolio stützt sich auf mehr als 28.470 Kunden in diesem Segment, die sich hauptsächlich auf den Großraum Santo Domingo und Santiago de los Caballeros konzentrieren. Das Institut hob zudem die Rolle seiner Einheit Real Estate Alliances und von Fiduciaria Reservas bei der gezielten Förderung von Sozialwohnungsbauprojekten in Abstimmung mit dem Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (MIVHED) hervor.

Gleichzeitig hat MIVHED, wie bereits erläutert, die Annahme neuer Anträge von Käufern für die Programme Familia Feliz und Mi Vivienda im Mai 2026 eingestellt und konzentriert sich seither auf die Fertigstellung bereits genehmigter Projekte. Beide Maßnahmen ändern weder den rechtlichen Rahmen des Trusts noch die CONFOTUR-Förderprogramme, die weiterhin ohne regulatorische Änderungen in diesem Jahr gelten. Es empfiehlt sich jedoch, diese bei der Auswahl von Finanzinstituten für ein neues Projekt zu berücksichtigen.

8. Die häufigsten Fehler bei der Suche nach Finanzierung für ein Projekt

Viele der Hindernisse, mit denen dominikanische Projektentwickler bei der Finanzierungssuche konfrontiert sind, haben einen gemeinsamen Ursprung: die Behandlung der Finanzierung als Formalität in letzter Minute anstatt als strukturelle Entscheidung des Projekts.

• Die Beantragung eines Zwischenkredits ohne ausreichend detaillierten Bauzeitplan ist ein Fehler. Finanzinstitute benötigen klare Baumeilensteine, um den Auszahlungsplan zu erstellen, und ein ungenauer Plan führt in der Regel zu ungünstigeren Konditionen.
• Die Vermischung von Vorverkaufsgeldern mit den allgemeinen Betriebskonten des Unternehmens, anstatt sie über einen Immobilienentwicklungsfonds zu leiten, setzt sowohl den Bauträger als auch die Käufer unnötigen Risiken aus.
• Die Beantragung der CONFOTUR-Genehmigung nach Baubeginn ist nicht der geeignete Zeitpunkt, um diese Vorteile zu bewerten und zu bearbeiten. Dies erfolgt während der Vorentwurfsphase, nicht erst, wenn die Bauarbeiten bereits im Gange sind.
• Die Annahme, dass ein kostengünstiges Wohnungsbauprojekt automatisch für eine Finanzierung durch staatliche Programme in Frage kommt, ohne vorher den aktuellen Status dieser Programme bei MIVHED zu überprüfen.
• Sich bei der gesamten Projektfinanzierung auf ein einziges Finanzinstitut zu verlassen , ohne eine Kombination aus Zwischenkrediten, ergänzenden Kreditlinien und Treuhandstrukturen zu prüfen, die die Gesamtkapitalkosten senken könnten.

Offizielle Quellen konsultiert

• Bankenaufsicht (SB) — Text des Gesetzes Nr. 189-11 zur Entwicklung des Hypothekenmarktes und des Treuhandwesens
• Aufsichtsbehörde für den Wertpapiermarkt (SIMV) – Regulierung von Trusts und Verbriefung von Hypothekenportfolios https://simv.gob.do
• Tourismusentwicklungsrat (CONFOTUR), Ministerium für Tourismus (MITUR) — Anforderungen und Vorteile des Gesetzes Nr. 158-01
• Banreservas — Offizielle Beschreibung der Zwischenkredite und der Finanzierung für den Bausektor

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