Schritt für Schritt: Wie erhalten Sie eine Baugenehmigung für Ihr Immobilienprojekt?

SANTO DOMINGO – Jedes Bauvorhaben in der Dominikanischen Republik, vom Einfamilienhaus bis zum Apartmenthochhaus, beginnt zwangsläufig mit der Baugenehmigung. Ohne dieses Dokument gilt jedes Bauvorhaben – egal wie gut geplant oder finanziert – laut Gesetz als illegal und kann Baustopps, Bußgelder und sogar den Abriss nach sich ziehen. Was bis vor wenigen Jahren noch ein auf verschiedene Ämter verteilter Prozess war, ist heute weitgehend in einer einzigen Institution konzentriert: dem Ministerium für Wohnen, Siedlungswesen und Gebäude (MIVHED). Dieses wurde durch Gesetz 160-21 gegründet und übernahm die Aufgaben des ehemaligen Ministeriums für öffentliche Arbeiten und Kommunikation (MOPC) im Bereich der Plan- und Genehmigungsbearbeitung.

Der Prozess hat sich kürzlich grundlegend geändert: Am 10. April 2026 trat mit der Resolution 007-2026 der neue Baukodex der Dominikanischen Republik (CCRD) in Kraft. Dieses technische Dokument regelt nun die Planung, die statischen Berechnungen, die geotechnischen Untersuchungen und praktisch alle technischen Aspekte des Bauwesens. Jeder, der ein Projekt beginnen möchte – oder bereits ein Projekt nach den alten Bestimmungen begonnen hat – muss die Anforderungen dieses neuen Rahmens verstehen.

Dieser Leitfaden erklärt in praktischer Sprache, wer die Genehmigung erteilt, welche Dokumente dafür benötigt werden, wie hoch die Kosten sind, wie lange das Verfahren dauert und welche Fehler zu vermeiden sind. Als Referenz dienen ausschließlich die von MIVHED selbst und dem Single Window for Construction (VUC), dem digitalen Portal, über das heute der gesamte Prozess abgewickelt wird, veröffentlichten Informationen.

1. Was ist eine Baugenehmigung und wer stellt sie aus?

Die Baugenehmigung ist die offizielle Bestätigung des dominikanischen Staates, dass ein Bauvorhaben den geltenden Gesetzen, Verordnungen und technischen, rechtlichen, architektonischen, sanitären und elektrischen Normen entspricht und mit dem Bau begonnen werden kann. Sie wird vom Ministerium für Wohnungsbau, Stadtentwicklung und Wohnungswesen (MIVHED) über dessen Direktion für Bearbeitung, Bewertung und Lizenzierung ausgestellt. Der gesamte Prozess wird über das Online-Bauportal (Single Window for Construction, VUC) abgewickelt, einer digitalen Plattform, die alle Institutionen, die eine Stellungnahme zu einem Bauvorhaben abgeben müssen – darunter Gemeinden, Umweltministerium, Feuerwehr und Energieversorgungsunternehmen – in einer einzigen elektronischen Datei zusammenführt.

• An wen es sich richtet: Immobilienentwickler und -vermittler, Grundstücks- oder Immobilieneigentümer, Bauunternehmen, Fachleute der Branche (eingetragene Ingenieure, Architekten und Vermesser) sowie öffentliche oder private Einrichtungen, die Infrastruktur- oder Bauprojekte entwickeln.
• Wer kann den Antrag bearbeiten: der Antragsteller direkt oder ein Stadtmanager, eine von der MIVHED autorisierte Fachkraft, die als technischer Vertreter im Verfahren fungiert. Diese Rolle ist optional; sie hat keinen Einfluss auf den Zugang zur Dienstleistung, und die Gebühren werden direkt zwischen dem Manager und dem Antragsteller vereinbart.
• Wichtigste Rechtsgrundlage: Gesetz 160-21 (mit dem die MIVHED geschaffen wurde), Gesetz 675-44 über Stadtentwicklung, Verschönerung des öffentlichen Raums und Bauwesen, Gesetz 687-82 über die technische Regelung von Bauvorhaben, Gesetz 6200 über die Ausübung des Ingenieur- und Architekturberufs, Gesetz 368-22 über Raumplanung und die oben genannte Resolution 007-2026, mit der die aktuelle Bauordnung festgelegt wurde.

2. Allgemeine Anforderungen für jede Art von Konstruktion

Unabhängig von der Art des Projekts verlangt das MIVHED eine Reihe von Dokumenten, die für alle Baugenehmigungsanträge üblich sind:

• Aktuelles Handelsregister, ausgestellt von der jeweiligen Handelskammer und Produktionskammer (gilt nur für juristische Personen).
• Endgültiger Eigentumsnachweis für das Grundstück.
• Katasterplan(e) abgegrenzt, durch die Eigentumsurkunde bestätigt; falls mehrere Vermessungen vorliegen, ist eine Skizze der zusammengeführten Grundstücke erforderlich, die von einem eingetragenen Vermesser unterzeichnet ist.
• Landnutzungs- und Gebäudeabstandsbescheinigung, ausgestellt vom zuständigen Stadtrat.
• Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Projekt, ebenfalls ausgestellt vom Stadtrat.
• Umweltzertifizierung oder -genehmigung durch das Ministerium für Umwelt und natürliche Ressourcen (Mimarena).
• Ein Satz architektonischer und technischer Pläne (Elektro-, Sanitär- und Statikpläne) im Format 24″ x 36″, erstellt gemäß der aktuellen Bauordnung, in Schwarzweiß und vom zuständigen Stadtrat beglaubigt.
• Projektbeschreibung, einschließlich Umfang, Materialien und technischen Spezifikationen.
• Kopie der aktuellen CODIA- Karte (College of Engineers, Architects and Surveyors) oder Zertifizierung des verantwortlichen Fachmanns.
• Statischer Berechnungsbericht, unterzeichnet vom verantwortlichen Statiker, inklusive der digitalen Datei des Berechnungsmodells.
• Geotechnische Studie, die nur von Fachleuten oder Unternehmen erstellt wird, die vom MIVHED qualifiziert sind.
• Ein Bericht zur hydraulischen Berechnungist nur erforderlich, wenn das gewerbliche Projekt mehr als 20 Sanitäreinrichtungen, das Wohnprojekt mehr als 100 Sanitäreinrichtungen umfasst oder wenn es Schwimmbecken beinhaltet, die direkt mit der Zisterne verbunden sind.
• Fotos des Grundstücks , die den aktuellen Zustand des Bodens zeigen.
• Genehmigung des entsprechenden Aquädukts, wenn das Wohnbauprojekt 10.000 m² überschreitet.
• Die Genehmigung der Stromversorgung durch die zuständige Energiebehörde (EDE) ist erforderlich, wenn das Projekt eine Fläche von mehr als 10.000 m², mehr als 22 Gebäudeblöcke oder mehr als 200 Wohnungen umfasst.

3. Zusätzliche Anforderungen je nach Projekttyp

Über das allgemeine Leistungspaket hinaus gelten für jede Projektkategorie spezifische Anforderungen, die auf das jeweilige Risiko oder die Sensibilität der betreffenden Aktivität zugeschnitten sind:

• Industrieprojekte: benötigen die Unbedenklichkeitsbescheinigung von Proindustria, eine Umweltgenehmigung von Mimarena (obligatorisch in Fällen wie Grundstücken größer als 10.000 m², Gebäuden mit mehr als acht Stockwerken, Krankenhäusern, Tankstellen oder Industrien mit gefährlichen Stoffen) und von einem zertifizierten Fachmann unterzeichnete industrielle Elektropläne.
• Für Tourismusprojekte ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Ministeriums für Tourismus (MITUR) hinsichtlich der Landnutzung erforderlich. Die Pläne müssen von derselben Institution genehmigt und beglaubigt werden. Außerdem ist eine Umweltgenehmigung von Mimarena erforderlich. Liegt das Projekt im Küstenstreifen oder an Hauptstraßen, ist eine Genehmigung des MOPC für die Nutzung des Küstenstreifens oder des Wegerechts erforderlich.
• Tankstellen: benötigen eine Genehmigung des Ministeriums für Industrie, Handel und Kleinst-, Klein- und Mittelbetriebe (MICM), eine Bescheinigung über die Wertermittlung und die Katasterregistrierung, keine Einwände der Feuerwehr, keine Einwände des Zivilschutzes und eine Bestätigung der geschäftlichen Verbindung zum Kraftstoffvertriebspartner.
• Für Projekte im Bereich der Gesundheitsinfrastruktur ist eine Genehmigung des Gesundheitsministeriums und ein Umweltzertifikat der Mimarena erforderlich.
• Projekte in Kulturerbegebieten: benötigen die Zustimmung der Nationalen Direktion für Denkmalpflege.

4. Der schrittweise Ablauf beim zentralen Anlaufpunkt für Bauangelegenheiten

Der gesamte Prozess wird online über das VUC-Portal abgewickelt und folgt einer klar definierten Abfolge:

• Registrierung und Einleitung des Verfahrens: Der Antragsteller registriert sich oder meldet sich bei der VUC an, gibt an, ob es sich um eine natürliche oder juristische Person handelt, wählt den Service „Baugenehmigung“ aus und startet das Verfahren.
• Datei hochladen: Füllen Sie das Online-Formular aus und fügen Sie jedes erforderliche Dokument im PDF-Format bei (das statische Berechnungsmodell muss komprimiert als .ZIP- oder .RAR-Datei hochgeladen werden).
• Dokumentenprüfung: MIVHED prüft die Vollständigkeit der Dokumentation; falls es Probleme gibt, benachrichtigt es den Antragsteller über das Portal, damit dieser sie beheben kann.
• Erste Zahlung und technische Bewertung: Sobald die Akte geprüft und freigegeben ist, erfolgt die entsprechende Zahlung und sie wird an die technischen Bereiche Architektur, Sanitär, Elektrotechnik, Statik, Geotechnik, Bewertung und gegebenenfalls Straßenplanung und Wegerechtsplanung weitergeleitet.
• Projektbewertung: Nach Abschluss der technischen Prüfung ermittelt der Bewertungsbereich den Wert des Bauvorhabens und berechnet die entsprechenden Gebühren.
• Ortsbesichtigung: Vor Erteilung der Genehmigung besichtigt die Bauaufsichtsbehörde das Grundstück, um sich über dessen aktuellen Zustand zu informieren; werden dabei nicht angemeldete Bauten festgestellt, wird die Akte zur statischen Begutachtung zurückgesandt.
• Schlusszahlung und Ausstellung: Sobald die Inspektion validiert ist, wird die Zahlung des Gutachtens abgeschlossen und sobald dies bestätigt ist, benachrichtigt das MIVHED den Antragsteller per E-Mail über die Abholung der Baugenehmigung und der versiegelten Pläne.

5. Kosten und Gebühren im Zusammenhang mit dem Verfahren

Zahlungen an die Gemeinde und CODIA erfolgen direkt an diese Institutionen, die Belege werden anschließend in das VUC hochgeladen. Die MIVHED-Servicegebühr wird per Überweisung oder Einzahlung auf das Konto der Staatskasse bei der Banco de Reservas entrichtet. Genehmigungen für Vorarbeiten und Teilarbeiten sind hingegen gebührenfrei.

6. Wie lange dauert der Prozess je nach Komplexität des Projekts?

Die Reaktionszeit hängt davon ab, ob das Projekt als nicht komplex oder komplex eingestuft wird:

• Unkomplizierte Projekte (bis zu 60 Arbeitstage): Wohn- oder Gewerbenutzung, Gebäude bis zu sechs Stockwerke, Grundstücksgröße unter 10.000 m² und die die Zustimmung von nicht mehr als fünf Stellen erfordern.
• Komplexe Projekte (bis zu 120 Arbeitstage): Mischnutzungsprojekte, Tourismus- oder Gesundheitsprojekte, Sozialwohnungen, Tankstellen, Gebäude mit mehr als sechs Geschossen, Grundstücke größer als 10.000 m², Wasserparks, Wind- oder Photovoltaikparks, Urbanisierungen oder Projekte in Küsten- oder ökologisch sensiblen Gebieten.

Diese Fristen gelten nur dann, wenn der Antragsteller von Anfang an alle erforderlichen Unterlagen korrekt einreicht; etwaige offene Fragen verlängern die tatsächliche Wartezeit.

7. Ergänzende Leistungen: Vorarbeiten und Teilinbetriebnahme

Während die endgültige Genehmigung noch bearbeitet wird, bietet das MIVHED zwei Zwischengenehmigungen an, die ein Vorankommen ermöglichen, ohne auf die endgültige Entscheidung warten zu müssen, vorausgesetzt, es liegt bereits ein Baugenehmigungsantrag vor:

• Bedingte Genehmigung für Vorarbeiten: Diese Genehmigung erlaubt den Beginn von Baugrubenaushubarbeiten, die Aufstellung von Baumaschinen oder die Errichtung einer temporären Materialhalle. Für Aushubarbeiten ist ein geotechnisches Gutachten erforderlich; für temporäre Installationen ist dies nicht notwendig. Die Bearbeitungszeit beträgt 5 Werktage für temporäre Installationen und 10 Werktage bei Aushubarbeiten.
• Genehmigung zur teilweisen Arbeitsaufnahme: Diese Genehmigung erlaubt die Durchführung bestimmter Arbeiten vor Erteilung der endgültigen Genehmigung, sofern die technischen Abteilungen von MIVHED keine Einwände gegen den beantragten Umfang erheben. Die Bearbeitungszeit für unkomplizierte Projekte beträgt 5 Werktage.

Beide Dienstleistungen sind kostenlos und erfordern im Laufe des Prozesses einen Kontrollbesuch von MIVHED vor Ort, um die physischen Gegebenheiten des Geländes zu überprüfen, bevor mit den Arbeiten begonnen werden kann.

Was hat sich im Jahr 2026 geändert?

Die wichtigste Änderung des Jahres ist das Inkrafttreten des Baugesetzbuches der Dominikanischen Republik (CCRD) durch die Resolution 007-2026 vom 10. April 2026. Dieses Gesetzbuch ist nun das verbindliche technische Referenzdokument für die Erstellung von Plänen, statischen Berechnungsberichten, geotechnischen Gutachten und hydraulischen Berechnungsberichten: Jede Datei, die seinen Richtlinien und Maßstäben nicht entspricht, kann vom Ministerium für Industrie, Bauwesen und Umwelt (MIVHED) geprüft oder abgelehnt werden.

Diese regulatorische Änderung wird durch die institutionelle Konsolidierung ergänzt, die durch das MIVHED selbst repräsentiert wird. Dieses wurde mit Gesetz 160-21 gegründet, um die zuvor auf das MOPC und andere Behörden verteilten Funktionen in einer einzigen Einrichtung zu zentralisieren. Das durch Dekret 806-21 reaktivierte zentrale Bauantragsportal ist nun die obligatorische Anlaufstelle für nahezu den gesamten Prozess. Dessen erklärtes Ziel ist es, die Bearbeitungszeiten zu verkürzen, indem alle Institutionen, für die zuvor separate Besuche erforderlich waren, in einer einzigen digitalen Akte zusammengeführt werden.

8. Die häufigsten Fehler bei der Bearbeitung einer Baugenehmigung

Die meisten Fälle, die sich bei MIVHED verzögern, haben einige wenige vermeidbare Ursachen gemeinsam:

• Die Einreichung von Plänen, die nicht dem Baugesetzbuch von 2026 entsprechen, ist ein automatischer Grund für eine Überprüfung. Dies gilt insbesondere für Formate, Maßstäbe oder Farbdarstellungen, die nicht den geltenden Vorschriften entsprechen.
• Das Weglassen der geotechnischen Untersuchung oder deren Beauftragung durch einen nicht von MIVHED qualifizierten Fachmann ist untersagt. Es werden ausschließlich Untersuchungen von Fachleuten akzeptiert, die auf der offiziellen Liste der qualifizierten Fachleute stehen.
• Die spezifischen Anforderungen des jeweiligen Projekttyps werden oft unterschätzt. Ein Tourismus- oder Industrieprojekt, das nur die allgemeinen Anforderungen erfüllt, ist automatisch unvollständig.
• Die Aufnahme von Ausgrabungen ohne die entsprechende bedingte Genehmigung ist untersagt. Jegliche Vorarbeiten ohne diese Genehmigung gefährden das Projekt, selbst wenn die endgültige Genehmigung bereits beantragt wurde.
• Die fehlende Überprüfung des tatsächlichen Zustands des Grundstücks vor der Beantragung der Baugenehmigung führt dazu, dass , wenn das Ministerium für Wohnungsbau, Stadtentwicklung und Wohnungswesen (MIVHED) bei der Inspektion nicht angemeldete Bauarbeiten feststellt, der Antrag zur statischen Begutachtung zurückgesandt wird, was wertvolle Zeit kostet.
• Eine Fehleinschätzung der Verfahrenskosten ist häufig. Die kommunalen Gebühren und die Gebühren der CODIA, die sich nach dem Schätzwert der Arbeiten richten, sind in der Regel deutlich höher als die feste Antragsgebühr. Es empfiehlt sich daher, diese Kosten von Anfang an einzuplanen.
• Die Durchführung des Verfahrens wird delegiert, ohne die Vertretung formal zu regeln. Ein Wechsel des Bevollmächtigten während des Verfahrens erfordert eine vom Eigentümer unterzeichnete Vollmacht; andernfalls wird das Verfahren gestoppt.

9. Fallstudie: ein sechsstöckiges Wohngebäude

Ein Bauträger plant in Santo Domingo den Bau eines sechsstöckigen Mehrfamilienhauses auf einem 4.000 m² großen Grundstück. Aufgrund seiner Größe und geplanten Nutzung gilt das Projekt als nicht komplex. Bevor er sich an das Ministerium für Wohnungsbau, Stadtentwicklung und Wohnungswesen (MIVHED) wendet, besorgt er sich den Eigentumsnachweis, den Katasterplan und die Handelsregisterauskunft seines Unternehmens. Anschließend beauftragt er einen vom Ministerium zertifizierten Statiker und einen Geotechniker mit der Erstellung der statischen Berechnungen und der Bodenuntersuchung gemäß der neuen Bauordnung.

Nachdem die technischen Unterlagen vollständig sind, beantragt er bei der zuständigen Gemeinde die Genehmigung zur Landnutzung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Projekt und fordert die Umweltgenehmigung von Mimarena an. Erst dann greift er auf das zentrale Projektportal (VUC) zu, erstellt das Verfahren, lädt alle Dokumente hoch und wartet die erste Dokumentenprüfung ab. Während die Unterlagen die verschiedenen technischen Abteilungen durchlaufen und um Verzögerungen im Bauablauf zu vermeiden, beantragt er gleichzeitig eine bedingte Genehmigung für die Durchführung von Vorarbeiten. Diese erlaubt ihm, mit den Aushubarbeiten für das Fundament gemäß den Empfehlungen des bereits genehmigten geotechnischen Gutachtens zu beginnen.

Einige Wochen später, nach Abschluss der technischen Bewertung und des Gutachtens, vereinbart das MIVHED einen Besichtigungstermin vor Ort. Da keine nicht angemeldeten Bauarbeiten festgestellt werden, verläuft das Verfahren reibungslos. Nach Zahlung der abschließenden Gutachtengebühr erhält der Bauherr die Benachrichtigung, die endgültige Baugenehmigung abzuholen. Diese ist ab Ausstellungsdatum ein Jahr gültig und muss innerhalb dieses Zeitraums mit dem Bau beginnen oder ihn abschließen.

10. Häufig gestellte Fragen

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig? Ein Jahr ab Ausstellungsdatum; wenn die Arbeiten innerhalb dieses Zeitraums nicht begonnen oder abgeschlossen werden, muss sie verlängert werden.

Ist die Beauftragung eines Stadtmanagers für die Lizenzbearbeitung zwingend erforderlich? Nein. Es ist optional; der Antragsteller kann das Verfahren direkt mit dem VUC (Single Window for Urban Planning) abwickeln.

Kann ich mit den Arbeiten auf der Baustelle beginnen, während ich auf die endgültige Genehmigung warte? Nur mit einer bedingten Genehmigung für Vorarbeiten oder einer Genehmigung für den teilweisen Baubeginn, die beide von einem laufenden Genehmigungsverfahren abhängen.

Was geschieht, wenn das MIVHED bei der Inspektion nicht angemeldete Bauwerke feststellt? Die Akte wird an die Abteilung für Bauwerksbewertung zurückgesandt, und es ist eine Bauwerksuntersuchung durch einen vom MIVHED autorisierten Gutachter erforderlich.

Können die Pläne in Farbe oder in einem anderen Format als 24″ x 36″ eingereicht werden? Nein. Die Bauordnung von 2026 schreibt Schwarz-Weiß-Pläne in diesem Format vor; jede andere Darstellungsform führt zu einer Verwarnung.

Wie hoch sind die Gesamtkosten für die Bearbeitung einer Genehmigung? Die Antragsgebühr ist fix (in den meisten Fällen 6.000 RD$), aber die Gemeindegebühren (2,5 %) und die CODIA-Gebühren (2 %) werden auf der Grundlage des Schätzwertes des Bauwerks berechnet, sodass die Gesamtkosten je nach Größe des Projekts variieren.

11. Abschließende Checkliste für die Beantragung einer Baugenehmigung

• [✓] Ich besitze die endgültige Eigentumsurkunde und den Katasterplan mit den markierten Abschnitten.
• [✓] Ich besitze die Landnutzungsbescheinigung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Stadtrats.
• [✓] Meine Architektur- und technischen Zeichnungen entsprechen den Format- und Maßstabsvorgaben der Bauordnung von 2026.
• [✓] Für die geotechnische Studie habe ich vom MIVHED autorisierte Fachleute beauftragt.
• [✓] Ich habe geprüft, ob mein Projekt aufgrund seiner Art (Tourismus, Industrie, Gesundheit, Kulturerbe) zusätzliche Anforderungen stellt.
• [✓] Ich habe die Gebühren für den Stadtrat und CODIA eingeplant, nicht nur die feste Antragsgebühr.
• [✓] Ich habe das Verfahren beim Single Window for Construction mit allen Dokumenten im PDF-Format registriert.
• [✓] Ich habe geprüft, ob ich eine bedingte Genehmigung für Vorarbeiten benötige, während die Bearbeitung der Akte voranschreitet.
• [✓] Ich möchte Sie daran erinnern, dass die endgültige Lizenz ein Jahr nach ihrer Ausstellung abläuft.

Offizielle Quellen konsultiert

• Ministerium für Wohnen, Lebensraum und Gebäude (MIVHED) – Baugenehmigung und zugehörige Genehmigungen: Anforderungen, Verfahren, Kosten und Fristen
• Single Window for Construction (VUC) — Digitales Verarbeitungsportal
• Resolution Nr. 007-2026 (10. April 2026), mit der der Baukodex der Dominikanischen Republik (CCRD) eingeführt wird.
• Gesetz Nr. 160-21, mit dem das Ministerium für Wohnen, Bebauung und Gebäude geschaffen wird; Dekret Nr. 806-21, mit dem das zentrale Bauantragsportal wieder in Betrieb genommen wird.

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