Massiel Martínez Marte
Exklusiv für El Inmobiliario
Im Laufe der Jahre wurde ich in meiner Funktion als Anwalt in allen Angelegenheiten rund um den Verkauf von Immobilien, insbesondere bei Wohn- oder Tourismusprojekten, zur Rechtmäßigkeit der Einbehaltung der für die Abtrennung des Grundstücks geleisteten Zahlung im Falle eines Rücktritts vom Kaufvertrag konsultiert, was beim Kauf einer Immobilie durchaus vorkommen kann.
Tatsächlich ist im Leben nichts in Stein gemeißelt. Gemäß den Artikeln 1147, 1149 und 1150 des dominikanischen Zivilgesetzbuches lassen sich jedoch solche Situationen als durch unser Rechtssystem abgedeckt und sogar legalisiert betrachten.
Der Grund dafür ist, dass gemäß Artikel 1147 des dominikanischen Zivilgesetzbuches klar festgelegt ist, dass der Schuldner (in diesem Fall der Käufer) zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet werden kann, wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. Dieser Schadensersatz kann sowohl für Vertragsbruch als auch für Verzögerungen bei der Vertragserfüllung geltend gemacht werden.
Mit anderen Worten: Wenn Sie einen Geldbetrag zur Reservierung einer Immobilie hinterlegen und sich dann gegen den Kauf entscheiden, kann der Verkäufer oder das Bauunternehmen dieses Geld als eine Art Entschädigung für die Verluste einbehalten, die ihnen durch Ihren Rücktritt entstanden sind.
Artikel 1149 desselben Gesetzbuches besagt, dass die Höhe des Schadensersatzes dem Schaden des Verkäufers und dem ihm entgangenen Gewinn entsprechen muss. Dieser Grundsatz ist fundamental, da er es der geschädigten Partei ermöglicht, den durch den Vertragsbruch der anderen Partei entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen. In diesem Zusammenhang gilt die zur Reservierung des Objekts gezahlte Summe als Entschädigung für diese Verluste.
Massiel Martinez Marte. (Externe Quelle).
Es gibt jedoch einen Punkt, den wir beachten müssen : Was geschieht, wenn der Vertrag oder die Quittung dies nicht vorsieht? Idealerweise sollte eine solche Vertragsstrafe in einem von beiden Parteien unterzeichneten schriftlichen Vertrag festgehalten sein. Artikel 1150 des Bürgerlichen Gesetzbuches bestimmt, dass der Schuldner nicht zu einem höheren Schaden als dem bei Vertragsunterzeichnung vereinbarten verpflichtet ist, es sei denn, es lag Arglist vor.
Daher ist es unerlässlich, dass jede Vereinbarung, die Geld betrifft, insbesondere beim Kauf von Immobilien, sorgfältig dokumentiert und schriftlich festgehalten wird. Niemand sollte zur Zahlung von Geldbeträgen verpflichtet werden, denen er nicht zugestimmt hat, es sei denn, dies beruht auf einer Gerichtsentscheidung.
Schließlich, und ebenso wichtig, da solche Situationen zu Rechtsstreitigkeiten und finanziellen Verlusten führen können, ist es unerlässlich, einen Anwalt für Immobilienrecht zu konsultieren. Ein Experte auf diesem Gebiet kann Verträge prüfen, Sie über die möglichen Folgen eines Nicht-Kaufs aufklären und Sie bei fundierten Entscheidungen unterstützen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Weitere einschlägige Rechtsvorschriften:
Das Gesetz 108-05 über die Grundbucheintragung spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle, insbesondere hinsichtlich der Rechte von Verkäufern an Immobilien. Dieses Gesetz bekräftigt den Grundsatz, dass jede Immobilientransaktion ordnungsgemäß dokumentiert werden muss, und erlaubt es Verkäufern, Zahlungen als Schutz vor möglichen Zahlungsausfällen zurückzuhalten.
Rechtsprechung und aktuelle Fälle:
Der Oberste Gerichtshof hat in mehreren Fällen Urteile bestätigt, die das Recht von Verkäufern anerkennen, geleistete Anzahlungen für Immobilien als Entschädigung für wirtschaftliche Verluste infolge eines Vertragsbruchs einzubehalten. Dies umfasst Schäden durch Werbekosten, den Verlust potenzieller Käufer und weitere Faktoren. Beispielsweise war die Rechtsprechung in Fällen wie dem Urteil SCJ-TS-23-0388vom 28. April 2023 maßgeblich für die Schaffung von Präzedenzfällen zur Anwendung der Regeln für die Einbehaltung von für Immobilienreservierungen geleisteten Zahlungen und die Entschädigung für Schäden bei Vertragsbruch durch dominikanische Gerichte.
Abschluss:
Bevor Sie Geld für die Reservierung einer Immobilie bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie einen eindeutigen Vertrag haben, der die Strafen bei Vertragsbruch festlegt. Und wenn Sie Zweifel haben, zögern Sie nicht, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu konsultieren, um Ihre Rechte und Ihre Investition zu schützen.
Der Autor ist: Rechtsanwalt und Makler, Inhaber von DOMUS RD.
