Experten warnen davor, dass die Herausforderung nicht darin besteht, die Entwicklung zu stoppen, sondern darin, zu verhindern, dass der steigende Bodenwert diejenigen verdrängt, die seit jeher in diesen Gemeinden leben
SANTO DOMINGO.— Der Wert von Stadtvierteln verändert sich nicht über Nacht. Die Transformation beginnt meist fast unmerklich: Eine Straße wird verbreitert, ein neuer Park angelegt, ein Supermarkt eröffnet, ein Wohnturm errichtet oder der öffentliche Nahverkehr verbessert. Schon bald darauf siedeln sich neue Geschäfte an, das Interesse von Investoren steigt und die Grundstückspreise beginnen zu steigen.
Was zunächst wie eine Verbesserung der städtischen Lebensqualität erscheint, verändert letztendlich das Verhalten des Immobilienmarktes. Ein Sektor, der jahrelang als erschwinglich galt, verliert diese Eigenschaft, da die Nachfrage nach Wohnraum und Investitionen dort steigt, während das Angebot an Grundstücken und Wohnungen immer knapper wird.
Um zu verstehen, wie dieser Prozess abläuft, El Inmobiliario einen auf Stadtplanung spezialisierten Architekten, einen Immobilienentwickler, einen Gutachter und einen Wirtschaftswissenschaftler. Obwohl jeder das Phänomen aus einer anderen Perspektive analysiert, stimmen sie alle in einem Punkt überein: Die Wertsteigerung eines Viertels beruht auf dem Zusammenwirken mehrerer Faktoren und nicht auf einem einzelnen Immobilienprojekt.
Wenn sich die Stadt zu verändern beginnt
Für Raynerd Saint-Hilair, einen auf Stadtplanung spezialisierten Architekten, ist die Wertsteigerung einer Nachbarschaft die natürliche Folge einer Umgebung, die bessere Lebensbedingungen bietet.
Er erklärt, dass Verbesserungen bei Infrastruktur, Sicherheit, Konnektivität, kommerziellen Angeboten, Bildungszentren und öffentlichen Räumen die Attraktivität eines Gebiets und folglich den Wert des Grundstücks und der Immobilien erhöhen.
Die ersten Anzeichen zeigen sich schon, bevor die Preise in die Höhe schnellen. Wohnungsrenovierungen, die Modernisierung öffentlicher Plätze, die Anlage neuer Grünflächen, verbesserte Beleuchtung, bessere Gehwege und die Ansiedlung von Unternehmen kündigen oft einen Wertzuwachs der Immobilien an, der dann Bauträger und Investoren anlockt.
Saint-Hilair argumentiert jedoch, dass die größten Transformationen nicht ausschließlich vom Privatsektor oder vom Staat abhängen.
Seiner Ansicht nach entsteht die größte Wertsteigerung, wenn öffentliche Investitionen die Voraussetzungen dafür schaffen, etwa durch neue Straßen, Verkehrsanlagen, Parks, sanitäre Anlagen und städtische Einrichtungen, während private Investitionen Wohn-, Gewerbe- und Büroprojekte entwickeln, die die lokale Wirtschaft ankurbeln.
Die Infrastruktur gibt die Richtung für Investitionen vor
Diese Ansicht teilt auch der Ingenieur und Immobilienentwickler Zoilo Taveras, der glaubt, dass die Infrastruktur oft zum wichtigsten Indikator für das zukünftige Wachstum einer Gemeinde wird.
Bevor sie sich für eine Investition in einen Sektor entscheiden, analysieren Projektentwickler laut seiner Aussage Aspekte wie Stadtplanung, angekündigte öffentliche Bauvorhaben, die Verfügbarkeit von Grundstücken, Bevölkerungswachstum, Anbindung und Wohnraumnachfrage und bewerten zudem die Aufnahmefähigkeit des Marktes für neue Projekte.
„Immobilieninvestitionen folgen der Infrastruktur“, fasst er zusammen.
Der Geschäftsmann ist der Ansicht, dass die Dominikanische Republik deutliche Beispiele für dieses Verhalten liefert. Während das zentrale Polygon des Nationaldistrikts einen konsolidierten Markt darstellt, identifiziert er Santo Domingo Ost als eines der Hauptgebiete der Stadterweiterung im Großraum Santo Domingo.
Er warnt jedoch davor, dass Immobilienwachstum Planung erfordert.
Seiner Ansicht nach können die Preise so stark steigen, dass sowohl traditionelle Bewohner als auch kleine Unternehmen verdrängt werden, wenn das Wohnungsangebot die gestiegene Nachfrage nicht decken kann oder sich die Entwicklung ausschließlich auf Projekte für höhere Einkommenssegmente konzentriert.
Die Lage ist nach wie vor der größte Vorteil
Aus technischer Sicht der Immobilienbewertung stellt die Architektin und Gutachterin Claudia Castillo fest, dass die Lage nach wie vor der Faktor ist, der den größten Einfluss auf den Preis einer Immobilie hat.
„Lage, Lage und nochmals Lage“, fasst er zusammen und bezieht sich damit auf ein Prinzip, das auf dem internationalen Markt weit verbreitet ist.
Die Nähe zu Hauptstraßen, Schulen, Kliniken, öffentlichen Verkehrsmitteln und Einkaufsmöglichkeiten steigert den Wert einer Immobilie erheblich. Weitere Faktoren sind die Sicherheit der Nachbarschaft, der Zustand der Immobilie und die Marktlage.
Castillo erklärt, dass Immobilienbewertungen städtische Transformationen direkt widerspiegeln.
Wenn in einem Viertel neue Projekte realisiert werden, die Infrastruktur verbessert wird oder sich größere Entwicklungsmöglichkeiten ergeben, werden diese Elemente zusammen mit dem Verhalten von Angebot und Nachfrage technisch in die Bewertung von Immobilien einbezogen.
Die Expertin identifiziert mehrere Stadtkorridore, die in den kommenden Jahren Anzeichen einer deutlichen Wertsteigerung zeigen, darunter República de Colombiadie Avenida Jacobo Majluta und die Verlängerung der Avenida 27 de Febrero, wo sie eine zunehmende Konzentration von Wohn-, Gewerbe- und Mischnutzungsprojekten beobachtet.
Nicht nur die Nachfrage steigt, sondern auch die Kosten
Obwohl die Wertsteigerung üblicherweise mit der gestiegenen Nachfrage erklärt wird, glaubt der Ökonom Gabriel González, dass das Phänomen auch auf strukturelle Faktoren zurückzuführen ist, die die Kosten der Wohnungsproduktion erhöhen.
Er nennt unter anderem den Preis für Grundstücke, Baukosten, Zinssätze, Zugang zu Krediten, Inflation und städtebauliche Vorschriften.
Hinzu kommt ein immer deutlicher werdendes Element auf dem dominikanischen Markt: die Ankunft von Fachkräften, die von besseren Jobmöglichkeiten angelockt werden, sowie von Investoren, die mit Immobilientourismus und digitalen Nomaden in Verbindung stehen.
Laut seinen Angaben betreten diese Profile den Markt mit einer höheren Kaufkraft und üben Druck auf die Preise in Sektoren aus, in denen das Wohnungsangebot begrenzt bleibt.
Der Wirtschaftswissenschaftler warnt davor, dass dieser Trend mit einer fortschreitenden Verringerung des Angebots an bezahlbarem Wohnraum einhergeht.
Laut Daten des Bauversorgungsregisters des Nationalen Statistikamtes (ONE) machen Wohneinheiten mit Preisen von 3 Millionen RD$ oder weniger derzeit weniger als 7 % des formellen Marktangebots aus, was die Schwierigkeiten bei der Schaffung von Wohnraum in erschwinglicheren Preissegmenten widerspiegelt.
„Investoren kaufen keine Quadratmeter im gegenwärtigen Zustand; sie kaufen den Zugang zur zukünftigen Entwicklung des Gebiets“, argumentiert er.
Die Herausforderung: wachsen, ohne zu verdrängen
Experten sind sich einig, dass das Städtewachstum nicht als Problem an sich verstanden werden sollte.
Im Gegenteil, sie glauben, dass die Neubewertung zu besseren Dienstleistungen, höheren Investitionen und einer besseren Lebensqualität für die Gemeinden führen kann.
Die Herausforderung besteht darin, sicherzustellen, dass diese Vorteile auch denjenigen zugutekommen, die traditionell in diesen Gebieten leben.
Saint-Hilair argumentiert, dass eine Revitalisierung ohne Verdrängung durch Wohnungsverbesserungsprogramme, Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten, Anreize zur Erhaltung von Familienhäusern und eine Politik für bezahlbaren Wohnraum erreicht werden kann.
Aus ökonomischer Sicht schlägt González vor, das Wohnungsangebot in gut angebundenen Gebieten durch geplante Verdichtungsprozesse, eine größere Verfügbarkeit von urbanisiertem Land, vereinfachte Genehmigungsverfahren und gezielte Förderprogramme für Haushalte mit niedrigem Einkommen zu erhöhen.
Für Taveras liegt der Schlüssel in der räumlichen Planung, die mit der Immobilienentwicklung einhergeht, während Castillo es für unerlässlich hält, städtische und Marktindikatoren kontinuierlich zu beobachten, um die Veränderungen, die Städte erleben, vorherzusehen.
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