Ein Immobilienprodukt ist nur dann rentabel, wenn Preis, Nachfrage und seine Phasen einander unterstützen
Ein Immobilienprojekt ist nicht allein deshalb rentabel, weil es das Grundstück optimal nutzt oder in den Plänen attraktiv aussieht. Es muss auch der tatsächlichen Nachfrage entsprechen, in einem für Käufer erschwinglichen Preissegment liegen und in Phasen entwickelt werden, die den Cashflow nicht gefährden.
Die Schwierigkeit entsteht, wenn diese Entscheidungen getrennt voneinander getroffen werden. Zuerst wird der Entwurf erstellt, dann das prognostizierte Absatzvolumen berechnet und schließlich die Arbeit nach den Gesichtspunkten der Baueffizienz aufgeteilt. Das Ergebnis kann ein guter Entwurf mit geringer Marktdurchdringung, ein unrealistischer Preis oder eine zu große Anfangsphase sein, die nicht wirtschaftlich ist.
Der Gesamtpreis bestimmt
Der Käufer erwirbt nicht einfach nur Quadratmeter. Er kauft eine Anzahlung, eine monatliche Rate und eine finanzielle Verpflichtung. Daher können zwei Wohnungen mit dem gleichen Quadratmeterpreis unterschiedliche Zielgruppen ansprechen, wenn sich ihr Gesamtwert unterscheidet.
Der Bauträger muss analysieren, welche Immobilientypen gefragt sind, welche Größen finanzierbar sind und wie schnell vergleichbare Objekte verkauft werden. Sichtbare Angebote allein genügen nicht: Ein Projekt kann viele Einheiten bewerben und dennoch nur wenige tatsächliche Verkäufe verzeichnen.
Wenn der für die Rentabilität eines Immobilienprodukts erforderliche Preis die Zahlungsfähigkeit des Marktes übersteigt, ist mehr Werbung nicht immer die Lösung. Unter Umständen müssen die Wohnfläche, der Wohnungsmix, die Parkmöglichkeiten, die Ausstattung, die Spezifikationen oder die Bebauungsdichte angepasst werden.
Das bedeutet nicht, Abstriche bei der Qualität zu machen. Es bedeutet, ein Angebot zu entwickeln, dessen Wert von der Zielgruppe erkannt und akzeptiert wird. Eine gute Grundlage ist hilfreich, kann aber ein fehlerhaftes Preis-Leistungs-Verhältnis nicht korrigieren.
DiePhasen schützen die Box
Die Wahl der Wohnungsgrößen ist auch eine finanzielle Entscheidung. Größere Einheiten können die prognostizierten Verkaufszahlen steigern, verringern aber den Kreis potenzieller Käufer. Kleinere Einheiten erweitern den Markt, können jedoch den Druck auf Parkplätze, Gemeinschaftsflächen und den Betrieb erhöhen.
Die erste Phase muss wirtschaftlich tragfähig sein und gleichzeitig Infrastruktur, Genehmigungen, Mobilisierung und Anlaufkosten abdecken. Ist sie zu groß, erfordert sie Vorverkäufe, die schwer zu realisieren sind; ist sie zu klein, generiert sie möglicherweise nicht die notwendigen Ressourcen für die Fortsetzung.
Darüber hinaus muss jede Bauphase unabhängig funktionieren. Der Erstkäufer sollte nicht vom Verkauf aller nachfolgenden Bauphasen abhängig sein, um Zugang zu wichtigen Dienstleistungen und Einrichtungen zu erhalten. Bei der phasenweisen Entwicklung geht es nicht nur um die Aufteilung des Projekts, sondern auch um Risikomanagement und die Sicherung der gegenüber dem Markt gemachten Zusagen.
Ein Finanzmodell kann zwar Rentabilität ausweisen, aber dennoch auf übermäßig schnellen Verkäufen, optimistischen Preisen oder unvollständigen Kostenschätzungen beruhen. Wenn ein Immobilienprodukt nur im besten Fall erfolgreich ist, liegt das Problem nicht an der Tabellenkalkulation, sondern an den zugrunde liegenden Annahmen.
Echte Rentabilität beginnt bereits vor Baubeginn: mit einem Immobilienprodukt, das der Markt wünscht, einem erschwinglichen Preis und einer Bauphase, die der Bauträger realisieren kann. Ohne ein rentables Produkt gibt es keine rentable Bauphase, und ohne einen realisierbaren Preis ist auch kein rentables Produkt rentabel.
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