Die Verbriefung von Hypotheken kann Kredite, Ersparnisse und Investitionen verknüpfen, um die Wohnungsbaufinanzierung auszuweiten
Ein Hypothekendarlehen muss nicht zwangsläufig in der Bilanz einer Bank landen. Durch die Verbriefung von Hypothekendarlehen lässt sich ein Kreditportfolio in marktgängige Wertpapiere umwandeln und so die Wohnungsbaufinanzierung mit langfristigen Investoren verbinden. Die Rahmenbedingungen und Präzedenzfälle existieren bereits in der Dominikanischen Republik. Die Frage ist, wie weit wir diesen Markt entwickeln können.
Laut der Bankenaufsicht erreichte das Hypothekenportfolio des Finanzsystems Ende 2025 443,17 Milliarden RD$, was einem Anstieg von 13,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Noch wichtiger ist jedoch die niedrige Ausfallquote von lediglich 0,73 %, die die Qualität dieses Kreditsegments unterstreicht.
Recyclingkapital
Die Logik hinter der Verbriefung ist relativ einfach. Ein Unternehmen bündelt Hypothekendarlehen mit bestimmten Merkmalen und wandelt sie über eine spezielle Struktur in Wertpapiere um, die von Anlegern erworben werden können.
Dadurch kann ein Teil des ursprünglich in Hypotheken investierten Kapitals in das Finanzsystem zurückfließen und zur Vergabe neuer Kredite verwendet werden. Die Hypothekenvergabe ist somit nicht mehr ausschließlich von der Bilanz des Kreditgebers abhängig.
Die Dominikanische Republik hat bereits einen ersten Schritt unternommen. Im Dezember 2020 erfolgte die erste Emission hypothekenbesicherter Wertpapiere des Landes im Wert von 1.210,5 Millionen RD$. Institutionelle Anleger, darunter Pensionsfonds, Investmentfonds und Versicherungsgesellschaften, beteiligten sich.
Langfristiges Sparen für langfristigen Kredit
Dies eröffnet eine bedeutende Chance. Hypothekendarlehen sind langfristige Verbindlichkeiten, und auch Pensionsfonds verwalten Vermögen mit einem langen Anlagehorizont. Diese Überschneidung ermöglicht es uns, Instrumente in Betracht zu ziehen, die beiden Bedürfnissen gerecht werden.
Die niedrige Ausfallquote untermauert dieses Argument. Eine Quote von 0,73 % bedeutet zwar nicht, dass kein Risiko besteht, sie zeigt aber, dass ein gut ausgewähltes, diversifiziertes und ordnungsgemäß strukturiertes Hypothekenportfolio ein angemessenes Risikoprofil für institutionelle Anleger bieten kann.
Daher sollte die Anlage eines Teils der Pensionsgelder in hypothekenbesicherte Wertpapiere nicht automatisch als unkluge Investition angesehen werden. Die Analyse sollte sich auf die Kreditqualität, Diversifizierung, Sicherheiten, Risikobewertung sowie Management- und Inkassomechanismen konzentrieren.
Es handelt sich nicht um eine automatische Lösung
Die Verbriefung von Hypotheken führt nicht automatisch zu sinkenden Zinsen oder unbegrenzter Kreditvergabe. Damit dieser Mechanismus funktioniert, bedarf es qualitativ hochwertiger Kreditportfolios, standardisierter Dokumentation, ausreichendem Volumen, Risikobewertungen und transparenter Strukturen für Investoren.
Niedrige Ausfallraten sind zwar ein Vorteil, dürfen aber nicht zu einer Lockerung der Kontrollen führen. Gerade weil die Gelder den Arbeitnehmern gehören, müssen alle Investitionen von Pensionsfonds strengen Kriterien hinsichtlich Sicherheit, Diversifizierung und Rentabilität genügen.
Die Verbriefung ersetzt nicht das Bankwesen, sondern ergänzt es. Die Bank vergibt Kredite und kennt ihre Kunden, während der Aktienmarkt eine zusätzliche Kapitalquelle bereitstellen kann, um diesen Kreislauf aufrechtzuerhalten.
Die Dominikanische Republik verfügt bereits über einige wichtige Voraussetzungen: ein wachsendes Hypothekenportfolio mit niedrigen Ausfallraten, institutionelle Anleger, einen expandierenden Aktienmarkt und Erfahrung im Bereich der Verbriefung. Der nächste Schritt besteht nicht darin, den Mechanismus neu zu erfinden, sondern ihn zu optimieren.
Wenn wir langfristige Ersparnisse umsichtig mit einem soliden Hypothekenportfolio verknüpfen können, können wir die Wohnungsbaufinanzierung ausweiten, ohne das gesamte Kapital und das gesamte Risiko im Bankensystem zu konzentrieren.
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