Gemäß Gesetz 108-05 über die Registrierung von Immobilien ist nur diejenige Immobilie sicher, die über einen von der zuständigen Immobilienbehörde ausgestellten Titel verfügt.
SANTO DOMINGO. – Brenda ist es fast schon gewohnt, jede Woche „Angebote“ zu erhalten, seit sie ihre Pläne bekannt gegeben hat, ein Haus zu kaufen und nach Santo Domingo zurückzukehren. Diese Angebote kommen von Freunden, Familie und einigen Immobilienmaklern, mit denen sie Kontakt aufgenommen hat.
Während er sich diesmal mit seinem Bruder Alfredo und seiner Schwägerin Thelma unterhielt, erhielt er einen Anruf von seiner Schwester Ana, die zu Weihnachten aus Madrid nach Santo Domingo geflogen war.
„Brenda! Hör gut zu: Diese Wohnung ist genau das Richtige für dich“, sagte Ana, ohne sie zu begrüßen. „Ich habe sie mir heute Morgen angesehen. Sie liegt im Viertel La Fe, in der Wohnanlage Ortega y Gasset. Es ist ruhig; man hört den ganzen Tag die Vögel zwitschern. Die Wohnung ist zentral gelegen, riesig, mit drei Schlafzimmern, zwei Badezimmern, einem zweiten Schlafzimmer mit eigenem Parkplatz, und alles ist blitzsauber. Und das Beste: Sie kostet nur 8 Millionen RD$.“.
Brenda holte tief Luft: „Also, wo ist der Haken? Denn ich weiß, wenn etwas in der Dominikanischen Republik zu gut klingt…“
Ana senkte leicht die Stimme und sagte: „Nun ja… es hat keinen Titel. Aber keine Sorge, der Besitzer hat mir versichert, dass sich das regeln lässt.“.
Brenda schloss die Augen. „Das lässt sich regeln“ – genau das hatte sie schon oft gehört, und es hatte schon so viele Leute in Schwierigkeiten gebracht. Nachdem sie aufgelegt hatte, beschloss sie, dem Rat ihres Cousins Cesar zu folgen: sich nie vorschnell zu freuen, ohne die Sache zu überprüfen. Also rief sie ihn an.
„Ruf César an“, sagte Alfredo zu ihm, „das gibt mir kein gutes Gefühl.“.
Nach den Begrüßungen der Familie versuchte César ihnen mit all seiner Geduld die Realität des Erwerbs einer Immobilie ohne Eigentumsnachweis zu erklären.
Die Implikationen
Was bedeutet es, wenn eine Immobilie „keinen Eigentumstitel hat“? In der Dominikanischen Republik kann eine Immobilie ohne Eigentumstitel verschiedene Bedeutungen haben, manche davon schwerwiegender als andere:
1. Es existiert nur eine Kaufurkunde, die jedoch nie im Grundbuch eingetragen wurde. Dies ist der häufigste Fall, und es ist wahrscheinlich, dass die Immobilie mehrmals den Besitzer gewechselt hat, ohne dass der Übertragungsprozess abgeschlossen wurde.
2. Dass die Immobilie zu einem staatlichen Projekt gehört (wie hier der Fall) ohne individuelle Wohneinheiten. Viele staatliche Wohnanlagen, die zwischen den 1980er und 1990er Jahren errichtet wurden, darunter auch die Anlage Ortega y Gasset, verfügen zwar über genehmigte Baupläne, die Wohnungen wurden jedoch nie aufgeteilt.
3. Dass ein Erbstreit besteht und daher kein Titel ausgestellt werden kann, bis der Rechtsstreit beigelegt ist.
4. Das Grundstück ist zwar im Grundbuch eingetragen, das Gebäude jedoch nicht. Dies kommt häufiger vor, als man denkt: Gebäude ohne Meldung der baulichen Anlagen an das Grundbuchamt.
Brendas Atmung beschleunigte sich, als César, der ihre Notrufe inzwischen gewohnt war, erklärte: „Bevor du träumst, Brenda, musst du dir diese Fragen stellen:
1. Was ist der genaue Grund dafür, dass für das Grundstück kein Eigentumstitel vorliegt?
Ohne diese Antwort ist kein Fortschritt möglich. Es ist wie eine Diagnose vor der Operation.
2. Ist das Gebäude abgegrenzt?
Falls dies nicht der Fall ist, gestaltet sich der Prozess langwierig und hängt von der Zustimmung aller Eigentümer ab.
3. Gibt es einen ursprünglichen Eigentümer mit einem Haupttitel?
Wenn es nur einen „allgemeinen Titel für die Handlung“ gibt, fehlt die wichtigste Phase: die Individualisierung jeder einzelnen Einheit.
4. Ist ein Erbschaftsprozess im Gange?
Sind die Verkäufer Erben, müssen sie Folgendes vorlegen:
• Erbenerklärung
• Unbedenklichkeitsbescheinigung
• Einverständniserklärungen
Wenn eines davon fehlt, könnte Brenda Zeit verlieren… und ihr Geld.
5. Sind die Pläne von der öffentlichen Bauverwaltung und dem Grundbuchamt genehmigt?
Ohne Baupläne kann kein Titel vergeben werden.
6. Wer würde die Kosten für die Eigentumsübertragung (Abgrenzung + Erklärung + Steuern) tragen?
Ein solches Verfahren kann je nach Fall zwischen 120.000 und 250.000 RD$ oder mehr kosten. Der Verkäufer, der einen „Schnäppchenpreis“ anbietet, will den Auftrag fast nie annehmen.
7. Wie lange würde es dauern, den Abschluss zu erlangen?
Realistisch betrachtet: von 6 Monaten bis 2 Jahren (sehr optimistisch geschätzt).
Brendas Bleistift ist schon halb leer, aber sie schreibt trotzdem weiter alles auf. Und sie stellte die unvermeidliche Frage: Soll ich das Grundstück kaufen?
Césars Antwort war sehr technisch: Es kommt darauf an. Denn laut Gesetz 108-05 über die Grundbucheintragung ist nur eine Immobilie sicher, deren Eigentumstitel von der zuständigen Grundbuchbehörde ausgestellt wurde.
Alles Weitere ist Privatsache und ohne jegliche Garantie. Sollte Brenda diesen Kauf in Erwägung ziehen, muss sie daher die Punkte auf der folgenden Checkliste beachten:
✔ Es liegt ein klarer, lastenfreier Eigentumstitel vor
✔ Die Pläne sind genehmigt
✔ Das Gebäude kann abgegrenzt werden
✔ Alle Erben sind am Leben und unterschreiben
✔ Der Verkäufer erklärt sich bereit, die Kosten für die Desinfektion vom Preis abzuziehen
✔ Der Prozess liegt in den Händen eines eingetragenen Vermessers
Sollte jedoch einer der folgenden Aspekte nicht erfüllt sein, sollte Brenda dieses „Schnäppchen“ vergessen und gar nicht erst daran denken, es zu kaufen:
✘ Es gibt einen Konflikt zwischen den Erben
✘ Es gibt keine Pläne für das Gebäude
✘ Es gibt Widerstand in der Wohnanlage
✘ Sie versprechen, den Abschluss später zu erwerben, ohne dies zu dokumentieren
✘ Die Wohnung befindet sich seit über 30 Jahren in diesem „rechtlichen Schwebezustand“
Cousin Cesar machte es ganz deutlich: „Brenda, verschwende dein Geld nicht mit einem Verkauf. Wenn es keinen klaren rechtlichen Weg gibt, lass es sein. Die Hauptstadt ist voller guter Gelegenheiten, mit und ohne Eigentumsnachweis, aber du brauchst Sicherheit, keine Kopfschmerzen.“
„Denk nicht mal dran!“, sagten Thelma und Alfredo gleichzeitig zu ihm.
„Ich werde ein Buch schreiben mit allem, was ich mir notiere. Es gibt so viele Details, von denen viele Leute nichts wissen“, sagte Brenda zu sich selbst, als sie ihr Notizbuch weglegte.
