Nach 70 Jahren mit einem veralteten Gesetz hat die Dominikanische Republik endlich ein neues Mietrecht. Aber ist es wirklich die dringend benötigte Verbesserung?
Als Immobilienanwalt und Sekretär des Vorstands des Verbandes der Immobilienmakler und -unternehmen (AEI) fühle ich mich geehrt und bin dankbar, gemeinsam mit unserem Präsidenten Alberto Bogaert und seinem gesamten Team zur Förderung dieses Gesetzes beigetragen zu haben. Nun, da es der Exekutive zur Verabschiedung vorliegt, ist es an der Zeit für eine unvoreingenommene und fachlich fundierte Analyse.
Die Frage, die sich alle stellen, ist einfach: Ist das wirklich der Fortschritt, den wir brauchten?
Die unbestreitbaren Fortschritte
Um ehrlich zu sein: Dieses Gesetz stellt einen bedeutenden Fortschritt nach sieben Jahrzehnten mit veralteten Regelungen dar, die die aktuelle Realität des dominikanischen Immobilienmarktes nicht widerspiegelten.
Die positiven Aspekte liegen auf der Hand. Eine Vereinheitlichung der Vorschriften war dringend notwendig. Zuvor gab es verstreute Bestimmungen, die Verwirrung stifteten und rechtliche Lücken schufen. Nun verfügen wir über einen umfassenden Rahmen, der Mietverträge für Wohnraum, Gewerbe und gemeinnützige Aktivitäten in einem einzigen Dokument regelt.
Die Regulierung von Kautionen ist ebenfalls ein positiver Schritt (auch wenn sie weiterer Klärung bedarf). Der Senat hat die vom Repräsentantenhaus vorgeschlagene Dreimonatsfrist für Mietkautionen klugerweise auf zwei Monate verkürzt und damit ein angemesseneres Gleichgewicht geschaffen (auch hier besteht jedoch noch Klärungsbedarf). Die flexiblen Bankoptionen für Einlagen und die Möglichkeit, Versicherungen als Sicherheiten zu nutzen, sind Innovationen, die die Branchenpraktiken modernisieren.
Bedenken, die wir nicht ignorieren können
Als auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt muss ich jedoch auf die problematischen Aspekte hinweisen, die mehr Komplikationen als Lösungen schaffen können.
Das schwerwiegendste Problem ist der Verstoß gegen Artikel 1593 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das neue Gesetz sieht vor, dass die Anwaltskosten zwischen Vermieter und Mieter zu gleichen Teilen aufgeteilt werden. Dies widerspricht direkt unserem Bürgerlichen Gesetzbuch, das eindeutig festlegt, dass die Partei mit dem vorrangigen Interesse an der Transaktion die Kosten trägt. Diese willkürliche Änderung eines fundamentalen Rechtsprinzips bereitet mir große Sorgen.
Die Provisionsregelung „Wer beauftragt, zahlt“ mag zwar logisch erscheinen, könnte aber unbeabsichtigte Folgen haben. Wir als Branche befürchten, dass dadurch ein ungünstiger Präzedenzfall geschaffen wird, der sich auch auf Kaufverträge auswirkt und den derzeit im Kongress verhandelten Gesetzentwurf zur Regulierung von Immobiliendienstleistungen negativ beeinflusst.
Die tatsächlichen Auswirkungen auf Immobilienmakler
Hier wirkt sich das Gesetz unmittelbar auf unseren Berufsstand aus, und die Auswirkungen sind komplexer, als es auf den ersten Blick scheint.
Die neue Realität sieht folgendermaßen aus: Wenn ein potenzieller Kunde unsere Dienste zur Wohnungssuche in Anspruch nimmt und wir die gewünschte Immobilie nicht in unserem Bestand haben oder diese nicht inseriert ist, müssen wir ihn darüber informieren, dass er unsere Honorare tragen muss. Gleichzeitig erhält der Makler, der die Immobilie im Angebot hat, wie bisher üblich seine Provision vom Eigentümer.
Doch hier liegt das eigentliche Problem: Wie sieht es mit der Zusammenarbeit unter Kollegen aus? Wenn ein Makler einen anderen anruft, weil ein Kunde an seiner Immobilie interessiert ist, kann der vermittelnde Makler argumentieren, dass laut dem neuen Gesetz „wer beauftragt, zahlt“ und sie daher die Provision nicht teilen müssen.
Dies könnte die professionelle Zusammenarbeit, die eine Stärke unseres Sektors war, beeinträchtigen.
Die Lücken, die Sorgen bereiten
Das Gesetz unterscheidet nicht eindeutig zwischen einer Kaution und einer Mietvorauszahlung. Dies erschwert das marktübliche „2+1“-Modell (zwei Monatsmieten Kaution plus eine Monatsmiete im Voraus). Wir hoffen, dass die Durchführungsbestimmungen klarstellen, dass die Zweimonatsfrist die erste Monatsmiete, die üblicherweise im Voraus gezahlt wird, nicht umfasst.
Bemerkenswert ist auch, dass das Gesetz die auf die Kaution aufgelaufenen Zinsen vollständig auslässt. Das vorherige Gesetz 4314 erkannte diese Mieterrechte noch an. Ist das ein Rückschritt?
Werden wir uns dem Wandel anpassen?
Als Fachleute müssen wir ehrlich sein: Anpassung wird unvermeidlich und notwendig sein. Die Frage ist nicht, ob wir uns anpassen werden, sondern wie schnell und effizient wir dies tun werden.
Kundenschulung ist entscheidend. Wir müssen die neuen Regeln vom ersten Kontakt an klar erläutern. Diejenigen Agenten, die den Wert ihrer Dienstleistungen am besten kommunizieren und ihre Gebühren rechtfertigen können, werden in diesem neuen Umfeld erfolgreich sein.
Wir müssen auch die Zusammenarbeit unter Kollegen überdenken. Vielleicht müssen wir neue Modelle der Zusammenarbeit entwickeln, die mit den neuen Bestimmungen vereinbar sind, oder kreative Wege finden, um die professionelle Kooperation aufrechtzuerhalten, von der wir so sehr profitiert haben.
Mein juristisches Urteil
Nach eingehender Analyse dieser Bestimmungen komme ich zu einem differenzierten Schluss: Wir haben einen notwendigen, aber unvollständigen Schritt nach vorn gemacht.
Die Modernisierung war dringend notwendig und begrüßenswert. Siebzig Jahre mit einem veralteten Gesetz hatten zu viel Rechtsunsicherheit geschaffen. Insofern stellt dieses Gesetz definitiv einen Fortschritt für unsere Rechtssicherheit im Immobilienbereich dar.
Doch wir dürfen die rechtlichen Widersprüche und potenziellen unbeabsichtigten Folgen nicht ignorieren. Der Verstoß gegen Artikel 1593 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist keine Kleinigkeit. Grundlegende Rechtsprinzipien sollten nicht ohne stichhaltige Begründung und eingehende Debatte geändert werden.
Ist es Fortschritt? Ja. Ist es perfekt? Definitiv nicht.
Der Weg nach vorn
Als Branche stehen wir vor zwei Möglichkeiten: uns dem Wandel widersetzen oder uns intelligent anpassen. Ich plädiere für intelligente Anpassung.
Das bedeutet, unsere Kunden aufzuklären, unsere Geschäftsmodelle anzupassen und gemeinsam daran zu arbeiten, die Vorteile der neuen Regelungen zu maximieren und gleichzeitig deren problematische Aspekte zu minimieren.
Es bedeutet auch, im Regulierungsprozess aktiv zu bleiben und notwendige Korrekturen für zukünftige Änderungen vorzuschlagen.
Denn letztendlich ist ein unvollkommenes Gesetz, das verbessert werden kann, besser als 70 weitere Jahre mit einem veralteten Gesetz.
Der dominikanische Immobilienmarkt brauchte diese Modernisierung. Jetzt liegt es an uns als Fachleuten, dafür zu sorgen, dass sie für alle Beteiligten funktioniert: Eigentümer, Mieter und Immobilienmakler.
Die Frage ist nicht mehr, ob das Gesetz perfekt ist. Die Frage ist: Sind wir bereit, es in die Praxis umzusetzen?
Was denken Sie über diese Veränderungen? Wie sollten wir uns Ihrer Meinung nach als Branche anpassen? Die Diskussion steht noch am Anfang, und wir brauchen alle Stimmen, um den besten Weg in die Zukunft zu finden.
Für den Inhalt dieses Artikels ist ausschließlich der Autor verantwortlich.
