Das Wohnungsbauministerium gab bekannt, dass Bauprojekte ohne endgültige Baugenehmigung begonnen werden können. Die Frage, die niemand stellt: Was passiert, wenn etwas schiefgeht?
Vor einigen Tagen, während ich die Pressemitteilung von MIVHED vom 20. Dezember 2025 in El Inmobiliario zu ihrem neuen Verfahren für den Baubeginn durchlas, erhielt ich eine Nachricht von Diana Pimentel, einer Immobilienanwältin der Echenique Group mit langjähriger Erfahrung in der Beratung von Bauträgern. Ihre Frage war direkt:
„Reyna, wer trägt die Verantwortung, wenn das fehlschlägt?“
Er sagte nicht „falls es scheitert“, sondern „wenn es scheitert“.
Denn nach insgesamt 36 Jahren Beratungserfahrung im Bereich Immobilientransaktionen wissen wir beide, dass in diesem Sektor, wo die Verantwortlichkeiten oft unklar verteilt sind, am Ende immer der Endkäufer die Zeche zahlt.
Das neue Maß: Geschwindigkeit vs. Klarheit
Das MIVHED hat soeben ein Verfahren eingeführt, das es ermöglicht, dass von städtischen Managern geleitete und von privaten technischen Aufsichtspersonen geprüfte Projekte mit dem Bau beginnen können, bevor die endgültige Genehmigung erteilt wird, indem lediglich das Ministerium benachrichtigt wird.
Das erklärte Ziel: Wartezeiten verkürzen, Prozesse optimieren und Investitionen steigern.
Das Ziel wurde erreicht: Das Risiko des Prozesses wurde auf den Käufer übertragen, ohne dass dieser es merkte.
Denn hier ist die unbequeme Wahrheit, die Diana und ich besprochen haben: Für den Käufer, der seinen Traum aufgibt, klingt ein Projekt „im Lizenzierungsprozess“ genau gleich wie ein Projekt „mit genehmigter Lizenz“. Rechtlich gesehen sind es jedoch völlig unterschiedliche Welten.
Wo steht der Käufer in dieser Gleichung?
Im Laufe unseres Gesprächs sprach Diana das Szenario an, das jeder Immobilienanwalt fürchtet:
Das Projekt beginnt nach diesem neuen Plan. Der private technische Bauleiter erteilt die Genehmigung. Der Stadtmanager übernimmt die Verantwortung. Der Bauträger verkauft Wohnungen im Vorverkauf. Der Käufer investiert seine Ersparnisse der letzten zehn Jahre.
Irgendetwas stimmt nicht: Unregelmäßigkeiten bei der Aufsicht, Fehler in den Genehmigungen, Versäumnisse bei den Kontrollen. Die endgültige Lizenz offenbart Probleme, die niemand rechtzeitig erkannt hat.
Einfache Frage: Wen ruft dieser Käufer an?
An den Stadtmanager, der die Verantwortung übernommen hat? An den technischen Leiter, der die Inspektion durchgeführt hat? An den Bauträger, der verkauft hat? An die zuständige Behörde (MIVHED)? An den Immobilienmakler, der den Verkauf vermittelt hat?
Die Antwort: An alle. Und an niemanden. Denn wenn die Verantwortung geteilt wird, gibt niemand eine klare Antwort.
Rechtssicherheit entsteht nicht am Ende
Hier ist der Grundsatz, den kein Fachmann in diesem Sektor ignorieren kann: Rechtssicherheit entsteht in dem Moment, in dem der Käufer sich für den Kauf entscheidet oder darüber nachdenkt, nicht erst mit dem Unterzeichnen des letzten Dokuments.
Wenn ein Projekt ohne endgültige Genehmigung beginnt, selbst unter privater Aufsicht, verschwindet das Risiko nicht. Es verlagert sich lediglich.Und diese Verlagerung trifft letztendlich immer dasselbe: den Geldbeutel und die Nerven des Endkunden.
Das Problem der diffusen Verantwortlichkeiten
Eines der größten Risiken dieses Modells ist die Verwässerung der Verantwortlichkeiten. Der Käufer versteht weder Stadtplaner noch private technische Bauleiter. Für sie ist das Projekt entweder „staatlich genehmigt“ oder nicht.
Doch die rechtliche Realität ist komplexer:
- Der Stadtmanager übernimmt während der Managementphase die Verantwortung
- Der technische Leiter ist für die Inspektion verantwortlich
- Der Entwickler garantiert die Ausführung
- MIVHED führt anschließend Inspektionen durch
- Der Immobilienmakler vermittelte den Verkauf
Erkennen Sie das Problem? Fünf Akteure, fünf Teilverantwortlichkeiten, keinerlei Klarheit darüber, wer das Geld bereitstellt.
Wie Diana in unserem Gespräch betonte (und wir verfügen zusammen über 36 Jahre Erfahrung in der Transaktionsberatung): „Die Erfahrung zeigt, dass viele Immobilienstreitigkeiten nicht auf böswilliger Absicht beruhen, sondern auf regulatorischen Lücken und deren anschließender Auslegung. Wenn die Legalisierung verzögert wird, verschwindet das Risiko nicht: Es wird auf den Käufer übertragen.“
Was Immobilienmakler jetzt
Wenn Sie ein Projekt im Rahmen dieses neuen Programms verkaufen, werden Sie von informierten Käufern unangenehme Fragen beantwortet bekommen (denken Sie daran: Der naive Käufer ist ausgestorben):
- „Wer trägt die Verantwortung, wenn die endgültige Lizenz nicht rechtzeitig eintrifft?“
- Welche Garantien habe ich, falls der private Betreuer einen Fehler gemacht hat?
- Kann meine Urkunde problemlos registriert werden, obwohl sie ohne Lizenz begonnen wurde?
Können Sie die Frage klar beantworten, oder werden Sie mit schönen Formulierungen ausweichen?
Denn die Wahrheit ist: KI kann zwar Ihre Marketingtexte erstellen, aber wenn der Kunde nach rechtlichen Verantwortlichkeiten fragt, ist es Ihr Verstand, der die Antwort liefert. Und das lässt sich nicht auslagern.
Rechtliche Unterstützung ist nicht länger optional. In diesem neuen Kontext ist die Botschaft an Endverbraucher klar: Vorbeugende rechtliche Unterstützung ist kein Luxus, sondern Ihr einziger wirklicher Schutz.
Die Frage „Wer ist verantwortlich?“ muss klar beantwortet werden, bevor man eine Reservierung unterzeichnet, bevor man eine Anzahlung leistet, bevor man sich auf ein Projekt einlässt, das ohne endgültige Genehmigung begonnen hat.
Denn, da sind Diana und ich uns einig, ein Projekt kann schnell starten, aber nur wenn die Verantwortlichkeiten von Anfang an klar sind, können alle ruhig schlafen.
Beschleunigen, ja, aber mit glasklaren Regeln
Diese Maßnahme könnte eine Chance zur Revitalisierung des Sektors darstellen. Aber nur, wenn sie mit klaren Mechanismen für Folgendes einhergeht:
- Spezifische Zuordnung von Verantwortlichkeiten pro Phase
- Entschädigungsprotokolle bei Versagen der Aufsicht
- Obligatorische Garantien für Käufer in Projekten mit Vorgenehmigungen
- Transparenz hinsichtlich des tatsächlichen Status jedes Projekts
Ohne diese Elemente beschleunigen wir zwar die Prozesse, machen die Käufer aber gleichzeitig angreifbarer als zuvor.
Ihre Entscheidung als Profi
Für Immobilienmakler, Bauträger und Investoren wirft dieses neue Verfahren eine grundlegende Frage auf:
Werden Sie diese Maßnahme nutzen, um schneller zu verkaufen oder um verantwortungsvoller zu bauen?
Denn im Immobiliensektor gibt es eine Wahrheit, die keine Abkürzungen zulässt: Man kann heute schnell Verkäufe abschließen, aber wenn die Verantwortlichkeiten nicht klar sind, werden einen morgen Probleme einholen.
Fragen Sie sich jetzt einmal: Wenn ein Kunde Sie fragt: „Wer ist verantwortlich, wenn bei diesem Projekt, das ohne endgültige Lizenz begonnen hat, etwas schiefgeht?“, können Sie ihm dann konkrete Namen, Dokumente und Garantien nennen?
Wenn Ihre Antwort vage ist, sollten Sie sich dringend rechtlich beraten lassen. Ihre berufliche Glaubwürdigkeit hängt von klaren Antworten ab, nicht von eleganten Ausflüchten.
Denn denken Sie daran: Rechtssicherheit entsteht ab dem Moment, in dem der Käufer sich zum Kauf entscheidet oder ihn in Erwägung zieht, nicht erst mit der Unterzeichnung des letzten Dokuments. Und wenn sie scheitert, trägt immer der Endkäufer die Kosten.
