Laut The Latin Investor liegt die Auslastung von Wohnimmobilien in diesem Jahr bei über 85 % .
Hohe Rentabilität, niedrige Leerstandsquoten und ein neues, vorwiegend aus Wohnungen bestehendes Angebot prägen einen Immobilienmarkt, der nicht nur wächst, sondern sich auch neu organisiert, um die Vermietung als zentralen Schwerpunkt beizubehalten
SANTO DOMINGO. – Laut Global Property Guide liegen die hohen Mietrenditen bei über 8 % und die Leerstandsquote beträgt in städtischen Gebieten lediglich ein bis zwei Monate pro Jahr, so The Latin Investor. Der Markt zeichnet sich durch einen zunehmenden Überhang an Wohnungen im Neubauangebot aus und wird von einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum getragen.
Die Kombination aus steigenden Mieten, zunehmenden Verkaufspreisen und anhaltender Auslastung ist alles andere als ein vorübergehendes Phänomen; sie zeichnet das Bild eines dominikanischen Immobilienmarktes, der sich zunehmend um das Mieten herum organisiert.
Aktuelle Daten von Global Property Guide beziffern die durchschnittliche Bruttomietrendite im Land auf 7 % bis 9 % , wobei Santo Domingo mit fast 9 % führend ist. Dieses internationale Immobilienmarktanalyseunternehmen mit Hauptsitz in Europa sammelt und vergleicht Daten zu Preisen, Mietrenditen, Steuern und Investitionsbedingungen in Dutzenden von Ländern.
Unterdessen die Mietpreise ihren jährlichen Aufwärtstrend fort und steigen laut dem Wohnungsmietindex der Zentralbank der Dominikanischen Republik (BCRD), der in den Verbraucherpreisindex (VPI) einbezogen ist, um fast 3 %.
Unter normalen Umständen würde ein anhaltender Preisanstieg in Verbindung mit hohen Renditen tendenziell neues Angebot anziehen und die Arbeitslosigkeit erhöhen. In der Dominikanischen Republik ist jedoch das Gegenteil der Fall: Die Auslastung bleibt hoch .
Laut The Latin Investor, einer privaten Plattform, die Investitionsmöglichkeiten in Lateinamerika analysiert und Daten und Trends im Immobiliensektor sammelt, bleiben Wohnimmobilien in städtischen Gebieten durchschnittlich ein bis anderthalb Monate pro Jahr leer, was auf eine Auslastung von über 85 % schließen lässt.
Diese Stabilität ist größtenteils auf die Marktstruktur selbst zurückzuführen.
Ein Land der Wohnungen
Der Wohnungsbestand hat sich deutlich in Richtung Hochbau verlagert. Schätzungen der genannten Plattform zufolge liegt der Anteil von Wohnungen am Wohnungsangebot
70 % Darüber hinaus bestehen 30 bis 40 % des verfügbaren Angebots aus Neubauten , was die Bedeutung dieser Bauform unterstreicht.
Obwohl der Wohnungsbestand in der Dominikanischen Republik laut der letzten Volkszählung des Nationalen Statistikamtes immer noch größtenteils aus Häusern besteht (2,4 Millionen gegenüber 681.000 Wohnungen), deutet der jüngste Trend in eine andere Richtung.
Das Bauregister (ROE) von ONE zeigt, dass es sich bei den meisten neu entstehenden Einheiten um Wohnungen handelt. In einigen Segmenten, wie beispielsweise Häusern mit Parkplätzen, sind mehr als 20.000 Wohnungen registriert, verglichen mit weniger als 1.000 Häusern.
Das Muster ist auf mehrere gleichzeitig wirkende Faktoren zurückzuführen: die Landknappheit in städtischen Gebieten, die Baukosten, Veränderungen der Nachfrage und vor allem das wachsende Gewicht der Investoren, sowohl lokaler als auch ausländischer, die Einheiten mit Vermietungspotenzial priorisieren.
In diesem Kontext verliert die Wohnung ihren Status als bloße Wohnlösung und wird zu einem Finanzvermögen. Die Belegungsdynamik verstärkt diesen Wandel. Schätzungen von The Latin Investor zufolge liegt die Leerstandsquote in städtischen Gebieten zwischen einem und anderthalb Monaten pro Jahr, was einer Auslastung von über 85 % entspricht.
Auch wenn es sich nicht um einen offiziellen Indikator handelt, steht dieser im Einklang mit dem beobachteten Verhalten bei Preisen und Rentabilität: Es handelt sich um einen Markt, auf dem verfügbare Einheiten tendenziell relativ schnell platziert werden, insbesondere in Gebieten in der Nähe von Arbeitsplätzen, Dienstleistungen und Verkehrsanbindungen.
Nachfrage, die nicht nachgibt
Die Dynamik des Mietwohnungsmarktes lässt sich auch durch den strukturellen Nachfragedruck erklären. Laut dem Ministerium für Wohnen, Siedlungswesen und Gebäude (Mivhed) besteht im Land ein geschätztes Wohnungsdefizit von 1,4 bis 2,1 Millionen Wohnungen, während die Urbanisierung die Bevölkerung weiterhin im Großraum Santo Domingo und anderen städtischen Zentren konzentriert.
Das Zusammenspiel von Angebotsknappheit, Binnenmigration und der Bildung neuer Haushalte sorgt für eine stetige Nachfrage, die Leerstandszeiten verkürzt und es den Preisen ermöglicht, sich weiter nach oben anzupassen.
Auch die Lage spielt eine entscheidende Rolle. Immobilien in der Nähe von Arbeitsplätzen, Universitäten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs weisen kürzere Leerstandszeiten auf, wodurch sich innerhalb der Stadt stark nachgefragte Mikro-Märkte konzentrieren.
Ein Markt, der darauf ausgelegt ist, sich um Folgendes zu kümmern
Das Ergebnis ist ein sich selbst verstärkendes System: Hohe Rentabilität fördert Investitionen in neue Wohneinheiten; das Angebot ist auf marktgängigere Formate ausgerichtet, und die Nachfrage, die durch strukturelle Faktoren aufrechterhalten wird, absorbiert einen Großteil dieser Produktion.
Niedrige Leerstandsquoten sind somit keine Anomalie innerhalb des Immobilienbooms, sondern eine seiner Betriebsbedingungen.
Das Phänomen verändert auch die Logik der Stadtentwicklung. Anstatt ausschließlich auf den Wohnraumbedarf zu reagieren, scheint ein wachsender Teil des Angebots auf die Generierung von Mieteinnahmen ausgerichtet zu sein, in einem Markt, der zunehmend von Investitionskriterien beeinflusst wird.
Zwischen Chance und Druck
Dieses Modell hat Auswirkungen, die über den Bausektor hinausgehen, da es einerseits die Dominikanische Republik als attraktives Ziel für Immobilieninvestitionen festigt, mit Renditen, die höher sind als die von Märkten wie Mexiko und Brasilien , und andererseits Fragen zum Zugang zu Wohnraum in einem Umfeld aufwirft, in dem das Angebot zunehmend mit der Rentabilität übereinstimmt.
Mit Bruttomietrenditen zwischen 7 % und 9 % liegt die Dominikanische Republik laut Global Property Guide über Märkten wie Mexiko und Brasilien, wo die Renditen laut derselben Quelle typischerweise zwischen 5 % und 7 % liegen.
Hier liegt der Reiz des Landes für mietorientierte Immobilieninvestitionen, und hier entstehen auch Spannungen beim Zugang zu Wohnraum.
Auf der Suche nach diesem Gleichgewicht bewegt sich der dominikanische Immobilienmarkt auf eine Phase zu, in der vertikale Expansion und hohe Auslastung nicht länger parallele Trends sind, sondern Teil derselben Betriebslogik werden.
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