Von Joan Feliz Valoys
Exklusiv für El Inmobiliario
Angesichts der wachsenden Herausforderungen auf dem dominikanischen Immobilienmarkt hat die dominikanische Steuerbehörde (DGII) die Preisobergrenze für die Einstufung von Sozialwohnungen angehoben. Diese Anpassung spiegelt die Bemühungen der Regierung wider, der Inflation, den hohen Baukosten und dem zunehmenden Wohnungsdefizit zu begegnen und den Zugang dominikanischer Familien zu angemessenem Wohnraum zu sichern.
Die neue Obergrenze ermöglicht es mehr Projekten, die im Gesetz 189-11 festgelegten Steuervorteile in Anspruch zu nehmen, wie beispielsweise die Befreiung von der Mehrwertsteuer und der Grunderwerbsteuer beim ersten Kauf. Doch abgesehen von den reinen Zahlen hat diese Maßnahme weitreichende Konsequenzen sowohl für Bauträger als auch für Familien, die von ihrem ersten Eigenheim träumen.
Günstiger Wohnraum, ein gefährdetes Segment
Bezahlbarer Wohnraum ist in den letzten Jahren immer seltener geworden. Laut Angaben der Zentralbank stieg der direkte Wohnungsbaukostenindex (ICDV) zwischen 2021 und 2023 um über 16 Prozent. Hauptursache hierfür waren die gestiegenen Preise für wichtige Baumaterialien wie Zement (deren Kosten in einigen Zeiträumen um bis zu 15 Prozent zunahmen), Stahl und Beton. Hinzu kamen deutlich gestiegene Lohnkosten aufgrund von Lohnanpassungen und der kumulierten Inflation.
Dies hat es Bauträgern zunehmend erschwert, ihre Projekte innerhalb der von der DGII für Sozialwohnungen festgelegten Preisgrenzen zu halten. Infolgedessen haben viele dieses Segment aufgegeben und konzentrieren sich nun auf profitablere Projekte für höhere Einkommensgruppen, wodurch Familien mit mittlerem und niedrigem Einkommen weniger Auswahlmöglichkeiten auf dem Markt haben.
Ein alarmierender Ausblick
Der Wohnungsmangel bleibt eine der größten sozialen Herausforderungen des Landes. Laut einem Bericht des Ministeriums für Wirtschaft, Planung und Entwicklung (MEPyD) sind mehr als 1,2 Millionen dominikanische Familien mit Wohnungsproblemen konfrontiert. Dieser Mangel umfasst nicht nur den Mangel an Wohnraum, sondern auch die prekären Lebensbedingungen eines großen Teils der Bevölkerung.
Laut der nationalen Haushaltserhebung ENHOGAR 2022 finanzieren rund 74 % der Dominikaner ihre Wohneigentum über Hypothekendarlehen. Für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen bleibt der Zugang zu dieser Finanzierung jedoch aufgrund hoher Zinsen und erheblicher Vorlaufkosten weiterhin eingeschränkt.
Konkrete Vorteile der Maßnahme
Die Anhebung der Preisgrenze für die Einstufung von Sozialwohnungen hat positive Auswirkungen in mehreren Bereichen:
1. Höhere Rentabilität für Entwickler:
• Immobilienprojekte, die zuvor beinahe die Voraussetzungen für Steuervorteile verfehlt hätten, haben nun mehr Spielraum, sich an die neue Preisspanne anzupassen. Dies schafft Anreize für Bauträger, in Wohnraum für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu reinvestieren.
• Durch die Erhöhung des Angebots an kostengünstigen Projekten wird auch die Schaffung von Arbeitsplätzen im Baugewerbe gefördert, das ein wichtiger Motor der Volkswirtschaft ist.
2. Besserer Zugang für Käufer:
• Familien werden Zugang zu mehr Wohnmöglichkeiten haben, die nun als kostengünstig gelten, wodurch der Zugang zu Anreizen wie der 3%igen Befreiung von der Grunderwerbsteuer und der ITBIS beim ersten Verkauf erleichtert wird.
• Diese Ersparnis kann für Käufer Zehntausende von Pesos ausmachen und die wirtschaftliche Belastung beim Hauskauf verringern.
• Darüber hinaus haben Familien durch die größere Auswahl an Optionen bessere Möglichkeiten, ein Zuhause zu finden, das ihren Bedürfnissen und ihrem Budget entspricht.
Lehren aus dem Markt: Ist diese Maßnahme ausreichend?
Diese Anpassung ist zwar ein wichtiger Schritt, löst das Problem des Wohnraumzugangs jedoch nicht endgültig. Die Krise der Baukosten, der eingeschränkte Zugang zu Hypothekenkrediten und das Fehlen umfassenderer politischer Maßnahmen stellen weiterhin erhebliche Hindernisse dar.
Einige Entwickler haben Alternativen vorgeschlagen, die diese Maßnahme ergänzen könnten, wie zum Beispiel:
• Gezielte Subventionsprogramme: Die Regierung könnte direkte Anreize bieten, um die Kosten für essentielle Baumaterialien zu senken, was dazu beitragen würde, die Endpreise von Häusern zu senken.
• Zugänglichere Treuhandfonds: Ausweitung der Treuhandfonds auf kleinere Projekte und Unterstützung von Projektentwicklern, die in ländlichen Gebieten oder mit geringeren Gewinnmargen arbeiten.
• Innovation im Bauwesen: Förderung des Einsatzes effizienterer und nachhaltigerer Bautechnologien, wie z. B. modularer oder vorgefertigter Hausbau, wodurch die Produktionskosten gesenkt werden können.
Die langfristige Herausforderung
Kostengünstiger Wohnraum ist mehr als nur ein Segment des Immobilienmarktes; er ist unerlässlich für das Wohlergehen dominikanischer Familien und den Aufbau einer gerechteren Gesellschaft. Werden die steigenden Baukosten jedoch nicht strukturell angegangen, droht diese Wohnform zu verschwinden, selbst bei regelmäßigen Anpassungen der Preisobergrenze.
Es ist entscheidend, dass Regierung und Privatwirtschaft zusammenarbeiten, um bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten. Dies erfordert nicht nur fiskalische Maßnahmen, sondern auch die Entwicklung nachhaltiger Stadtentwicklungspolitiken, die den Zugang zu Land und grundlegenden Dienstleistungen erleichtern.
Abschluss
Die jüngste Anpassung der Klassifizierung von Sozialwohnungen ist eine strategische Reaktion auf einen sich ständig wandelnden Markt. Sie löst zwar nicht alle Herausforderungen, bietet aber dringend benötigte Entlastung sowohl für Bauträger als auch für Familien, die angemessenen Wohnraum suchen.
Angesichts der weiter steigenden Baukosten und des anhaltenden Wohnungsmangels ist es unerlässlich, ambitioniertere Maßnahmen umzusetzen, die nicht nur private Investitionen ankurbeln, sondern auch sicherstellen, dass alle Dominikaner Zugang zu Wohnraum haben. Denn letztendlich ist ein Zuhause nicht nur ein Ort zum Wohnen, sondern die Grundlage für die Entwicklung und Stabilität Tausender Familien im ganzen Land.
Autorin: Joan Feliz Valoys, MBA, Spezialistin für digitales Marketing, Betriebsleiterin des Bauunternehmens Incaribe mit mehr als 10 Jahren Erfahrung im Bau- und Tourismussektor.
