Von Reyna Echenique
Exklusiv für El Inmobiliario
In einer Zeit, in der die Technologie den sofortigen Zugriff auf Informationen ermöglicht und andere Sektoren eine digitale Revolution erlebt haben, wartet der dominikanische Immobiliensektor noch immer auf eine grundlegende Transformation: den öffentlichen Zugang zu institutionellen Genehmigungen und Zertifizierungen, ein dringendes Bedürfnis, das eine stärkere digitale Vernetzung zwischen den Institutionen erfordert, um die Überprüfung wesentlicher Informationen durch Käufer, Anwälte und Immobilienberater zu erleichtern.
Der aktuelle Zustand
Während Institutionen wie das Grundbuchamt, die Handelskammer, ONAPI und die DGII bedeutende Fortschritte bei der Digitalisierung und dem öffentlichen Zugang zu ihren Informationen erzielt haben, pflegen andere wichtige Akteure in der Immobilienentwicklung weniger zugängliche Prozesse, wodurch Informationslücken entstehen, die die Transparenz des Sektors beeinträchtigen.
Die Notwendigkeit institutioneller Transparenz
Der digitale Zugriff auf wichtige Informationen ist erforderlich, wie zum Beispiel:
● Status der CONFOTUR-Genehmigungen und laufende Verfahren beim Tourismusministerium
● Erteilte und laufende Umweltgenehmigungen
● MIVHED-Baugenehmigungen
● Genehmigungen der Gemeinde und keine Einwände
● Landnutzungszertifizierungen
CONFOTUR und Baugenehmigungen: Kritische Beispiele für die Notwendigkeit von Transparenz
Die aktuelle Situation mit den CONFOTUR-Genehmigungen und Baugenehmigungen verdeutlicht den dringenden Bedarf an öffentlichem Zugang zu Informationen. Immobilienprojekte werden häufig mit Versprechungen beworben und verkauft, die nicht der Realität entsprechen
● Einige behaupten, Genehmigungen zu haben, obwohl sich ihre Anträge nur in Bearbeitung befinden
● Andere preisen die Vorteile von CONFOTUR an, ohne den Prozess begonnen zu haben
● Es gibt Fälle, in denen Einheiten ohne die zugesagte Genehmigung geliefert werden
● Projekte werden mit dem Hinweis „Genehmigungsverfahren läuft“ angekündigt, obwohl noch nicht einmal ein eingetragenes Eigentumsrecht an dem Grundstück besteht, auf dem das Projekt realisiert werden soll
● Projekte werden ohne die erforderlichen Baugenehmigungen vermarktet
Der fehlende öffentliche Zugang zu diesen grundlegenden Informationen führt zu Folgendem:
● Risiko für Käufer, die in der Abhängigkeit von Genehmigungen und Vorteilen investieren, die möglicherweise nicht eintreten
● Unfairer Wettbewerb unter Entwicklern
● Verlust der Glaubwürdigkeit im Sektor
● Mögliche zukünftige rechtliche Eventualitäten
Vorteile für den Sektor
Die Einführung eines öffentlichen Zugangssystems für diese Informationen würde zahlreiche Vorteile mit sich bringen:
●Mehr Sicherheit bei Immobilientransaktionen
● Verkürzung der Due-Diligence-Prozesszeiten
● Stärkung des Anlegervertrauens
● Professionalisierung der Immobilienberatung
● Transparenz in der Projektentwicklung
Erfolgsgeschichten
Institutionen, die bereits Online-Konsultationssysteme eingeführt haben, demonstrieren die Vorteile digitaler Transparenz:
●Grundbuch: Zugang zu Informationen über eingetragene Rechte, Belastungen und Pfandrechte
●ONAPI: Überprüfung und Registrierung von Handelsnamen und Marken
●Handelskammer: Anfrage im Handelsregister
● DGII: Überprüfung der Steuerzahler und des Steuerstatus
Diese Beispiele zeigen, dass Technologie und Transparenz nicht nur möglich sind, sondern auch Institutionen stärken und Geschäftstransaktionen erleichtern.
Die Herausforderung der „sensiblen“ Informationen
Das Argument, bestimmte Informationen seien „sensibel“ und sollten daher nicht weitergegeben werden, steht im Widerspruch zur Tatsache, dass es sich bei diesen Genehmigungen und Zertifizierungen um öffentliche Dokumente handelt. Ihre Überprüfung sollte nicht im Ermessen des Bauherrn liegen, sondern über die ausstellenden Institutionen erfolgen können.
Umsetzungsvorschlag
Die Modernisierung des Zugangs zu diesen Informationen erfordert:
● Einrichtung institutioneller Konsultationsportale
● Standardisierung der Präsentationsformate
● Ständige Aktualisierung der Datenbanken
● Vernetzung institutioneller Systeme
● Sicherheits- und Verifizierungsprotokolle
Auswirkungen auf die Immobilienberatung
Der Zugriff auf diese Informationen würde Immobilienmaklern Folgendes ermöglichen:
● Präzisere und besser dokumentierte Beratung anbieten
● Risikominderung bei Transaktionen
● Stärkung des Vertrauens zwischen Kunde und Berater
● Professionalisierung des Vermittlungsdienstes
● Die Interessen des Käufers schützen
Auswirkungen auf die Rechtspraxis
Die digitale Verfügbarkeit dieser Informationen ist für Immobilienanwälte von entscheidender Bedeutung, da sie häufig mit der Due-Diligence-Prüfung von Bauprojekten beauftragt sind. Der direkte Zugriff auf diese Dokumente würde nicht nur die rechtlichen Prüfprozesse beschleunigen, sondern auch fundiertere Rechtsgutachten ermöglichen und somit die Risiken für Käufer und deren Rechtsberater reduzieren
Hin zu einem transparenteren Sektor
Institutionelle Transparenz ist nicht nur eine technische Notwendigkeit, sondern eine Grundvoraussetzung für die gesunde Entwicklung des Immobiliensektors. Ein Markt, auf dem wesentliche Informationen zugänglich sind, schafft größeres Vertrauen und zieht bessere Investitionen an.
Dieser Bonusartikel ergänzt die Artikelserie „Verborgene Herausforderungen des Immobiliensektors“ von El Inmobiliariound bietet einen Einblick in die Notwendigkeit größerer institutioneller Transparenz in diesem Sektor.
Der Autor ist Immobilienanwalt, Immobilienunternehmer, CEO der Echenique Group, Sekretär des AEI-Vorstands 2024-2026 und Immobilienmakler mit Spezialisierung auf den dominikanischen und internationalen Immobiliensektor.
