Der Kauf einer Wohnung vom Plan ist eine Investition in die Zukunft. Der Käufer sichert sich einen Festpreis, und der Bauträger erhält die notwendigen Mittel zur Fertigstellung des Projekts. Auf dem dominikanischen Markt, der durch ständig schwankende Preise für Materialien, Zubehör und Arbeitskräfte gekennzeichnet ist, sind die volatilen Baukosten jedoch ein unvermeidbarer Faktor.
In der Dominikanischen Republik hat der anhaltende Kostenanstieg im Sektor eine Debatte über eine zentrale Frage ausgelöst: Darf der Preis nach Vertragsunterzeichnung noch geändert werden? Die Antwort lautet: Ja. Wie sollte diese Anpassung also erfolgen, um sicherzustellen, dass sie technisch einwandfrei, rechtlich gültig und wirtschaftlich fair ist?
Der objektivste Mechanismus zur Rechtfertigung dieser Anpassungen ist der vom Nationalen Statistikamt, der zuständigen Behörde, veröffentlichte Direkte Wohnungsbaukostenindex (ICDV). Dessen Anwendung hat jedoch Kontroversen und Beschwerden bei der Verbraucherschutzbehörde (Proconsumidor) sowie Debatten über das vertragliche Gleichgewicht zwischen Bauträgern und Käufern ausgelöst.
Die Herausforderung besteht darin, festzulegen, wie, wann und auf welche Faktoren sowie welchen Anteil des Preises diese Anpassung angewendet werden soll. Soll der Gesamtwert der Einheit indexiert werden? Nur der dem Bau entsprechende Anteil? Soll der Bauträger einen Teil der Preissteigerungen zunächst selbst tragen? Was geschieht, wenn das Projekt bereits teilweise fertiggestellt ist?
Der ICDV misst die Variationen bei Material, Arbeit und Ausrüstung.
Hinweis: Diese Kennzahl misst die direkten Kostenund umfasst weder Grundstückskosten, Finanzierungskosten, Marketingkosten noch den Gewinn des Projektentwicklers. Daher erfordert die Indexierung ein fundiertes Verständnis der technischen Grundlagen der Kostenanpassung und der korrekten Anwendung des ICDV (Index der Kostenvariation).
Um beispielsweise die Anpassungen für Kostenschwankungen unter Verwendung des ICDV in den Bauunternehmen unserer Konzernholding EM+A Group ( EM MARTINEZ Engineering Mod and Architecture und XTRIBA Inmobiliaria ) zu berechnen, wenden wir die technische Indexierungsformel an, die den Basis-ICDV zum Zeitpunkt der Unterzeichnung mit dem zum Stichtag geltenden ICDV vergleicht
Dies ermöglicht es uns, Entwicklern und Käufern zu garantieren, dass Konflikte reduziert bzw. beseitigt werden und dass Vertrauen und Transparenz angesichts unvermeidlicher Anpassungen aufgrund von Preisschwankungen gestärkt werden.
Die Anwendung des ICDV schützt die Gewinnspanne des Projektentwicklers, verhindert eine Entkapitalisierung des Projekts, reduziert das finanzielle Risiko, bietet objektive technische Unterstützung und schafft Vertrauen zwischen den Parteien.
Gemeinsame Verantwortung bei Preisanpassungen: Sollte der Bauunternehmer einen Teil der Preiserhöhung übernehmen?
Aus technischer und vertraglicher Sicht sollten nicht alle Auswirkungen der Inflation automatisch an den Käufer weitergegeben werden.
In einer ausgewogeneren professionellen Praxis sehen einige Immobilienprojekte vor, dass der Bauherr oder Projektentwickler einen anfänglichen Prozentsatz der Preissteigerungen, in der Regel zwischen 5 % und 10 %, übernimmt, bevor er Anpassungen am vereinbarten Preis weitergibt. Dadurch wird eine Absorptionsbandbreite geschaffen, die den Käufer vor moderaten Marktschwankungen schützt und sofortige Preiserhöhungen aufgrund geringfügiger Schwankungen des Index vermeidet.
Die technische Begründung für dieses Kriterium beruht auf mehreren Grundlagen:
Erstensbeinhaltet jedes professionell erstellte Baubudget Rücklagen, die normale Preisschwankungen bei Materialien, Arbeitskräften oder Subunternehmern auffangen sollen.
Moderate Preiserhöhungen gehören zum inhärenten Geschäftsrisiko der Baubranche. Sie vollständig an den Kunden weiterzugeben, selbst wenn sie geringfügig sind, bedeutet, ein Risiko, das zum Geschäft gehört, komplett auszulagern.
Zweitensverfügt der Projektentwickler über eine stärkere Verhandlungsposition gegenüber Lieferanten, kann in großen Mengen einkaufen und frühzeitig Beschaffungen planen. Dadurch kann er anfängliche Abweichungen teilweise abfedern, ohne die Realisierbarkeit des Projekts zu gefährden.
Drittens, und nicht weniger wichtig, bedenken Sie, dass der Bauunternehmer für jemand anderen baut. Obwohl er während der Bauphase das finanzielle und betriebliche Risiko trägt, ist der endgültige Eigentümer der Immobilie der Käufer, der Nutznießer des fertigen Produkts, seiner zukünftigen Wertsteigerung und seiner Nutzung sein wird.
In diesem Sinne handelt es sich bei dem Projekt nicht um ein Vermögen, das der Projektentwickler für sich behält, sondern um eine Arbeit, die für einen Dritten ausgeführt wird, der den endgültigen wirtschaftlichen Nutzen daraus zieht.
Diese Realität führt zu einem Prinzip der wirtschaftlichen Mitverantwortung: Wenn der Käufer Eigentümer und letztendlicher Nutznießer sein wird, ist es angemessen, dass er sich an den außerordentlichen und realen Kostensteigerungen beteiligt, die über die normalen Marktprognosen hinausgehen.
Diese Beteiligung muss jedoch aktiviert werden, wenn die Abweichungen einen zuvor festgelegten Schwellenwert überschreiten.
Wenn die Erhöhung den vereinbarten Absorptionsprozentsatz übersteigt, ist der entsprechende Anpassungsanteil ausschließlich auf den Teil des Preises anzuwenden, der dem Bau entspricht, sowie auf den noch ausstehenden Restbetrag.
Die ICDV-Anpassung ist jedoch ein technischer, kein automatischer Mechanismus. Sie ist ein Instrument, das bei korrekter Anwendung die Auswirkungen von Kostenschwankungen in Kauf- und Verkaufsverträgen ausgewogen verteilt.
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