Von Indhira Desangles
Ein Gewerbemietvertrag ist das rechtliche Instrument, mit dem Gewerbetreibender und Mieter die Rechte und Vorteile beider Parteien festlegen. Dieses Dokument sollte von einem Fachmann erstellt werden, da es eine wichtige Rechtsgrundlage darstellt und im Falle einer Vertragsänderung oder eines Vertragsbruchs Schutz bietet. Daher ist es wichtig, dass es klar und vollständig formuliert ist. Es muss notariell beglaubigt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass jede Partei ihre eigenen, spezifischen Ziele und Anliegen hat, die dem Geschäftsbetrieb innewohnen.
Für Vermieter steht die Wertsteigerung der Immobilie im Vordergrund. Daher müssen sie vor Abschluss eines Mietvertrags den Zustand der Immobilie und die Bonität des Mieters genau prüfen. Sie sind außerdem daran interessiert, erstklassige Mieter zu gewinnen und zu halten, die Immobilie in einem hervorragenden Zustand zu erhalten, das Risiko durch die Vertragsklauseln auf die Mieter zu übertragen und sich das Recht auf Rücknahme der Immobilie zu sichern, falls der Mieter in Zahlungsverzug gerät oder Insolvenz anmeldet.
Die häufigsten Bedenken der Mieter beziehen sich darauf, ob die Räumlichkeiten ihren Anforderungen entsprechen, auf die günstige Lage, die Mietdauer, die Größe, die Raumaufteilung, die Erreichbarkeit für ihre Mitarbeiter mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die Parkmöglichkeiten, die Nähe zu Lieferanten und Kunden, die Kosten für Renovierungen, Umzüge und Verbesserungen sowie die Annehmlichkeiten in der Nähe wie Einkaufszentren, Supermärkte, Banken, Geschäfte, Universitäten, Wohnungen, Fitnessstudios und vieles mehr.
Die Anliegen von Mietern variieren je nach Art der Immobilie, sind aber unabhängig davon, ob es sich um Gewerbe-, Büro-, Industrie- oder Wohnimmobilien handelt, sehr ähnlich und auch unabhängig von der Größe vergleichbar. Genau diese Anliegen werden in einem Vertrag zwischen den Parteien zusammengefasst, um Klauseln auszuhandeln, die beiden Seiten Sicherheit bieten.
Welche Klauseln sind in jedem Gewerbemietvertrag unerlässlich?
Es ist unerlässlich, dass die vollständigen Angaben zum Eigentümer, Mieter und Bürgen enthalten sind, zusammen mit einer Beschreibung des Objekts, dem an den Eigentümer zu zahlenden Mietbetrag sowie allen Kosten und Verantwortlichkeiten der Parteien.
Es gibt Klauseln, die selbstverständlich erscheinen mögen, wie etwa die Feststellung, dass sich die Räumlichkeiten in einem optimalen Zustand für die Vermietung befinden; allerdings ist es der Mieter, der dies bestätigen muss, wie im Vertrag festgelegt wird.
Rechte, die dort gewährt werden, wo die Rechte des Eigentümers und des Mieters definiert sind.
Der Eigentümer räumt dem Mieter das Besitzrecht ein, und dieser zahlt Miete; dank dieses Vertragsinstruments sind alle Streitigkeiten, die während der Laufzeit des Vertrags auftreten könnten, vorhersehbar und können behoben werden.
Der Umfang variiert je nach den Anforderungen und Bedürfnissen beider Parteien und beträgt üblicherweise 2 bis 50 Seiten.
Mietarten:
Absoluter Nettomietvertrag: Der Mieter trägt die gesamten oder einen Teil der Betriebskosten.
Hybrid-Leasing: Beide Parteien tragen ihre Betriebskosten.
Indexierte Miete: Berechnet Mieterhöhungen proportional zu einem vorher festgelegten Indikator, in der Regel dem Verbraucherpreisindex (VPI).
Festmiete: Die Miete bleibt für die gesamte Vertragslaufzeit unverändert. Keine Erhöhungen. Üblicherweise angegeben in Pesos pro Quadratmeter.
Stufenleasing: Mit gestaffelten Erhöhungen über die Jahre hinweg, die sich auf Steuern, Versicherungen, Nebenkosten, Betrieb und Instandhaltung der Immobilie beziehen.
Absolute Bruttomiete: Der Vermieter trägt seine Betriebskosten und ist für die Instandhaltung des Objekts verantwortlich. Der Mieter zahlt monatlich eine Pauschale an den Vermieter, der im Gegenzug Steuern, Versicherungen, Instandhaltung, Nebenkosten, Reinigung und Sicherheit übernimmt. Ein fester Preis pro Quadratmeter wird separat von der Miete berechnet.
Common Area Maintenance Charges (CAM): Dies gilt für Einkaufszentren und Objekte mit mehreren Mietern und umfasst die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen wie Lobby, Flure, Aufzüge, Treppenhäuser, Keller, Parkplätze usw.
Mieterausbauten: Hierbei handelt es sich um eine wirtschaftliche Bestimmung, bei der Vermieter den Mietern die Mittel zur Verfügung stellen, um Renovierungen und Umbauten an Wänden, Böden, Decken, elektrischen Leitungen und Badezimmern gemäß den Bedürfnissen und Anforderungen des Mieters durchzuführen.
Verlängerung: Das Recht, den Mietvertrag zu verlängern oder nicht und unter welchen Bedingungen, wie z. B. prozentuale Preiserhöhungen.
Erweiterung: Das Recht, bei Verfügbarkeit zusätzliche Fläche zu nutzen/anzumieten. Diese Option kann sogar auf bestehende Mietflächen, wie z. B. angrenzende Einheiten innerhalb des Gebäudes, für einen bestimmten Zeitraum zu Marktpreisen oder vorab festgelegten Konditionen ausgeweitet werden.
Vorzeitige Kündigung: Hierbei handelt es sich um eine Überprüfungsklausel, die es dem Mieter ermöglicht, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Sie gibt das Datum und die Kosten an, falls ihre Ausführung erforderlich ist.
Umsatzbeteiligung für Einzelhandelsmieten: Dies ist ein zusätzlicher Mietaufschlag über der Grundmiete, der an Einzelhandelsmieter auf Basis des Jahresumsatzes gezahlt wird. Er ist an den Eigentümer oder das Unternehmen zu entrichten, das das Einkaufszentrum verwaltet und vermarktet.
Übliche Zugeständnisse sind beispielsweise Kulanzfristen oder mietfreie Zeiten
Reduzierte Miete und Parkplatz inklusive, oder kostenlose Extras oder inkludierte Upgrades
Es ist unerlässlich, dass diese Klauseln in den Vertrag aufgenommen werden, den die Parteien unterzeichnen werden, da dies eine Umgehung vorheriger Vereinbarungen unmöglich macht und künftige Probleme aufgrund von Fehlinterpretationen oder unvorhergesehenen Informationen vermeidet.
