Immobilien-Geheimnisse: Was Ihnen niemand beim Kauf oder Verkauf in der Dominikanischen Republik erzählt

Von: Reyna Echenique

Exklusiv für El Inmobiliario

Bevor wir in die faszinierende Welt der Immobilien in der Dominikanischen Republik eintauchen, möchten wir klarstellen, dass sich dieser Artikel hauptsächlich auf den Kauf und Verkauf bestehender Immobilien, also die beliebten „Wiederverkäufe“, konzentriert. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie vom Plan oder im Bau in Erwägung ziehen, werden Ihnen einige dieser Tipps hilfreich sein. Bedenken Sie jedoch, dass dieser Prozess seine Besonderheiten aufweist, auf die wir in einem späteren Artikel eingehen werden.

Nun lasst uns über jene Häuser, Wohnungen und Grundstücke sprechen, die bereits ihre eigene Geschichte haben…

Haben Sie schon mal von dieser Horrorgeschichte aus der Immobilienbranche gehört, wo jemand sein Traumhaus kaufte und dann feststellte, dass es bis zum Dachstuhl mit Hypotheken belastet war? Oder von dem Verkäufer, der den perfekten Käufer verlor, weil sich ein Tippfehler in der Eigentumsurkunde eingeschlichen hatte? Nun, halten Sie sich fest, denn auf dem Immobilienmarkt der Dominikanischen Republik sind solche Geschichten häufiger, als Sie denken. Aber keine Sorge, wir helfen Ihnen dabei, nicht selbst zum Star des nächsten Immobilien-Trailers zu werden.

Und wenn Sie das schon schlimm finden, warten Sie erst, bis Sie hören, was Juan La Romana passiert ist. Er kaufte eine wunderschöne Strandvilla, alles schien perfekt … bis er feststellte, dass der Name im Grundbuchauszug jemandem gehörte, der Jahre zuvor verstorben war. Welch eine Überraschung! Wie sich herausstellte, war er der dritte „Besitzer“ in einer Kette von Verkäufen, die nie rechtsgültig registriert worden waren.

Oder nehmen wir Maria, die dachte, sie hätte in Santo Domingo Este das Schnäppchen ihres Lebens gemacht. Sie unterschrieb den Vertrag, zahlte, und als sie ihr neues Grundstück eintragen lassen wollte … bumm! Sie stellte fest, dass sie die vierte in einer Reihe von Käufern war, alle mit Kaufverträgen in der Hand, aber keines offiziell registriert.

Und nicht zu vergessen Pedro, der drei Jahre nach dem Kauf seiner Traumwohnung beschloss, sie wieder zu verkaufen. Und was soll ich sagen? Sein Familienstand im Grundbuch war falsch angegeben. Ein simpler Fehler führte zu monatelangem Ärger und Tausenden von Pesos an Anwaltskosten.

Klingt wie ein Thriller, oder? Aber keine Sorge, wir wollen Ihnen keine Angst machen, sondern Ihnen das nötige Wissen vermitteln, um Ihre Immobiliengeschichte erfolgreich abzuschließen. Wir enthüllen die Geheimnisse, die Sie zu einem Experten im turbulenten dominikanischen Immobilienmarkt machen.

1. Die Eigentumsurkunde: Ihr Rettungsanker im Immobiliendschungel

In der Dominikanischen Republik ist ein Hochschulabschluss wie ein Rettungsring auf hoher See. Ist er in gutem Zustand, hält er einen über Wasser. Hat er Löcher … nun ja, man kann sich vorstellen, dass man besser schwimmen können sollte.

Käufertipps:

• Beantragen Sie beim Grundbuchamt eine „Bescheinigung über den Rechtsstatus“. Das ist vergleichbar mit der Anforderung der Krankenakte Ihres zukünftigen Zuhauses. Aber es gibt noch etwas Besseres: die „Voraussetzungsbescheinigung“. Sie ist wie eine Momentaufnahme des Rechtsstatus der Immobilie. Sie erfahren, wer der aktuelle Eigentümer ist, ob es rechtliche Probleme (wie Hypotheken oder Pfandrechte) gibt, und das Beste: Diese Informationen werden für 15 Werktage „eingefroren“. Warum ist das so vorteilhaft? Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Haus kaufen. Sie beantragen diese Bescheinigung, und sie bestätigt Ihnen, dass alles in Ordnung ist. Während dieser 15 Tage kann niemand ohne Ihr Wissen etwas Neues über die Immobilie eintragen lassen. Es ist, als würden Sie die Immobilie quasi auf Eis legen, während Sie den Kauf abschließen. Ihre Versicherung gegen Überraschungen in letzter Minute!

• Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist. Eine verblasste Kopie des Fahrzeugbriefs reicht nicht aus. Man muss Ihnen das Original zeigen, und die Person, die im Fahrzeugbrief eingetragen ist, muss darauf vermerkt sein.

• Achten Sie auf Begriffe wie „Pfandrechte“, „Belastungen“, „Rechtsstreitigkeiten“ oder „vorläufige Mitteilungen“. Diese stellen versteckte Schulden auf der Immobilie dar. Sie möchten ja schließlich nicht die Schulden oder Rechtsstreitigkeiten eines anderen übernehmen, oder?

Tipps für Verkäufer:

• Überprüfe deinen Titel so, als würdest du ihn bei einem Rechtschreibwettbewerb einreichen.
• Ist Ihr Name richtig geschrieben? Ist Ihr Familienstand aktuell? Stimmen alle Ziffern Ihrer Ausweisnummer in der richtigen Reihenfolge?
• Sollten sich Fehler eingeschlichen haben, korrigieren Sie diese, bevor Sie das „Zu verkaufen“-Schild anbringen oder das Haus einem Makler übergeben. Denken Sie an Peter und seine teure Lektion über Tippfehler.

2. Die Besitzverhältnisse: verwickelter als eine Seifenoper

Hier kommen die Geschichten von Juan und María ins Spiel. Es genügt nicht, dass der Verkäufer ein Stück Papier besitzt, das ihn als Eigentümer ausweist.

• Untersuchen Sie die Geschichte der Immobilie wie ein Detektiv. Wie oft wurde sie verkauft? Sind alle diese Verkäufe ordnungsgemäß dokumentiert?
• Wenn eine Kette nicht registrierter „Kaufverträge“ existiert, schrillen sofort alle Alarmglocken. Es fallen Steuern und sogar Zuschläge an. Das ist wie Stille Post – nur dass hier Ihr Geld auf dem Spiel steht.
• Lassen Sie sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt beraten. Ja, das verursacht zusätzliche Kosten, ist aber deutlich günstiger als der Kauf einer nicht registrierten Immobilie oder ein Rechtsstreit.

3. Abgrenzung: wenn Zäune wichtiger sind als der Garten.

Die Abgrenzung ist vergleichbar mit der Markierung des eigenen Territoriums, nur eben rechtlich. Gesetz 108-05 hält sie für unerlässlich, und das zu Recht.

• Wenn das Grundstück noch nicht vermessen ist, sollten Sie eine Vermessung in Erwägung ziehen. Es ist, als würde man einen Anzug an sein Grundstück anpassen lassen.
• Eine klare Abgrenzung des Grundstücks beugt Streitigkeiten mit Nachbarn und späteren Problemen beim Verkauf vor. Glauben Sie mir, Sie möchten nicht feststellen, dass Ihr Whirlpool im Garten des Nachbarn steht.

4. Ermitteln Sie wie Sherlock Holmes

Bevor Sie ein Dokument unterschreiben, sollten Sie Ihre detektivischen Fähigkeiten einsetzen:

• Sind die Steuern bezahlt? Niemand möchte Schulden erben, nicht einmal die gegenüber dem Staat. Prüfen Sie, ob die Grundsteuer entrichtet ist. Es ist, als würde man ein Auto kaufen und feststellen, dass jahrelang Zulassungsgebühren nicht bezahlt wurden – so eine Erbschaft wünscht man sich nicht.
• Sind alle Nebenkosten bezahlt? Verlangen Sie einen Nachweis über die Abmeldung oder Vertragsübertragung. Stellen Sie sich vor, Sie ziehen in Ihr neues Zuhause und stellen fest, dass der Vorbesitzer sechs Monate lang Strom schuldet oder dass das Wasser seit Wochen abgestellt ist, weil er nicht bezahlt hat. Das ist, als kämen Sie in ein Restaurant und müssten die Rechnung des vorherigen Gastes übernehmen. Solche Überraschungen möchte man in seinem neuen Zuhause sicher nicht erleben.

Handelt es sich um eine Wohnung, sollten Sie die Situation der Wohnanlage untersuchen:

•   Sind Sie Ihren Verpflichtungen auf dem neuesten Stand?
•   Gibt es noch ausstehende außerordentliche Gebühren?
•   Wie hoch ist die Gebäuderücklage?
• Sind Renovierungsprojekte geplant, die zu zusätzlichen Kosten führen könnten?

Denken Sie daran: Mit dem Kauf einer Wohnung erwerben Sie auch einen Anteil an den Gemeinschaftsflächen – mit allen Vor- und Nachteilen. Stellen Sie sich vor, Sie ziehen ein und müssen gleich als Erstes eine zusätzliche Gebühr für die Reparatur des seit Monaten defekten Aufzugs oder der kaputten Wasserpumpe bezahlen.

Falls es sich um ein Haus handelt, prüfen Sie Folgendes:

• Wie steht es um die Grenzen? Sind sie klar definiert und werden sie respektiert?
• Gibt es Konflikte mit den Nachbarn bezüglich der Grundstücksgrenzen?
• Befinden sich alle Bauwerke (wie Zäune oder Anbauten) innerhalb der zulässigen Grenzen?

Für Land:

• Stellen Sie sicher, dass die Grenzen klar definiert und markiert sind.
•   Prüfen Sie, ob es Nutzungsbeschränkungen gibt, die Ihre zukünftigen Pläne beeinträchtigen könnten.
•   Erforschen Sie die Geschichte des Landes. Gab es Invasionsversuche oder Hausbesetzer?

In Touristengebieten oder in Strandnähe:

• Prüfen Sie, ob die Immobilie den örtlichen Vorschriften entspricht.
•  Stellen Sie sicher, dass es keine Probleme mit dem Umweltrecht gibt, insbesondere bei Grundstücken direkt am Strand.

Denken Sie daran: Auf dem dominikanischen Immobilienmarkt ist Wissen Macht. Es ist besser, jetzt Fragen zu stellen, als naiv zu sein und es später zu bereuen.

 5. Der Vertrag: Wo selbst das kleinste Komma von Bedeutung ist.

Hier kommt das Gesetz 108-05 ins Spiel. Dieses Gesetz ist wie der Schiedsrichter im Major League Baseball: Es legt die Spielregeln fest.

• Beschreiben Sie die Immobilie so, als würden Sie mit einem Blinden sprechen. Jedes Detail zählt.
• Der Preis und die Zahlungsmethode müssen klarer sein als das Wasser auf Cayo Levantado.
• Lassen Sie den Vertrag unbedingt von einem guten Immobilienanwalt aufsetzen. Er ist sozusagen der Zeremonienmeister Ihres Kaufs.
• Legen Sie fest, wer für was verantwortlich ist. Das ist wie ein Ehevertrag, nur eben für Ihr Zuhause.

 6. Das große Finale: Abschluss und Registrierung

Das ist wie die Hochzeitszeremonie Ihrer Transaktion:

• Zahlen Sie die Grunderwerbsteuer. Der Staat will schließlich seinen Anteil amel inmobiliario.
• Lassen Sie alles beim Grundbuchamt eintragen und verstecken Sie den Vertrag nicht unter Ihrer Matratze. Wenn er nicht registriert ist, ist es, als hätte er nie stattgefunden. Sie wollen doch nicht, dass Ihr Kauf das bestgehütete Geheimnis der Dominikanischen Republik bleibt, oder?

Ein goldener Tipp: Denken Sie an andere.

Hier ist ein Geheimnis, das nur wenige kennen: Bei einem Ausverkauf profitieren alle, wenn jeder auf den anderen achtet.

Für Verkäufer:

• Seien Sie hinsichtlich des rechtlichen Status Ihrer Immobilie transparent. Ehrlichkeit ist nicht nur die beste Vorgehensweise, sondern beugt auch zukünftigen Problemen vor.
• Falls in Ihrem Grundbucheintrag etwas korrigiert werden muss, erledigen Sie das, bevor Sie die Immobilie zum Verkauf anbieten. Das ist so, als würde man sein Auto reparieren lassen, bevor man es verkauft.

Für Käufer:

• Haben Sie Geduld, falls der Verkäufer etwas in Ihrem Eigentumsnachweis korrigiert. Manchmal ist die Bürokratie langsamer als der Verkehr auf der Lincoln Avenue an einem Freitagnachmittag.
• Stellen Sie alle Fragen, die Ihnen einfallen. Wenn es um die Anlage Ihrer Ersparnisse geht, gibt es keine dummen Fragen.

Für Immobilienmakler:

• Seien Sie die Brücke des Wissens. Ihre Rolle geht über die reine Immobilienpräsentation hinaus; Sie sind der Experte, dem Käufer und Verkäufer gleichermaßen vertrauen.
• Recherchieren Sie selbst. Bevor Sie eine Immobilie in Ihr Angebot aufnehmen, prüfen Sie deren rechtlichen Status. Es ist besser, Probleme aufzudecken, bevor Ihr Kunde es tut.
• Bleiben Sie auf dem Laufenden. Gesetze und Vorschriften ändern sich; wer stets informiert ist, ist für seine Mandanten unentbehrlich.
• Bauen Sie sich ein Netzwerk von Fachleuten auf. Halten Sie vertrauenswürdige Anwälte, Gutachter und andere Experten bereit. Manchmal ist es genauso wichtig zu wissen, wen man anrufen soll, wie zu wissen, was zu tun ist.
• Informieren Sie Ihre Kunden. Gehen Sie nicht davon aus, dass sie alles wissen. Erklären Sie die Abläufe, Risiken und Chancen. Ein informierter Kunde ist ein zufriedener Kunde, der wiederkommt.
• Handeln Sie stets ethisch. Ihr Ruf ist in diesem Geschäft Ihr wertvollstes Gut. Vertrauen braucht Jahre, um aufgebaut zu werden, und Sekunden, um verloren zu gehen.

Denken Sie daran: Im Immobilienmarkt wird Erfolg nicht allein an den Verkaufszahlen gemessen, sondern an erfolgreichen Transaktionen und langfristig zufriedenen Kunden.

Die Moral der Geschichte

Unwissenheit schützt nicht vor Strafe, sondern birgt Risiken. Investieren Sie Zeit, um den Prozess zu verstehen, umgeben Sie sich mit Fachleuten (ein guter Immobilienanwalt ist Gold wert) und denken Sie daran: In der Dominikanischen Republik bedeutet ein gut gekaufter oder verkaufter Immobilienkauf langfristige Sicherheit.

Damit Sie es wissen: Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, egal ob Sie kaufen, verkaufen oder beraten, sollte Ihr Ziel immer sein, sichere, transparente und erfolgreiche Transaktionen durchzuführen.

Die beste Investition ist immer die eigene Ausbildung und Vorbereitung.

Viel Erfolg bei Ihrem nächsten Immobiliengeschäft!

Der Autor ist: Immobilienanwalt, Spezialist für Tourismusimmobilieninvestitionen, CEO und Gründer der Echenique Group, Sekretär des Verwaltungsrats von AEI, zertifizierter Redner, Autor und ethische Referenz im Immobilienbereich.