Von Yamalie Rosario
El Inmobiliario
SANTO DOMINGO.- Die umstrittene Frage der Regulierung von Kurzzeitvermietungen in der Dominikanischen Republik sollte in ein eigenes Kapitel des viel geforderten Mietgesetzes aufgenommen werden.
Das zumindest legt der Immobilienrechtsexperte Héctor Alies Rivas nahe, der in einem Interview mit El Inmobiliariozu diesem Thema die Bedeutung der Regulierung dieser Dienstleistung im Mietrecht hervorhob.
„Airbnb ist wie Uber, wie jede andere Plattform der Sharing Economy, was an sich nicht schlecht ist. Was es braucht, ist Regulierung. Hier in Santo Domingo, und ich denke im ganzen Land, ist das außer Kontrolle geraten, weil Leute Unterkünfte buchen und dann Fremde im Aufzug sehen, und ihre Kinder müssen das mitansehen“, analysierte der Partner der Anwaltskanzlei Puello Herrera & Alies.
Er empfahl, dass der Gesetzentwurf, der in der laufenden Legislaturperiode erneut im Abgeordnetenhaus eingebracht wurde, ein eigenes Kapitel für Vermietungen über Plattformen wie Airbnb oder andere Kurzzeitvermietungsmodelle enthält. Ziel ist es, die Gesetzgebung zu modernisieren und an die aktuellen Gegebenheiten anzupassen.
Der Universitätsprofessor ist außerdem der Ansicht, dass „separate Regulierungen für Airbnb... übertrieben sein könnten“.
Héctor Alies Rivas, Experte für Immobilienrecht. (Externe Quelle).
Er wies darauf hin, dass es in anderen Ländern erfolgreiche Erfahrungen mit der Regulierung von Kurzzeitmieten gibt.
Als Beispiel nannte er Frankreich, insbesondere die Stadt Paris, wo die Anzahl der Tage pro Jahr, an denen solche Vermietungen zulässig sind, begrenzt ist.
Er erklärte, dass Deutschland entsprechende Regelungen eingeführt habe und dass in Portugal die Anzahl der Lizenzen für den Betrieb über die Airbnb-Plattform kontrolliert werde.
„Mit anderen Worten: Nicht jeder kann bei Airbnb dabei sein; man braucht eine Lizenz, um auf dieser Plattform vertreten zu sein oder eben nicht“, sagte er.
Er präzisierte außerdem, dass diese Art von Lizenzen regelmäßig überprüft werden müssen, beispielsweise alle vier, fünf oder sechs Jahre.
Alies Rivas verwies auf die Erfahrungen mit diesem Thema in Barcelona, wo die Vermietung privater Zimmer für kurze Zeiträume verboten wurde, als Beispiel für die Einführung von Kontrollmechanismen.
Er erklärte, dass zu den in diesem europäischen Land geltenden Regeln die Beschränkung gehöre, dass ein Zimmer in einem Gebäude nicht für einen Zeitraum von weniger als 31 Tagen vermietet werden dürfe.
Der auf Immobilienrecht spezialisierte Anwalt erklärte, dass es viele Nationen gebe, die dagegen ankämpfen, dass in ihren historischen Stadtzentren Kurzzeitvermietungen angeboten würden.
Er erklärte, dass einige Städte in den Vereinigten Staaten Beschränkungen für Genehmigungen und Vorschriften eingeführt hätten.
Erst gestern, Dienstag, begann die Stadt New York mit der Umsetzung einer Reihe von Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen, was die Touristenunterkunftsplattform Airbnb als ein faktisches Verbot ihres Geschäfts betrachtete.
Laut dem Immobilienexperten wurden in der Stadt California ähnliche Maßnahmen zur Regulierung dieser Dienstleistungen umgesetzt.
Er nannte weitere Beispiele für Regulierungen und sagte, dass auch Asien und Australien Verbote eingeführt hätten, von denen einige total seien.
Im Falle der Stadt Tokio wies er darauf hin, dass Airbnb zwar legal sei, die bestehenden Vorschriften jedoch die Nachfrage nach diesen Dienstleistungen gebremst hätten.
Es gibt weitere Kontrollpraktiken, die in diesem asiatischen Land erfolgreich etabliert wurden, wie Alies Rivas detailliert beschreibt. So ist beispielsweise die Tatsache, dass die Gastgeber der Unterkünfte wichtige Daten sammeln, die den japanischen Behörden gemeldet werden müssen.
Was tun bei gemischten Einkommen?
Der Immobilienexperte wurde zu dem Fall der Beschwerde konsultiert, die von Frau Niulvi Ramos über El inmobiliarioeingereicht wurde. Sie befindet sich in einer verzweifelten Lage, da sie in einer Immobilie wohnen muss, in der Kurzzeitmieter leben, die sich nicht an die grundlegenden Regeln des guten Benehmens halten.
Auf die Frage nach diesem Drama, das unter dem Titel „Wenn ein Kurzzeitmieter zum Unglücksfall wird“ veröffentlicht wurde, verriet Rechtsanwalt Héctor Alies Rivas, dass er häufig mit solchen Fällen konfrontiert werde.
Für ihn wirft der Aufstieg von Airbnb, das in der Dominikanischen Republik nicht reguliert ist, „interessante Rechtsfragen hinsichtlich des Umfangs von Eigentumsrechten, Vermietungen und des Lebens in Eigentumswohnungen auf. Die Problematik geht über Fragen des Zusammenlebens hinaus und erfordert eine Analyse der Zukunft der Rechte von Wohnungseigentümern.“.
Er wies darauf hin, dass die Bestimmungen für Wohnungseigentümergemeinschaften diese Art der Vermietung nicht verbieten und dass ein Wohnungseigentümer das Recht habe, sein Eigentum für die von ihm als angemessen erachtete Zeit und den von ihm als angemessen erachteten Betrag zu vermieten, da er damit seine Eigentumsrechte ausübe.
Er betonte jedoch, dass Artikel 4 des Gesetzes 5038 über Wohnungseigentum festlegt, dass jeder Eigentümer zum Genuss seines ausschließlichen Eigentums die Gemeinschaftsgegenstände nach eigenem Ermessen frei nutzen darf, ohne dass die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt werden.
Darüber hinaus wies er darauf hin, dass gemäß Artikel 7 der oben genannten Rechtsvorschrift das in den Allgemeinen Vorschriften für Katastervermessungen festgelegte Formular zur Beschreibung der Wohneinheiten die Bestimmung jedes einzelnen Sektors festlegt.
Er fügte hinzu, dass mit der Eintragung dieser Eigentumswohnung der gewählte Zweck rechtsverbindlich werde. Deshalb stelle er fest, dass grundsätzlich die Nutzung einer Eigentumswohnung zu Wohnzwecken ein rechtliches Hindernis für den Eigentümer darstellen könne, der sie für Kurzzeitvermietungen nutzen wolle.
Analysieren Sie, ob die kontroverse und regulatorische Frage darin besteht, ob der Wohnungseigentümer, der aufgrund des offensichtlichen Gewinns und der gewerblichen (nicht wohnlichen) Nutzung in den Airbnb-Markt einsteigt, zu einem Hotelier oder zu einem gewöhnlichen Vermieter wird. Verstößt dies gegen die Hausordnung der Wohnanlage?.
Er führte aus, dass man nicht vergessen dürfe, dass jede Eigentumswohnung ihren Zweck habe, genau wie Mietwohnungen in einem Einkaufszentrum einen bestimmten Zweck erfüllten, da sie niemals zu Wohnzwecken genutzt werden könnten.
„Eine Eigentumswohnanlage ist eine Eigentumswohnanlage. Sobald die Vermietung kurzfristig erfolgt, gilt sie nicht mehr als Wohnnutzung, auch wenn es so scheinen mag, sondern wird zu einem Hotelbetrieb. Deshalb setzt sich Asonahores für eine Regulierung ein, da dies einen unfairen Wettbewerb auf diesem Markt schafft“, erklärte er.
Während in der Dominikanischen Republik derzeit an entsprechenden Regelungen gearbeitet wird, schlägt der Experte vor, alternative Lösungen für potenzielle Probleme bei gemischt genutzten Mietobjekten zu suchen. Er empfiehlt, den Zugang von Kurzzeitmietern zu Gemeinschaftsräumen einzuschränken und den Ein- und Ausgang mithilfe von Smartcards zu kontrollieren, um so Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
