Obwohl der dominikanische Immobilienmarkt üblicherweise Baugenehmigungen, Verkäufe, Preise, Zinssätze oder verfügbare Bestände betrachtet, um zu versuchen, die zukünftige Entwicklung der Wohnungsnachfrage vorherzusagen, gibt es eine Variable, die sich langsamer ändert und gerade deshalb entscheidender sein kann: die Bevölkerungsstruktur
SANTO DOMINGO. – Die neuen nationalen Bevölkerungsschätzungen und -prognosen 1950-2100 des Nationalen Statistikamtes (ONE) zeigen, dass die Dominikanische Republik in den nächsten Jahrzehnten nicht nur weiterhin ein Bevölkerungswachstum verzeichnen wird, sondern dass das Land auch einen tiefgreifenden Wandel in seiner Altersstruktur, Fruchtbarkeit und Lebenserwartung erleben wird.
Für den Immobiliensektor bedeutet dies nicht einfach, dass es "mehr Menschen" geben wird, die Wohnraum benötigen; die relevanteste Tatsache ist, dass sich auch der Wohnraumbedarf der dominikanischen Bevölkerung verändert.
Nach den neuen Prognosen des ONE wird die Bevölkerung der Dominikanischen Republik im Jahr 2026 schätzungsweise 11.087.418 Einwohner haben und in den nächsten Jahrzehnten weiter wachsen, wenn auch zunehmend langsamer, bis sie am 1. Januar 2073 ihren prognostizierten Höchststand von 13.476.248 Einwohnern erreichen wird.
Von da an würde eine allmähliche Reduzierung der Bevölkerung einsetzen.
Laut Prognosen von ONE wird das Land Anfang 2074 13.474.575 Einwohner haben. Bis 2080 soll die Bevölkerung auf rund 13,42 Millionen ansteigen, bis 2090 auf 13,18 Millionen und bis 2100 auf rund 12,77 Millionen.
Die Daten lassen eine direkte Interpretation für den Sektor zu: Das demografische Wachstum verschwindet nicht, aber es handelt sich nicht mehr um eine Geschichte unbegrenzten Wachstums, was uns dazu zwingt, über Immobilienentwicklung mit einem längeren Zeithorizont nachzudenken.
Ein heute entworfenes Projekt kann jahrzehntelang auf dem Markt bleiben, während die Bevölkerung, die es in den Jahren 2040, 2050 oder 2060 bewohnen wird, eine andere Struktur aufweisen wird als die heutige.
Die bedeutendste Veränderung: das Alter der Bevölkerung
Laut ONE stieg das Durchschnittsalter der Dominikaner von 21,6 Jahren im Jahr 1950 auf etwa 32,65 Jahre im Jahr 2026 und wird in den nächsten Jahrzehnten weiter steigen.
Die Institution prognostiziert, dass es im Jahr 2044 erstmals mehr Menschen ab 60 Jahren als Kinder unter 15 Jahren geben wird. Bis 2050 wird das Verhältnis etwa 123 ältere Erwachsene auf 100 Kinder unter 15 Jahren erreichen und in der zweiten Hälfte des Jahrhunderts weiter steigen.
Dieser Wandel ist für den Wohnungsmarkt von Bedeutung, da eine alternde Bevölkerung nicht genau dasselbe Immobilienprodukt verlangt wie eine überwiegend junge Bevölkerung.
Zugänglichkeit, Nähe zu Gesundheitsdiensten, Mobilität, Sicherheit, Instandhaltung von Gebäuden und die Möglichkeit, mit weniger Abhängigkeit vom Auto zu leben, gewinnen an Bedeutung.
Das bedeutet nicht, dass Wohnraum für junge Familien verschwinden wird. Es bedeutet, dass der Markt gleichzeitig den unterschiedlichen Bedürfnissen verschiedener Generationen gerecht werden muss.
Eine weitere vom ONE-Projekt festgestellte Veränderung betrifft die Fruchtbarkeit. Die globale Geburtenrate sank von 7,57 Kindern pro Frau im Jahr 1950 auf 1,97 im Jahr 2026 und liegt damit unter dem Bestandserhaltungsniveau. Prognosen zufolge wird dieser Wert im Jahr 2050 bei etwa 1,70 Kindern pro Frau liegen.
Dieser Trend hat eine potenziell wichtige Konsequenz für den Wohnungsmarkt: Das künftige Nachfragewachstum kann nicht allein durch Multiplikation der Bevölkerungszahl mit der Anzahl der Wohnungen analysiert werden; es kommt auch darauf an, wie viele Personen sich in jedem Haushalt befinden.
Daten der nationalen Volks- und Wohnungszählung von 2022 zeigen bereits einen Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgröße in der Dominikanischen Republik. Das Nationale Statistikamt (ONE) zählte 3.726.936 Haushalte und schätzte einen Rückgang der durchschnittlichen Haushaltsgröße von 3,8 Personen im Jahr 2005 auf 2,9 Personen im Jahr 2022.
Dies stellt ein interessantes Paradoxon für den Immobiliensektor dar: Eine Bevölkerung, die langsamer wächst, kann dennoch eine beträchtliche Nachfrage nach Wohnraum erzeugen, wenn die Anzahl der Personen, die in jedem Haushalt leben, weiter abnimmt.
Anders ausgedrückt: Es genügt nicht zu fragen, wie viele Dominikaner es geben wird. Wir müssen auch fragen, wie viele Haushalte diese Dominikaner gründen werden.
Der Unterschied zwischen Stadt und Land
Die aktuelle Momentaufnahme des Wohnungsbestands hilft auch dabei, zu verstehen, wohin sich der Markt entwickeln könnte.
Laut Broschüre I über die Strukturmerkmale der Wohnungen aus der X. Volkszählung 2022 gibt es im Land 3.694.060 bewohnte Privatwohnungen, wobei freistehende Häuser 66,1 % der Gesamtzahl ausmachen und Wohnungen 18,4 % mit 681.247 Einheiten erreichen.
Der territoriale Unterschied ist jedoch erheblich: In städtischen Gebieten machen Wohnungen 23,2 % der bewohnten Privatwohnungen aus, während ihr Anteil in ländlichen Gebieten nur 5,9 % beträgt.
Die Kombination aus Urbanisierung, kleineren Haushalten und Veränderungen in der Altersstruktur kann in bestimmten Märkten eine größere Produktvielfalt begünstigen: Wohnungen, kleinere Häuser, barrierefreie Wohneinheiten für ältere Erwachsene, Mischnutzungsprojekte und Neubauprojekte in der Nähe von Dienstleistungseinrichtungen.
Die Geographie wird das nächste Puzzleteil sein, und hier ist einer der Punkte, die man genauer beachten sollte.
Die vom ONE vorgelegten Prognosen sind national und ermöglichen es uns, die Richtung des demografischen Wandels zu erkennen, aber sie beantworten noch nicht von sich aus die Frage, wo sich der zukünftige Druck auf den Wohnungsmarkt territorial konzentrieren wird.
Das ONE selbst gibt an, dass es in den Jahren 2026 und 2027 Fortschritte bei den Schätzungen und Prognosen der subnationalen Bevölkerung, der Erwerbsbevölkerung und der Haushalte erzielen will. Diese Maßnahmen werden eine Verfeinerung der territorialen und sektoralen Planung ermöglichen.
Für den Immobilienmarkt sind diese Daten besonders relevant. Denn es ist eine Sache, dass die Dominikanische Republik von etwa 11,1 Millionen Einwohnern im Jahr 2026 auf maximal rund 13,5 Millionen im Jahr 2073 anwächst; etwas ganz anderes ist es zu wissen, in welchen Provinzen, Gemeinden und Ballungsräumen sich dieses Wachstum konzentrieren wird.
Dort finden Sie einige der Antworten, die der Sektor benötigt, um die Bereiche Land, Infrastruktur, Wohnraum und Dienstleistungen zu antizipieren.
Das Zuhause der Zukunft
Die Zahlen von ONE lassen vermuten, dass sich die Immobilien-Debatte in der Dominikanischen Republik weiterentwickeln muss, da sich die Diskussion über Wohnraum vom 20. bis zum 21. Jahrhundert sehr stark auf den Wohnraummangel und die Notwendigkeit des Baus neuer Wohneinheiten konzentrierte – eine Herausforderung, die nach wie vor besteht.
Neue demografische Prognosen bringen jedoch eine weitere Dimension ins Spiel: die Notwendigkeit, das Angebot an eine Bevölkerung anzupassen, die weniger Kinder, mehr ältere Erwachsene, möglicherweise kleinere Haushalte und eine deutlich höhere Lebenserwartung haben wird.
Die Lebenserwartung bei Geburt, die ONE für 2026 auf 75,76 Jahre schätzt, würde bis 2050 auf 81,63 Jahre steigen und danach weiter zunehmen, was Fragen aufwirft, die der Immobilienmarkt analysieren muss und die nicht allein durch Preise pro Quadratmeter beantwortet werden können:
- Werden Häuser unter Berücksichtigung einer alternden Bevölkerung gebaut?
- Gewährleisten die neuen Projekte ausreichende Barrierefreiheit?
- Wo genau werden die Wohnungen im Verhältnis zu Krankenhäusern, Gesundheitszentren, Verkehrsanbindungen, Gewerbegebieten und Dienstleistungseinrichtungen liegen?
- Wird sich das Angebot weiterhin auf relativ große Familieneinheiten konzentrieren, während kleine Haushalte zunehmen?
- Wird es genügend bezahlbaren Wohnraum für die neuen Generationen geben, die in den Arbeitsmarkt eintreten?
Neue Möglichkeiten
Der demografische Wandel kann auch eine Chance für Entwickler darstellen, die ihn frühzeitig erkennen, bevor er zu einem offensichtlichen Druck auf den Markt wird.
Eine weiterhin wachsende Bevölkerung mit geringerer Geburtenrate und höherer Lebenserwartung stellt ein Szenario dar, in dem die Qualität des Wohnraums, seine Lage und seine Anpassung an verschiedene Lebensphasen zunehmend an Bedeutung gewinnen können.
ONE hebt selbst hervor, dass diese Prognosen ein Instrument darstellen, um künftige Bedarfe zu antizipieren, Ressourcen zuzuweisen und differenzierte Strategien entsprechend der demografischen Entwicklung jedes Gebiets zu entwerfen.
Der künftige Druck auf den Wohnungsmarkt wird nicht allein von der Bevölkerungszahl des Landes abhängen, sondern davon, wer diese Menschen sind, wie sie ihre Haushalte bilden und wo sie leben werden. Diese Informationen ermöglichen es uns, von einer nationalen Momentaufnahme zu einer territorialen Karte des zukünftigen Bedarfs zu gelangen.
Quellen: Nationales Statistikamt (ONE), Nationale Bevölkerungsschätzungen und -prognosen 1950-2100; ONE, X. Nationale Volks- und Wohnungszählung 2022, Broschüre I. Strukturelle Merkmale des Wohnungsbestands in der Dominikanischen Republik; ONE, Ein Blick auf die Haushalte in der Dominikanischen Republik 2005-2022; ONE, Veröffentlichungskalender 2026.
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