Das neue Gesetz besteuert Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen mit einem festen Steuersatz, definiert aber nicht die Freigrenze, ab der diese Besteuerung greift. Bis die Exekutive die entsprechenden Verordnungen erlässt, bleibt jede Transaktion auf dem Sekundärmarkt mit einer ungeklärten Steuerfrage behaftet
SANTO DOMINGO – Das Gesetz 30-26 führte eine neue Steuer ein, deren Steuersatz zwar klar, deren Bemessungsgrundlage jedoch intransparent ist. Artikel 14 dieses am 18. Juni 2026 in Kraft getretenen Gesetzes legt fest, dass Kapitalgewinne aus dem Verkauf von Immobilien im Besitz von Privatpersonen einer Steuer von 10 % als einmalige und endgültige Zahlung unterliegen.
Der Zinssatz ist schriftlich festgehalten. Was nicht schriftlich festgehalten ist, ist die Antwort auf die Frage, die sich jeder Immobilienverkäufer vor der Unterzeichnung stellt: 10 % worauf?
Diese Frage ist noch immer nicht offiziell beantwortet. Solange dies nicht der Fall ist, operiert der Sekundärmarkt für Immobilien mit einer ungeklärten Steuervariable, die sich unmittelbar auf die Preisverhandlungen jeder einzelnen Transaktion auswirkt.
| Konzept | Was das Gesetz definiert / was es nicht definiert |
|---|---|
| Rate | 10 % auf Kapitalgewinne (Art. 14, Gesetz 30-26) |
| Charakter | Einmalige und endgültige Zahlung |
| Abwicklungszeitraum | Sechs Monate ab dem Datum, an dem die Überweisung abgeschlossen ist |
| Steuerbasis | Im Gesetzestext nicht definiert – Verordnung ausstehend |
| Inflationsanpassung | Es wird nicht erwähnt, ob es Anwendung findet oder ob es sich auf Artikel 289 der Abgabenordnung bezieht |
| Geerbtes Eigentum | Anschaffungskosten nicht angegeben |
| Selbstbehaltsfähige Verbesserungen | Nicht bestimmt |
| Verordnung | Zum Zeitpunkt dieses Berichts noch nicht veröffentlicht |
Was stand vorher im Steuergesetz?
Um das Ausmaß der Diskrepanz zu verstehen, ist es hilfreich, mit dem vorherigen dominikanischen Steuersystem zu beginnen. Artikel 289 des Titels II des Steuergesetzbuches, veröffentlicht in der Bibliothek der Generaldirektion für Innere Steuern, definiert präzise, wie steuerpflichtige Kapitalgewinne nach der allgemeinen Regelung ermittelt werden: Die inflationsbereinigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden gemäß Artikel 327 dieses Titels und den dazugehörigen Ausführungsbestimmungen vom Preis oder Wert des jeweiligen Vermögenswerts abgezogen.
Anders ausgedrückt: Der Gewinn ist nicht der Verkaufspreis. Er ist die Differenz zwischen dem, was der Verkäufer heute erhält, und dem ursprünglichen Kaufpreis des Artikels, inflationsbereinigt.
Wenn eine Person im Jahr 2010 eine Wohnung für 3.000.000 RD$ gekauft und sie heute für 9.000.000 RD$ verkauft, beträgt der zu versteuernde Gewinn nicht 9.000.000 RD$ oder 6.000.000 RD$, sondern die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den ursprünglichen Kosten, inflationsbereinigt über die letzten 15 Jahre, wodurch sich die Steuerbasis erheblich verringern würde.
Dieser Inflationsausgleichsmechanismus erfüllt einen präzisen technischen Zweck. Wenn Ökonomen von der Besteuerung realer im Gegensatz zu nominalen Gewinnen sprechen, meinen sie genau dies: Ohne Inflationsausgleich würde der Staat einen Teil des Wertzuwachses besteuern, der keinen neu geschaffenen Wohlstand darstellt, sondern lediglich den Kaufkraftverlust des Geldes im Laufe der Zeit.
Die Zentralbank der Dominikanischen Republik dokumentiert in ihrem Arbeitspapier „Erstellung eines Wohnungspreisindex für die Dominikanische Republik“, das von Johán Félix Rosa von der Abteilung für Geldprogrammplanung und Wirtschaftsstudien im August 2021 erstellt wurde, genau, dass die Überwachung des Wertes von Immobilienvermögen für die Wirtschaftspolitik relevant ist, da sich deren Schwankungen aus realen und nominalen Komponenten zusammensetzen, die für eine korrekte Messung getrennt werden müssen.
Was Artikel 296-1 aussagt und was nicht
Der neue Artikel 296-1, der durch Artikel 14 des Gesetzes 30-26 eingeführt wurde, legt fest, dass Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Immobilien durch Privatpersonen einer einmaligen und endgültigen Steuer von 10 % unterliegen.
Der Artikel legt die Abwicklungsfrist auf sechs Monate ab Abschluss der Übertragung fest und regelt die anwendbaren Ausnahmen: Hauptwohnsitz, der innerhalb desselben Zeitraums in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird, Personen über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz übertragen, und juristische Personen, deren Tätigkeit ausschließlich im Besitz von Immobilien besteht, die nicht für gewerbliche Zwecke bestimmt sind.
Artikel 296-1 definiert die Bemessungsgrundlage nicht. Er legt nicht fest, ob der Gewinn als Verkaufspreis abzüglich der inflationsbereinigten Anschaffungskosten berechnet wird, wie es in Artikel 289 des Steuergesetzbuches für die allgemeine Steuerregelung vorgesehen ist. Auch die Verwendung des Katasterwerts als Bezugsgröße bleibt unklar. Ebenso wenig wird festgelegt, welches Dokument die ursprünglichen Anschaffungskosten belegt, insbesondere wenn die Immobilie vor Jahrzehnten erworben wurde, die Aufzeichnungen anders waren oder der Grundbucheintrag einen Wert ausweist, der stark vom tatsächlich gezahlten Preis abweicht – eine Praxis, die auf dem dominikanischen Markt historisch üblich war.
Artikel 296-1 verweist auch nicht explizit auf Artikel 289 zur Berechnung der Steuerbemessungsgrundlage. Dieser fehlende Verweis ist von technischer Bedeutung: Die neue 10%-Regelung wird als einmalige und endgültige Zahlung eingeführt, die sich von der allgemeinen Einkommensteuerregelung unterscheidet, und übernimmt die Gewinnermittlungsregeln der vorherigen Regelung nicht durch Verweis.
Drei zu bearbeitende Szenarien
Der erste Fall betrifft eine Immobilie, die vor vielen Jahren mit einem Kaufvertrag zum Katasterwert erworben wurde. Wenn die DGII (Generaldirektion für Steuerwesen) den im Kaufvertrag angegebenen Wert als Anschaffungskosten verwendet, der deutlich unter dem tatsächlich gezahlten Preis liegen kann, würde die Steuerbemessungsgrundlage künstlich erhöht, was zu einer Besteuerung eines Gewinns führen würde, der in der Praxis in dieser Höhe gar nicht existierte.
Der zweite Fall betrifft geerbtes Eigentum. Wenn jemand eine Immobilie erbt und diese anschließend verkauft, stellt sich die Frage nach den Anschaffungskosten. Entspricht dies dem im Nachlassverfahren angegebenen Wert? Dem Katasterwert zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers? Dem ursprünglich vom Erblasser gezahlten Preis? Gesetz 30-26 regelt dies nicht, und der neue Artikel 296-1 sieht keinen Mechanismus zur Lösung dieses Problems vor.
Das dritte Szenario ist im aktuellen Markt am häufigsten: Der Käufer hat eine Immobilie im Vorverkauf erworben, während der Bauphase Raten gezahlt und verkauft nun die fertiggestellte Immobilie. In diesem Fall entsprechen die Anschaffungskosten der Summe der gezahlten Raten zuzüglich der ursprünglichen Abschlusskosten. Der Gesetzestext legt nicht fest, wie diese Kosten gegenüber der DGII (Generaldirektion für Steuern und Finanzamt) nachzuweisen sind und ob Abzüge für vorgenommene Verbesserungen an der Immobilie zulässig sind.
Der Einfluss auf die Preisverhandlung
Die Unsicherheit bezüglich der Steuerbasis hat unmittelbare und messbare Folgen für den Sekundärmarkt: Die ungewisse Steuerlast wird in die Preisverhandlungen weitergegeben.
Wenn der Verkäufer nicht weiß, wie hoch die anfallenden Steuern sein werden, kalkuliert er dieses Risiko üblicherweise in den Angebotspreis ein. Weiß auch der Käufer nicht, wie viel er im Rahmen der Transaktion zahlen muss, so wird diese Unsicherheit zu einer Risikoprämie, die das Geschäft für beide Parteien verteuern kann.
Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) warnt in ihrem Arbeitspapier „Besteuerung von Kapitalgewinnen: Ländererfahrungen und Herausforderungen“ (Diana Hourani und Sarah Perret, OECD Taxation Working Paper Nr. 72, Februar 2025), dass Kapitalgewinnbesteuerungssysteme, die die Ermittlung der Steuerbasis nicht angemessen regeln, tendenziell die Gerechtigkeit untergraben, wirtschaftliche Verzerrungen einführen und das Einnahmenpotenzial einschränken.
Das gleiche Dokument stellt fest, dass eines der technisch stärksten Argumente für eine sorgfältige Behandlung dieser Gewinne genau die Notwendigkeit ist, die inflationäre Komponente vom realen Wertzuwachs zu trennen – dieselbe Unterscheidung, die Artikel 289 des dominikanischen Steuergesetzbuches in die allgemeine Regelung aufgenommen hat und die der neue Artikel 296-1 weder wiederholt noch ausdrücklich ablehnt.
Was das Gesetz eindeutig definiert
Nicht alles ist mehrdeutig. Artikel 296-1 ist in drei Punkten präzise, die von den Akteuren des Sektors beachtet werden sollten.
- Frist: Die Steuer muss innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der Übertragung entrichtet werden, was in der Praxis sechs Monate ab dem Datum der notariellen Beurkundung bzw. der Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt bedeutet.
- Ausnahmen: Der Gewinn ist steuerfrei, wenn der gesamte Erlös aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes innerhalb von sechs Monaten in den Kauf eines neuen Hauptwohnsitzes reinvestiert wird. Bei einer teilweisen Reinvestition erfolgt die Steuerbefreiung anteilig. Sie ist vollständig, ohne Reinvestitionsbedingung, wenn der Verkäufer eine Person über 65 Jahre ist, die ihren Hauptwohnsitz veräußert.
- Endgültiger Charakter: Die 10 % sind eine einmalige und endgültige Zahlung, was bedeutet, dass diese Einnahmen nicht in die progressive Skala der ISR des Verkäufers einbezogen werden und auch keine zusätzlichen Verpflichtungen für dieses Konzept generieren.
Fragen zu den Vorschriften
Die Exekutive ist für die Erstellung der Durchführungsbestimmungen zum Gesetz 30-26 zuständig. Diese müssen unter anderem Folgendes regeln: die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Kapitalgewinne aus Immobilien, die Nachweise für die Anschaffungskosten, die Anwendbarkeit der Inflationsanpassung gemäß Artikel 289 der Abgabenordnung auf die neue 10%-Regelung, die Behandlung von Erbschaften und die Zulässigkeit von Abzügen für nachgewiesene Verbesserungen.
Solange es keine entsprechenden Regelungen gibt, birgt jede Transaktion auf dem Sekundärmarkt für Immobilien ein Steuerrisiko, das Verkäufer, Käufer, Makler und Finanziers explizit in ihre Analyse einbeziehen müssen. Ihn zu ignorieren beseitigt das Risiko nicht; es wird lediglich zu einer versteckten Kostenbelastung, die letztendlich jemand – der Verkäufer, der Käufer oder beide – tragen muss.
Konsultierte Quellen:
- Gesetz Nr. 30-26 über Maßnahmen zur Förderung des Wirtschaftswachstums, zur Vereinfachung der Besteuerung und zur Abmilderung der internationalen Krise, Art. 14 (neuer Art. 296-1 der Abgabenordnung), verkündet am 18. Juni 2026.
- Steuergesetzbuch der Dominikanischen Republik, Titel II, Art. 289 – Kapitalgewinne. Generaldirektion für Innere Steuern. dgii.gov.do
- Zentralbank der Dominikanischen Republik. „Erstellung eines Wohnungspreisindex für die Dominikanische Republik“. Johán Félix Rosa, Abteilung für Geldprogrammplanung und Wirtschaftsstudien. Arbeitspapier, August 2021. cdn.bancentral.gov.do
- Hourani, D. und Perret, S. (2025). „Besteuerung von Kapitalgewinnen: Ländererfahrungen und Herausforderungen“. OECD Taxation Working Papers, Nr. 72. OECD Publishing, Paris. https://doi.org/10.1787/9e33bd2b-en
Empfohlene Lektüre:
- Was bedeutet die im Maßnahmenpaket der Regierung enthaltene Grunderwerbsteuer?
- Die DGII legt eine neue Obergrenze für Barzahlungen beim Kauf, Verkauf oder der Übertragung von Immobilien fest
- Dies ist das Maßnahmenpaket, das die Regierung am vergangenen Donnerstag zur Abmilderung der internationalen Krise angekündigt hat
