Von Joan Feliz
Exklusiv für El Inmobiliario
Der Wohnungsbau, ein zentraler Motor der Entwicklung in der Dominikanischen Republik, befindet sich in einer Krise, die durch den anhaltenden Anstieg der Baustoffpreise gekennzeichnet ist. Dies hat nicht nur die Projektentwicklungskosten in die Höhe getrieben, sondern auch schwerwiegende Folgen für die Käufer, die die Kostensteigerungen in Form exorbitanter Endpreise tragen müssen. Darüber hinaus geht dieses Phänomen mit einem Anstieg von Vertragsbrüchen im Immobiliensektor und dem Verschwinden von bezahlbarem Wohnraum einher, einer entscheidenden Option für die bedürftigsten Familien.
Die steigenden Kosten für Baumaterialien
Daten des Nationalen Statistikamtes (ONE) und des Direkten Wohnungsbaukostenindex (ICDV) zeigen, dass die Kosten für Baumaterialien wie Stahl, Zement und Betonsteine zwischen 2020 und 2024 um mehr als 45 % gestiegen sind. Stahl, ein unverzichtbarer Baustoff, verteuerte sich von 65 RD$ pro Pfund im Jahr 2020 auf über 100 RD$ im Jahr 2024 – ein Anstieg von mehr als 50 %. Zement, dessen Sack im Jahr 2020 noch 330 RD$ kostete, kostet nun über 500 RD$.
Die Auswirkungen dieser Kostensteigerungen auf die Gesamtkosten eines Projekts sind dramatisch. Laut ACOPROVI, dem dominikanischen Verband der Wohnungsbauentwickler und Bauunternehmen, sind die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter je nach Projekttyp von 25.000 RD$ im Jahr 2019 auf 35.000 RD$ oder mehr im Jahr 2024 gestiegen. Diese Kostensteigerungen stehen in engem Zusammenhang mit dem weltweiten Anstieg der Rohstoff- und Transportkosten, der durch die COVID-19-Pandemie und internationale Konflikte, die den Welthandel beeinträchtigen, noch verschärft wurde.
Käufer zahlen den Preis
Für Immobilienentwickler ist die Weitergabe dieser Kosten an die Endkäufer zur einzig praktikablen Alternative geworden. Laut Angaben der Zentralbank ist der Preis für ein durchschnittliches Haus in den letzten fünf Jahren um 20 bis 30 Prozent gestiegen. Das bedeutet, dass ein Haus, das 2020 noch 4,5 Millionen RD$ kostete, heute über 6 Millionen RD$ kostet. Dieser Preisanstieg hat Hunderte von Familien, die zuvor für eine Hypothekenfinanzierung in Frage kamen, vom Immobilienmarkt verdrängt.
Das Problem liegt nicht nur in den höheren Preisen, sondern auch darin, dass die Erwartungen der Käufer nicht erfüllt werden. Viele Projekte, die ursprünglich als „Sozialwohnungen“ vermarktet wurden, überschreiten letztendlich die im Gesetz 189-11 festgelegte Grenze von 5.563.380 RD$, wodurch sie von Steuervergünstigungen ausgeschlossen werden und der Kauf noch schwieriger wird. Diese Nichteinhaltung der Vorschriften untergräbt das Vertrauen in den Markt und versetzt die Käufer in finanzielle Unsicherheit.
Das Ende des kostengünstigen Wohnungsbaus
Preisgünstiger Wohnraum für Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen verschwindet vom Markt. Zahlen von ACOPROVI zeigen, dass die Zahl der Bauprojekte in dieser Kategorie in den letzten zwei Jahren um 25 % zurückgegangen ist. Grund dafür ist, dass Bauträger angesichts steigender Kosten ihre Gewinnmargen nicht mehr halten können.
Die Folge ist eine Marktlücke, die die am stärksten gefährdeten Bevölkerungsgruppen unmittelbar trifft. Junge Familien, informell Beschäftigte und Menschen mit geringem Einkommen sehen sich zunehmend mit hohen Hürden beim Erwerb von Wohneigentum konfrontiert.
Auswirkungen auf den Sektor und mögliche Lösungen
Die aktuelle Situation erfordert dringende Maßnahmen, um diesem Trend entgegenzuwirken und das Recht der Dominikaner auf menschenwürdigen Wohnraum zu schützen. Einige Vorschläge umfassen:
1. Zusätzliche Steueranreize: Eine Senkung der Steuern auf essentielle Baumaterialien könnte die Kosten für Bauträger etwas lindern.
2. Förderung der lokalen Produktion: Investitionen in lokale Industrien, die Rohstoffe wie Zement, Stahl und andere Vorprodukte herstellen, würden die Abhängigkeit von internationalen Märkten verringern.
3. Preisregulierung und Vertragsüberwachung: Eine stärkere Überwachung der Preise und vertraglichen Verpflichtungen würde sicherstellen, dass Projekte ihre ursprünglichen Bedingungen nicht ändern und somit die Käufer schützen.
4. Erweiterung der Preisobergrenze für Sozialwohnungen: Eine Anpassung der im Gesetz 189-11 festgelegten Preisobergrenze würde es ermöglichen, angesichts der aktuellen Marktbedingungen mehr Projekte in diese Kategorie aufzunehmen.
In mehreren meiner Artikel habe ich aufgezeigt, wie der unkontrollierte Anstieg der Baukosten den Zugang zu Wohnraum gefährdet und ihn zu einem Luxus für wenige macht. Heute mehr denn je sind eine offene Debatte und konkrete Maßnahmen notwendig, um zu verhindern, dass diese Situation weiterhin Tausenden dominikanischen Familien schadet.
Der Autor ist: MB, Spezialist für digitales Marketing, Betriebsleiter des Bauunternehmens Incaribe, mit mehr als 10 Jahren Erfahrung im Bau- und Tourismussektor.
