La Ley 189-11 introdujo la figura del fideicomiso en el derecho dominicano y sentó las bases legales de los grandes proyectos de vivienda de bajo costo que llegarían después, ya bajo otro gobierno
SANTO DOMINGO. – El 16 de julio de 2011, apenas trece meses antes de entregar el poder, Leonel Fernández promulgó la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, publicada en la Gaceta Oficial No. 10628.
Fue la primera vez que el derecho dominicano incorporaba de manera formal la figura del fideicomiso, un mecanismo mediante el cual una persona transfiere bienes a un patrimonio separado, administrado por un tercero, con un propósito y unos beneficiarios definidos de antemano.
La ley no se limitó a definir esa figura jurídica, sino que dedicó una sección específica, a partir de su artículo 129, a lo que llamó Proyectos de Viviendas de Bajo Costo, definidos como soluciones habitacionales cuyo precio de venta no superara los dos millones de pesos, un monto sujeto a ajuste anual por inflación.
Para acogerse a los beneficios de la ley, cada proyecto debía obtener primero una acreditación del Instituto Nacional de la Vivienda, un requisito que el propio Poder Ejecutivo reglamentaría mediante el Decreto 359-12.
El incentivo central de la norma fue fiscal: los fideicomisos dedicados a construir estas viviendas quedaron exentos, en su totalidad, del impuesto sobre la renta y las ganancias de capital, de cualquier tributo sobre transferencias bancarias y cheques, del impuesto a la propiedad inmobiliaria y de los impuestos vinculados a la construcción, el traspaso y el registro de operaciones inmobiliarias.
Los compradores de estas viviendas, por su parte, recibirían un bono equivalente a la compensación del impuesto a la transferencia de bienes y servicios, ITBIS, pagado durante la construcción, que podía aplicarse como parte del pago inicial.
El esquema de financiamiento que instauró la ley se resume en tres siglas que se popularizarían en los años siguientes: Ahorro, Bono, Crédito, ABC. El aspirante a una vivienda de bajo costo debía abrir una cuenta de ahorro programado, a través de la cual su empleador retenía mensualmente hasta 30% de su salario, recibir después el bono derivado de la exoneración del ITBIS, y finalmente acceder a un crédito hipotecario para completar el pago, con la propia vivienda como garantía.
La ley previó, además, dos modalidades de fideicomiso, uno público, o matriz, en el que el Estado participaba aportando terrenos, permisos y recursos, y otros vinculados, de naturaleza privada o mixta, que operarían bajo las mismas reglas generales.
Esta distinción resultaría clave más adelante, cuando el fideicomiso matriz sirviera de base legal para el proyecto Ciudad Juan Bosch, el complejo habitacional más grande construido en el país bajo esta modalidad, ya durante el gobierno siguiente, el de Danilo Medina.
Durante el tiempo que le quedaba de mandato a Fernández, entre julio de 2011 y agosto de 2012, no se registraron adjudicaciones de terrenos ni contratos de construcción bajo este nuevo marco legal, según documenta la investigación de Ciudad Alternativa sobre el período.
La primera adjudicación de terrenos estatales a empresas constructoras bajo la Ley 189-11 ocurriría en marzo de 2015, casi cuatro años después de su promulgación y ya bien entrado el gobierno de Medina. La ley que Fernández firmó, en otras palabras, no llegó a traducirse en una sola vivienda construida durante su propio gobierno. Sembró, sin embargo, el instrumento legal y fiscal que su sucesor utilizaría para emprender el proyecto de vivienda social más ambicioso que ha visto el país en lo que va del siglo veintiuno.
Fuentes: Ley No. 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, del 16 de julio de 2011, Gaceta Oficial No. 10628. | Decreto No. 359-12, Reglamento para la Acreditación de Viviendas de Bajo Costo. | Ciudad Alternativa, “Las Marcas de la Política Habitacional: Vivienda, Derechos Humanos y Fiscalidad en República Dominicana, 2000-2016” (Santo Domingo, septiembre de 2017), Capítulo I, apartado 1.4.3, literal d.
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