这位财务策略师警告说，如果一项房产没有明确的用途、缺乏盈利能力，或者其成本超过预期收益，那么它就可能变成一项负债。
圣多明各—— 几十年来，拥有房产一直是财务安全最普遍的体现之一。拥有房屋、公寓或土地通常被视为财富的象征。然而，据专门从事资本创造和财富保护的策略师马格利·乌兹卡特吉（Maggly Uzcátegui）称，购买房地产并不一定意味着这是一项好的投资。
在签署合同、预订房产或申请贷款之前，专家建议先问一个可能决定整个交易走向的问题：购买这处房产的目的是什么？“首先要了解对方有多少资金。其次，要了解他们想要达成什么目标，也就是说，这处房产是自住还是用于出租，”Advisor by Maggly 的创始人解释道。.
人们购买房产的目的可能是为了自住、度假、保值、等待未来升值或获取租金收入。每种目的都需要不同的策略，并取决于特定的流动性、盈利能力和风险状况。.
他强调，问题在于，当人们用“投资”一词来描述任何房地产收购，而没有首先评估该房产是否会产生收入或促进财富增长时，就会出现这种情况。.
“你可能会拥有一项资产，但它却变成了负债，因为你必须支付维护费、公寓管理费和物业管理费，而且它还被锁住了，”这位策略师警告说。这并非意味着拥有房产自住就不好，而是说你应该清楚房产的用途以及它将产生的费用。.
乌兹卡特吉指出，他的一些客户在蓬塔卡纳或拉罗马纳等地拥有房产，这些房产一年中的大部分时间都空置着，因为业主更喜欢将这些房产留给家人享用。.
在这些案例中，收购是一项基于财务能力（足以支付相关成本）的深思熟虑的决定，而非必然出于盈利预期。“他们有能力这样做，而且他们也决定这样做，”马格利·乌兹卡特吉指出。.
盈利能力
当目标是产生收益时，评估应首先确定实际可用资金量。计算不应仅限于首付或售价，还必须考虑房产在购置、运营和维护过程中的相关费用。.
这些承诺会因融资成本而加剧。这位高管认为，多米尼加共和国对某些投资者来说仍然是一个有吸引力的市场，但她指出，如果采用债务融资进行收购，利率会显著影响预期回报。“利率有点高。所以，如果你打算利用债务杠杆，就需要知道实际回报是多少，”她说。.
利息、保险、税金、维护费、公寓管理费、行政管理费、维修费以及空置期等费用都必须纳入分析。只有扣除这些成本后，才能确定该房产是否能产生预期收益，以及该收益是否足以弥补投资资本和承担的风险。.
避免人为构建的投影
Advisor by Maggly 的创始人拥有超过 14 年的国际金融行业经验，他也建议避免基于理想情景进行预测。例如，假设度假或短期租赁房产的入住率几乎始终保持较高水平，可能会导致不切实际的收入估算。.
他建议制定保守的方案，以确定即使入住率低于销售过程中的预期，该物业是否仍能维持运营。如果实际入住率超过预期，则可获得额外利润，但这并非维持运营的必要条件。“这其中涉及物流和安全问题；你不能为了买而买。你必须先进行预评估，并使用切合实际的数据，”乌兹卡特吉说道。.
保护资本
尽职调查并非仅限于房产本身的特点和位置。在购买房产之前，尤其是期房，还必须调查开发商、其过往业绩以及他们是否按时交付过其他项目。.
评估必须涵盖所用材料、施工进度、合同条款以及各方承担的责任。购买期房与购买现房的风险不同，因此开发商的信誉、经验和财务稳定性对于保障您的投资至关重要。.
乌兹卡特吉还建议估算尚未确定的费用。如果在购买时，管理费、维护费或公寓管理费等成本未知，那么将这些支出从预测中排除可能会导致对盈利能力的预期不切实际。.
另一种方法是先进行合理的估算，然后构建不同的情景，直到得出最终结果。“你必须把相关的成本考虑进去，这样你的脑子里就不会只有抽象的概念，而是实实在在的数字，”他强调说。.
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