Các biện pháp thuế được đề xuất trong kế hoạch chống khủng hoảng do Chính phủ trình lên Quốc hội mang lại lợi ích cho người mua, người bán và các nhà phát triển trong thị trường chính thức, được tài trợ. Tình trạng thiếu nhà ở với hơn 1,4 triệu căn, được ghi nhận trong số liệu chính thức, đang diễn ra ở một quy mô khác
SANTO DOMINGO. – Các biện pháp liên quan đến nhà ở được đưa vào kế hoạch chống khủng hoảng ngày 11 tháng 6 năm 2026 của Bộ Tài chính và Kinh tế không đến được với những người cần chỗ ở nhất tại Cộng hòa Dominica, mặc dù Kế hoạch Nhà ở Mười năm 2022-2032 của Bộ Nhà ở và Xây dựng ước tính thiếu hụt nhà ở lên tới hơn 1,4 triệu căn.
Đây là dữ liệu từ Khảo sát ENHOGAR, được chuẩn bị với sự hợp tác kỹ thuật của Ngân hàng Trung ương Cộng hòa Dominica, Văn phòng Thống kê Quốc gia và Bộ Kinh tế, Kế hoạch và Phát triển.
73% sự thiếu hụt đó mang tính chất chất lượng: các gia đình sống trong nhà ở chất lượng rất thấp, được xây dựng bằng vật liệu kém chất lượng, không được tiếp cận các dịch vụ cơ bản hoặc trong điều kiện quá tải.
Tại sao lại có sự loại trừ này?
Tất cả các biện pháp trong kế hoạch liên quan đến nhà ở, việc bãi bỏ dần thuế thế chấp 2%, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (ISR) đối với lợi nhuận từ việc bán bất động sản của cá nhân từ 25% xuống 10%, xóa bỏ ngay lập tức mức thuế 1% đối với việc thành lập công ty, bãi bỏ dần thuế tiêu thụ đặc biệt đối với bảo hiểm nhân thọ và giảm thuế thừa kế giữa cha mẹ và con cái trong suốt cuộc đời từ 25% xuống 3%, đều được thực hiện trong khuôn khổ thị trường tài chính chính thức.
Đối tượng hưởng lợi là người đã có hoặc có khả năng tiếp cận hệ thống ngân hàng, vì vậy các gia đình có điều kiện nhà ở kém chất lượng không thể giải quyết vấn đề của mình thông qua tín dụng thế chấp ngân hàng.
Dữ liệu từ Cơ quan Giám sát Ngân hàng cho thấy, danh mục cho vay thế chấp đạt mức 443.170 triệu RD$ vào cuối năm 2025, với tốc độ tăng trưởng hàng năm là 13,2%, mức cao nhất trong tất cả các phân khúc tài chính, theo Báo cáo về tín dụng trong hệ thống tài chính.
Tính đến quý đầu tiên năm 2026, danh mục cho vay thế chấp đã tăng trưởng 11,4% so với cùng kỳ năm trước, trong một hệ thống có tổng tài sản đạt 4,28 nghìn tỷ RD$, theo báo cáo hiệu quả hoạt động hàng quý của hệ thống tài chính thuộc cùng một tổ chức.
Tính đến cuối năm 2025, có 2.618.955 cá nhân có khoản vay đang hoạt động trong hệ thống, và đó là phạm vi mà các biện pháp của kế hoạch hướng đến.
Ai thắng?
Trong vũ trụ đó, lợi ích được phân bổ ở các điểm khác nhau trong chuỗi:
Người mua là người chịu tác động trực tiếp và tức thời nhất: phí đăng ký thế chấp 2%, theo Cộng đồng Hỗ trợ của Sở Thuế vụ Hoa Kỳ, được tính trên tổng giá trị khoản vay và không được khấu trừ vào Thuế thu nhập, được thanh toán vào thời điểm hoàn tất giao dịch, khi người mua đã cam kết khoản thanh toán ban đầu và chịu các chi phí pháp lý của giao dịch.
Việc loại bỏ dần dần khoản thuế này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính vào thời điểm khó khăn nhất trong quá trình mua bán. Việc giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản từ 25% xuống 10% tạo động lực cho người bán cá nhân đưa bất động sản ra thị trường
Nhà phát triển được hưởng lợi ở hai điểm: trong việc thành lập pháp nhân cho dự án, với việc loại bỏ ngay lập tức khoản phí 1% dành cho việc thành lập công ty, và trong giai đoạn đầu tư, với việc khấu hao nhanh theo kế hoạch từ năm 2027.
Hơn nữa, chính văn bản của Bộ Tài chính cũng không trình bày các biện pháp này như là chính sách nhà ở xã hội. Trang trình bày số 24 trong bài thuyết trình chính thức của Bộ trưởng Magín J. Díaz đặt chúng trong phần về tăng trưởng kinh tế và đơn giản hóa thuế, với lý do rõ ràng rằng đây là các loại thuế ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và làm tăng chi phí chính thức hóa.
Mục tiêu đã nêu của nó là về tài chính và kinh doanh, chứ không phải về nhà ở, vì vậy khoảng cách giữa thị trường mà các biện pháp này tác động và thâm hụt mà số liệu chính thức phản ánh cho thấy rõ giới hạn phạm vi của đề xuất.
Tài liệu tham khảo:
- Kế hoạch chống khủng hoảng lần đầu tiên can thiệp vào toàn bộ chuỗi thuế đối với nhà ở được tài trợ
- Các tổ chức đầu tư tư nhân (IPI) và các nền tảng kỹ thuật số đã bị loại trừ khỏi gói biện pháp được Chính phủ đề xuất hôm thứ Năm tuần này
- Điều gì đang thúc đẩy hoạt động cho vay của ngân hàng? Cho vay thế chấp tăng 11,4%
