Đây là lần đầu tiên một gói chính sách tài chính của Cộng hòa Dominica can thiệp một cách phối hợp vào toàn bộ chu trình nhà ở được tài trợ: từ chào bán của người bán, tài trợ, chi phí tín dụng, thủ tục pháp lý cho dự án và chuyển giao tài sản
SANTO DOMINGO. – Quá trình mua nhà bằng hình thức vay ngân hàng tại Cộng hòa Dominica bao gồm ít nhất năm loại thuế khác nhau, và chính phủ đề xuất sửa đổi đồng thời các loại thuế này trong kế hoạch chống khủng hoảng đã trình lên Quốc hội vào ngày 11 tháng 6 năm 2026.
Bối cảnh thực hiện các biện pháp này không phải là bối cảnh thu hẹp, mà ngược lại, thị trường đang trong giai đoạn mở rộng, với chi phí tiếp cận thị trường mà Chính phủ gọi là lỗi thời.
Trong slide 24 của bài thuyết trình chính thức "Các biện pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và giảm thiểu khủng hoảng quốc tế" từ Bộ Tài chính và Kinh tế, ngày 11 tháng 6 năm 2026, Chính phủ nêu rõ rằng "đây là những loại thuế vô nghĩa và ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh, làm tăng chi phí chính thức hóa một cách không cần thiết", và bổ sung thêm, liên quan đến trường hợp cụ thể của các khoản thế chấp: "luật đánh thuế đối với chúng có từ năm 1890"
Tình hình hiện tại
Theo Báo cáo về Tín dụng trong Hệ thống Tài chính do Cơ quan Giám sát Ngân hàng công bố, danh mục cho vay thế chấp ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao nhất trong tất cả các loại hình tài trợ ngân hàng vào năm 2025, với mức tăng hàng năm là 13,2%, đưa danh mục này đạt 443.170 triệu RD$.
Trong tổng danh mục cho vay của hệ thống ngân hàng, đạt mức 2,39 nghìn tỷ RD$ vào cuối năm, cho vay thế chấp chiếm 18,5%, trở thành thành phần quan trọng thứ ba trong nguồn tài chính ngân hàng của cả nước.
Theo báo cáo hiệu quả hoạt động hàng quý của hệ thống tài chính thuộc Cơ quan Giám sát Ngân hàng tính đến tháng 3 năm 2026, sự năng động này đã được duy trì trong quý đầu tiên của năm 2026, với danh mục cho vay thế chấp ghi nhận mức tăng trưởng 11,4% so với cùng kỳ năm trước.
Trong bối cảnh đó, tổng tài sản của hệ thống tài chính đạt 4,28 nghìn tỷ đô la Cộng hòa Dominica và lãi suất hoạt động bình quân gia quyền của nhiều ngân hàng đạt 13,28% vào cuối quý đầu tiên năm 2026.
Sự năng động về tín dụng này tồn tại song song với tình trạng thiếu nhà ở mà Bộ Nhà ở và Xây dựng, trong Kế hoạch Nhà ở 10 năm 2022-2032, đã định lượng là hơn 1,4 triệu căn, theo dữ liệu từ Khảo sát ENHOGAR, trong đó 73% là nhà ở kém chất lượng, tức là nhà xây bằng vật liệu thiếu thốn, không có điều kiện tiếp cận các dịch vụ cơ bản hoặc trong điều kiện quá tải.
Trong bối cảnh đó, Bộ Tài chính và Kinh tế đã trình bày một gói chính sách mà theo lời trình bày chính thức của Bộ trưởng Magín J. Díaz, gộp các loại thuế liên quan đến thế chấp, thành lập công ty và bảo hiểm nhân thọ vào cùng một nhóm: đó là "các loại thuế không có ý nghĩa và ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh, làm tăng chi phí chính thức hóa một cách không cần thiết."
Điểm đầu tiên trong chuỗi: lời đề nghị
Trước khi người mua ký kết thỏa thuận vay, cần phải có người chào bán bất động sản trên thị trường, và gánh nặng thuế đối với người bán ảnh hưởng đến quyết định đó. Kế hoạch đề xuất giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản từ 25% xuống 10% khi giao dịch được thực hiện bởi cá nhân. Biện pháp này được phân loại trong văn bản của Bộ Tài chính dưới tiêu đề đơn giản hóa thuế.
Theo Tổng cục Thuế nội địa, thuế thu nhập từ chuyển nhượng vốn được tính trên chênh lệch giữa giá bán và giá trị tính thuế của tài sản, và phải được kê khai trong tờ khai thuế thu nhập hàng năm. Việc giảm thuế được đề xuất chỉ áp dụng cho cá nhân, không áp dụng cho các pháp nhân.
Điểm thứ hai: chi phí tài chính
Khi người mua nhận được khoản vay thế chấp, họ phải chịu thuế đăng ký thế chấp. Theo Cộng đồng Hỗ trợ DGII, mức thuế hiện hành là 2% giá trị khoản vay thế chấp, dựa trên Điều 8 của Luật 173-07 về Hiệu quả Thu thuế.
Việc đăng ký được miễn khi thực hiện thông qua các trung gian tài chính và giá trị khoản vay thế chấp dưới 2.197.446 RD$, một số tiền được điều chỉnh hàng năm. DGII cũng đã làm rõ rằng mức 2% này không được khấu trừ vào Thuế Thu nhập.
Kế hoạch đề xuất bãi bỏ dần loại thuế này. Bản trình bày chính thức từ Bộ Tài chính cho biết luật đánh thuế thế chấp có từ năm 1890 và phân loại nó là một biện pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, chứ không phải là biện pháp củng cố ngân sách. Tài liệu không nêu rõ thời gian biểu hoặc các giai đoạn của việc bãi bỏ dần dần; thông tin này sẽ được xác định trong văn bản dự luật và trong quá trình thảo luận tại Quốc hội.
Điểm thứ ba: bảo hiểm nhân thọ
Trong quá trình vay thế chấp, các tổ chức ngân hàng thường yêu cầu bảo hiểm nhân thọ gắn liền với khoản vay, hiện đang chịu thuế tiêu thụ đặc biệt.
Kế hoạch đề xuất bãi bỏ dần dần khoản phí này, một biện pháp mà văn bản của Bộ Tài chính gộp chung với các khoản thế chấp và thành lập công ty dưới cùng một lý do: đó là những khoản phí làm tăng chi phí chính thức hóa một cách không cần thiết.
Điểm thứ tư: thủ tục pháp lý hóa
Các dự án phát triển bất động sản tại Cộng hòa Dominica thường được cấu trúc thông qua các quỹ tín thác hoặc các thực thể mục đích đặc biệt, các công cụ pháp lý yêu cầu thành lập công ty và nộp thuế tương ứng, được ấn định ở mức 1%.
Kế hoạch này đề xuất bãi bỏ loại thuế đó ngay lập tức, khác với các biện pháp khác trong nhóm này, vốn được thực hiện dần dần.
Điểm thứ năm: việc chuyển nhượng tài sản bất động sản
Đối với những chủ sở hữu muốn chuyển nhượng bất động sản cho con cái trong suốt cuộc đời, thuế thừa kế hiện hành, theo tài liệu của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ năm 1950, quy định mức thuế suất là 25%.
Kế hoạch đề xuất giảm thuế suất xuống còn 3% đối với các khoản chuyển nhượng giữa cha mẹ và con cái được thực hiện trong suốt cuộc đời của họ, và Bộ Tài chính xếp biện pháp này vào khối đơn giản hóa thuế.
Những gì kế hoạch không thay đổi
Văn bản của Bộ Tài chính nêu rõ các giới hạn của gói chính sách: Thuế chuyển nhượng hàng hóa và dịch vụ công nghiệp hóa không bị sửa đổi, thuế suất thuế bất động sản và mức miễn trừ tối thiểu không thay đổi, và việc tăng ba điểm phần trăm thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ áp dụng riêng cho các công ty có thu nhập vượt quá 1 tỷ peso Dominica mỗi năm.
Tất cả các biện pháp được đề xuất đều cần sự chấp thuận của Quốc hội; không biện pháp nào có hiệu lực ngay lập tức về mặt hành chính, ngoại trừ việc bãi bỏ phí 1% đối với việc thành lập công ty, mà văn bản nêu rõ sẽ có hiệu lực ngay lập tức sau khi luật được thông qua.
Lịch trình loại bỏ dần thuế thế chấp và thuế tiêu thụ đặc biệt đối với bảo hiểm nhân thọ không được nêu chi tiết trong bản trình bày chính thức và sẽ được xác định trong quá trình lập pháp.
Tài liệu tham khảo:
