Một trong những câu hỏi tôi thường gặp nhất từ những người quan tâm đến đầu tư bất động sản là: đối với tôi, bất động sản có tiềm năng tăng giá cao hay bất động sản mang lại lợi nhuận tốt thì tốt hơn? Câu trả lời đúng là cả hai yếu tố đều quan trọng, nhưng chúng đại diện cho những điều khác nhau và phục vụ các chức năng khác nhau trong chiến lược đầu tư.
Những khái niệm này thường được sử dụng thay thế cho nhau, trong khi trên thực tế chúng đo lường những lợi ích khác nhau. Hiểu được sự khác biệt này có thể là yếu tố quyết định giữa một khoản đầu tư thành công và một quyết định được đưa ra với những kỳ vọng sai lầm.
Lợi nhuận từ việc tăng giá trị bất động sản theo thời gian được gọi là lãi vốn. Đó là khoản lợi nhuận tiềm năng mà chủ sở hữu bất động sản có thể thu được khi giá trị bất động sản cao hơn giá mua ban đầu.
Sự gia tăng này có thể xảy ra vì nhiều lý do: sự phát triển đô thị của khu vực, cơ sở hạ tầng mới, tăng trưởng kinh tế, cải thiện khả năng kết nối, nhu cầu tăng cao hoặc sự hợp nhất của một khu vực thành điểm đến dân cư, thương mại hoặc du lịch.
Ví dụ, một người mua căn hộ ở Punta Cana cách đây mười năm có thể đã thấy giá trị bất động sản của họ tăng lên đáng kể do sự phát triển bền vững của điểm đến du lịch này và sự xuất hiện của các khoản đầu tư mới. Sự khác biệt giữa giá mua ban đầu và giá trị hiện tại chính là lãi vốn.
Mặt khác, khả năng sinh lời đề cập đến lợi nhuận kinh tế mà một bất động sản tạo ra trong suốt thời gian sở hữu. Khả năng sinh lời thường được đo lường thông qua thu nhập từ cho thuê. Nói một cách đơn giản, đó là số tiền mà bất động sản tạo ra trong khi nó vẫn thuộc sở hữu của nhà đầu tư.
Một căn hộ có thể mang lại lợi nhuận hấp dẫn ngay cả khi giá trị thị trường tăng trưởng chậm. Tương tự, một bất động sản có thể tăng giá trị vượt trội nhưng lại tạo ra thu nhập cho thuê thấp.
Đây là điểm mà nhiều nhà đầu tư mắc sai lầm: chỉ tập trung vào một trong hai chỉ số.
Người nào chỉ tìm kiếm lợi nhuận có thể mua một bất động sản có thu nhập cho thuê tốt, nhưng lại nằm ở khu vực ít tiềm năng phát triển trong tương lai.
Ngược lại, một người chỉ tìm kiếm lợi nhuận từ tăng giá trị vốn có thể đầu tư vào một khu vực mới nổi, nơi giá trị sẽ tăng lên trong những năm tới, nhưng thu nhập từ cho thuê thấp hoặc không đủ để trang trải chi phí tài chính và hoạt động.
Sức mạnh thực sự của một khoản đầu tư bất động sản thường nằm ở sự cân bằng giữa hai yếu tố trên.
Tại các thị trường năng động như Cộng hòa Dominica, có những khu vực mà bạn có thể kết hợp việc giá trị bất động sản tăng bền vững với thu nhập cho thuê hấp dẫn. Các khu du lịch đã phát triển, các trung tâm phát triển đô thị và các dự án có vị trí đắc địa thường mang lại những cơ hội thú vị ở cả hai khía cạnh này.
Từ kinh nghiệm chuyên môn của mình, tôi khuyên nhà đầu tư trước tiên nên xác định mục tiêu của mình.
Nếu bạn đang tìm kiếm dòng tiền tức thì, lợi nhuận sẽ có trọng lượng lớn hơn trong phân tích của bạn. Nếu tầm nhìn của bạn là dài hạn và tập trung vào việc tích lũy tài sản, thì tăng trưởng vốn sẽ trở nên quan trọng hơn. Nếu bạn có thể kết hợp cả hai yếu tố này, bạn sẽ xây dựng được một khoản đầu tư vững chắc và bền vững hơn nhiều.
Xét cho cùng, câu hỏi đúng không phải là nên chọn giữa lợi nhuận từ tăng giá trị tài sản hay lợi nhuận ròng. Câu hỏi thực sự là làm thế nào để cả hai cùng phối hợp để gia tăng tài sản.
Bởi vì trong lĩnh vực bất động sản, điều quan trọng không chỉ là giá trị hiện tại của một bất động sản, mà còn là lợi nhuận mà nó tạo ra trong suốt thời gian chúng ta sở hữu và giá trị tiềm năng của nó trong tương lai. Chính sự khác biệt đó là điều phân biệt một giao dịch mua bán bất động sản thông thường với một khoản đầu tư chiến lược thực sự.
Tài liệu tham khảo:
