Mua, thuê hay đầu tư: đằng sau mỗi quyết định bất động sản đều có vốn, sự linh hoạt và chiến lược
Tôi thường xuyên nhận được câu hỏi từ các chủ doanh nghiệp và khách hàng công ty: "Indhira, lựa chọn nào tốt hơn cho tôi: tiếp tục thuê hay mua văn phòng?" Câu trả lời của tôi hầu như không bao giờ bắt đầu bằng vấn đề bất động sản. Nó bắt đầu bằng những câu hỏi khác.
Hiện tại bạn cần bao nhiêu diện tích, và năm năm nữa bạn sẽ cần bao nhiêu? Tiền thuê nhà hàng tháng của bạn là bao nhiêu? Bạn cần bao nhiêu vốn đầu tư? Bạn dự định ở đó bao lâu? Diện tích đó sẽ cần khoản đầu tư bao nhiêu?
Tôi không phải là cố vấn tài chính. Nhưng với tư cách là cố vấn bất động sản doanh nghiệp, trách nhiệm của tôi là phải hiểu rõ thị trường, nắm rõ tài sản và giúp khách hàng so sánh đúng các lựa chọn của họ. Bởi vì mua có thể là một quyết định tuyệt vời. Và thuê cũng vậy.
"Nhưng đi tàu điện ngầm đắt quá!" Tôi nghe câu này liên tục. Đúng vậy, giá cả đã tăng lên. Giá đất, chi phí xây dựng và trên hết là các tiêu chuẩn mà chúng ta yêu cầu cũng vậy. Chúng ta muốn vị trí thuận lợi, chỗ đậu xe tốt, thang máy hiện đại, nguồn điện dự phòng, công nghệ tiên tiến, an ninh đảm bảo, tiện nghi đầy đủ, tiết kiệm năng lượng và sảnh chờ thể hiện đúng hình ảnh công ty.
Tất cả những điều này đều có giá của nó. Vì vậy, câu hỏi không chỉ đơn giản là: một mét vuông có giá bao nhiêu? Mà đúng hơn là: tôi đang mua sản phẩm gì? Một văn phòng kinh doanh rộng 60 hoặc 80 m² đáp ứng một nhu cầu khác so với một văn phòng hạng A hoặc một mặt bằng có diện tích 500, 600 hoặc 700 m². Vị trí, bãi đậu xe, hiệu quả, thông số kỹ thuật và quản lý hoàn toàn làm thay đổi giá trị.
Hơn nữa, những người quyết định mua nhanh chóng nhận ra một điều: ở Santo Domingo, số lượng văn phòng rao bán ít hơn nhiều người tưởng. Thị trường đã trở nên tinh vi hơn. Một số tòa nhà được thiết kế để thuộc sở hữu của một chủ đầu tư duy nhất hoặc nhà đầu tư tổ chức và chỉ được cho thuê. Các dự án khác được cấu trúc để bán các căn hộ, toàn bộ tầng, hoặc thậm chí toàn bộ tòa nhà.
Sau đó, hai lựa chọn quan trọng xuất hiện. Mua một văn phòng hiện có cho phép bạn xem xét, hiểu cách thức hoạt động của tòa nhà và, trong một số trường hợp, sở hữu một không gian đã hoàn thiện. Mua văn phòng trên bản vẽ cho phép bạn tham gia ở giai đoạn sớm và dàn trải các khoản thanh toán trong suốt quá trình xây dựng. Tuy nhiên, bạn phải đánh giá chủ đầu tư, thời gian bàn giao, chỗ đậu xe, thông số kỹ thuật, bảo trì, quản lý và những lựa chọn khác sẽ cạnh tranh với bất động sản đó sau khi hoàn thành.
Và có một khoản chi phí mà chúng ta không bao giờ được quên: nhiều văn phòng mới được bàn giao ở dạng thô. Sau đó mới đến khâu thiết kế, lát sàn, trần nhà, chiếu sáng, điều hòa không khí, cáp mạng, nội thất và cải tạo. Giá mua không phải là tổng chi phí sử dụng.
Còn việc thuê thì sao? Nó có một lợi thế rất lớn: tính linh hoạt. Một công ty cần 400 m² hôm nay có thể cần 700 m² trong ba năm nữa. Hoặc chỉ 250 m² thôi.
Thuê mặt bằng cũng cho phép các công ty giữ vốn trong nội bộ doanh nghiệp. Đối với một số công ty, đầu tư hàng triệu đô la vào bất động sản là điều hợp lý. Đối với những công ty khác, số vốn đó sẽ sinh lời nhiều hơn khi được đầu tư vào mở rộng, công nghệ, hàng tồn kho hoặc mua lại. Mặt khác, mua mặt bằng có thể trở thành một chiến lược quản lý tài sản đặc biệt hiệu quả đối với một công ty ổn định, có tầm nhìn dài hạn và nhu cầu về không gian có thể dự đoán được.
Còn một loại người mua khác: nhà đầu tư cá nhân. Những người đã sở hữu căn hộ, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các tài sản khác có thể cân nhắc thuê văn phòng để đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình. Nhưng văn phòng không nên chỉ được xem đơn giản là "một căn hộ có thêm bàn làm việc". Điều cần thiết là phải phân tích các yếu tố như yêu cầu của người thuê, tiền thuê, tỷ lệ trống, thời gian gia hạn, cải tạo, bãi đậu xe, bảo trì và thời gian sử dụng.
Vậy nên mua hay thuê?
Điều đó còn tùy thuộc vào từng trường hợp. Một số khách hàng đến với quyết tâm mua nhưng cuối cùng lại thuê. Những người khác ban đầu tìm kiếm mặt bằng thuê, nhưng khi chúng tôi phân tích các con số và triển vọng dài hạn, họ nhận ra rằng họ nên cân nhắc việc mua. Công việc của tôi không phải là thuyết phục ai đó mua vì tôi có văn phòng cần bán, hay thuê vì tôi có văn phòng trống. Mà là để cho họ biết: đây là những lựa chọn của họ, đây là chi phí và đây là rủi ro của họ.
Sau đó, cùng với các cố vấn tài chính, thuế và pháp lý, bạn có thể đưa ra quyết định cuối cùng. Bởi vì mua văn phòng không chỉ đơn thuần là mua thêm diện tích. Và thuê văn phòng không chỉ đơn thuần là trả tiền thuê. Trước khi quyết định, có một câu hỏi quan trọng hơn nhiều:
Tôi cần bất động sản của mình mang lại lợi ích gì cho công ty — hay cho tài sản của tôi— trong mười năm tới?
Khi câu trả lời đã rõ ràng, việc mua, thuê hay đầu tư không còn là sự lựa chọn mà trở thành một quyết định chiến lược.
Tài liệu tham khảo:
