Tôi thường nghe thấy một câu nói thế này: "Tôi đang nghĩ đến việc làm sales vì lương cao hơn.".
Đầu tư thương mại có thể mang lại lợi nhuận khổng lồ. Nó có thể cung cấp các hợp đồng dài hạn hơn, dòng tiền tốt hơn và cấu trúc dễ dự đoán hơn so với đầu tư nhà ở. Nhưng đây không phải là trò chơi của trực giác. Đây là trò chơi của phân tích. Và đó là nơi mà nhiều nhà đầu tư Dominica—rất thành công trong các lĩnh vực khác—mắc phải sai lầm đầu tiên.
Không phải mọi thứ mang tính thương mại đều là kinh doanh tốt
Một cửa hàng trên con phố thời thượng không tự động là một khoản đầu tư tốt.
Một tòa nhà công nghiệp mới không đảm bảo lợi nhuận.
Một văn phòng trong tòa nhà hạng A hoàn hảo không phải là sự lựa chọn chắc chắn cho thành công.
Trong đầu tư thương mại, tài sản thực sự không phải là bất động sản, mà là người thuê nhà.
Tôi từng chứng kiến các nhà đầu tư mua những tài sản hoàn hảo, nhưng lại cho thuê cho những công ty yếu kém, không có nguồn lực tài chính hay cấu trúc quản lý vững chắc. Kết quả là: tài sản bỏ trống, đàm phán lại hợp đồng hoặc phải rút lui sớm.
Và khi một người thuê mặt bằng thương mại rời đi, họ sẽ không được thay thế trong vòng 30 ngày như trường hợp thuê căn hộ.
Sai lầm khi suy nghĩ như một khu dân cư
Trong lĩnh vực nhà ở, nhu cầu luôn ổn định: mọi người luôn cần nhà ở.
Còn trong lĩnh vực thương mại, bạn phụ thuộc vào hiệu quả hoạt động của công ty.
Nếu các lĩnh vực này trải qua quá trình điều chỉnh — bán lẻ, văn phòng, hậu cần — thì tác động sẽ diễn ra ngay lập tức.
Đó là lý do tại sao, khi tôi làm việc với các nhà đầu tư tư nhân muốn đa dạng hóa sang lĩnh vực bất động sản thương mại, cuộc trò chuyện sẽ thay đổi. Chúng tôi không chỉ nói về diện tích nữa. Chúng tôi nói về:
• lĩnh vực kinh tế,
• sự ổn định của người thuê,
• thời hạn thực tế của hợp đồng,
• điều khoản chấm dứt hợp đồng,
• chi phí bảo trì dự kiến.
Khả năng sinh lời không thể hiện ngay trong bảng tính ban đầu. Nó thể hiện qua những năm tháng tiếp theo.
Hãy suy nghĩ như một nhân vật trong bối cảnh, ngay cả khi bạn không phải là một nhân vật như vậy
Các quỹ đầu tư bất động sản và các văn phòng quản lý tài sản gia đình có cấu trúc bài bản không mua dựa trên cảm xúc. Họ mua bằng cách đánh giá giá mua vào, rủi ro ngành, tiềm năng tái định vị và chiến lược thoái vốn trong tương lai đối với tài sản đó.
Tiêu chí đó cũng nên được áp dụng cho bất kỳ doanh nhân người Dominica nào muốn tham gia vào hoạt động đầu tư thương mại.
Vấn đề không phải là có hàng triệu đô la, mà là có một phương pháp.
Một ví dụ thực tế
Cách đây không lâu, một nhà đầu tư địa phương đã cân nhắc mua một khu thương mại nhỏ, đã cho thuê toàn bộ. Lợi nhuận có vẻ hấp dẫn. Hợp đồng đã được ký kết. Các người thuê đang hoạt động.
Sau khi xem xét kỹ hơn, chúng tôi phát hiện ra rằng ba trong số năm người thuê nhà thuộc cùng một tập đoàn kinh doanh. Nếu một người phá sản, những người khác rất có thể cũng sẽ gặp nguy hiểm.
Nguy cơ không nằm ở tòa nhà,
mà nằm ở nồng độ chất đó.
Phân tích đó đã làm thay đổi quyết định.
Và đó chính là sự khác biệt giữa đầu tư với sự nhiệt tình và đầu tư với sự phán đoán đúng đắn.
Cuộc trò chuyện mà hầu như không ai muốn có
Đầu tư thương mại không phải là chuyện tùy tiện. Nó đòi hỏi tư vấn pháp lý, kỹ thuật, tài chính và chiến lược.
Nhiều chủ doanh nghiệp nói, "Chúng tôi tự xử lý việc đó."
Đôi khi điều đó đúng.
Nhưng thường thì chi phí của sai lầm sẽ lớn hơn nhiều so với khoản tiết kiệm ban đầu.
Trong lĩnh vực thương mại, sai sót dù nhỏ cũng có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng hơn.
Như Warren Buffett từng nói,
"
Rủi ro đến từ việc không biết mình đang làm gì.
Trong đầu tư kinh doanh, lợi nhuận thực sự không nằm ở tỷ suất lợi nhuận mà họ hứa hẹn,
mà nằm ở chất lượng của phân tích bạn đã sử dụng để quyết định đầu tư.
Tài liệu tham khảo:
