Стамбене јединице чија је цена мања или једнака 3 милиона RD$ доживеле су нагли пад: пад од 83,8% у поређењу са ROE 2024-1.
САНТО ДОМИНГО. – Подаци из Регистра понуде грађевинских објеката (ROE 2025-1) које је објавио Национални завод за статистику (ONE), у вези са ценама станова, откривају опасну поларизацију тржишта, јер приступачно иде ка изумирању на формалном тржишту, док цене по квадратном метру у најексклузивнијим секторима Националног округа настављају да расту до историјских нивоа.
Бројке потврђују тренд који се већ појављивао средином 2023. године, оне нису нимало охрабрујуће за промотере овог тржишта и откривају хитну потребу: осмишљавање јавних политика и секторских савеза који омогућавају изградњу станова по ценама које већина Доминиканаца може да приушти.
Повраћај капитала за период 2025-2021. не открива само тренутне тржишне цене већ и смер кретања станова у земљи: поларизован систем где луксуз наставља да цвета, а приступачно становање постаје готово непостојећи ресурс. Ово је највећи контраст између сегмената забележених у скорашњим циклусима поврата капитала.
Невиђени колапс:
Повраћај капитала за период 2025-2021. открива да су стамбене јединице по цени од 3 милиона RD$ или мање доживеле нагли пад: од 83,8% у поређењу са повраћајем капитала за период 2024-2021.
Овај колапс јефтиног сегмента није изолован: он реагује на неповољну ситуацију у којој се повећавају трошкови материјала, недостатак расположивог земљишта по разумним ценама и строжији финансијски услови.
Како је документовано од стране El Inmobiliario.do у свом извештају „Стално повећање трошкова грађевинског материјала: препрека приступачном становању у Доминиканској Републици“, трошкови челика, цемента и бетонских блокова значајно су порасли између 2020. и 2024. године, што, према речима консултованих програмера, чини „све тежим одржавање пројеката у оквиру јефтиних цена“.
Овај притисак је погоршан вишим банкарским каматним стопама и смањеним профитним маржама за програмере, што је драстично ограничило производњу приступачних стамбених јединица.
Ла Еспериља, Пјантини и Нако: најскупљи квадратни метар у земљи.
Међутим, док приступачно становање смањује, сегмент луксузних станова наставља да јача, а ROE 2025-1 јасно утврђује рангирање насеља са највишом ценом по квадратном метру:
Ла Еспериља: 166.212 РД$ по м²;
Пјантини: 161.449 РД$ по м²;
Енсанче Нако: 149.038 РД$ по м².
Сви припадају централном подручју, са великом комерцијалном и пословном динамиком, зони која концентрише вертикалне пројекте високе густине, корпоративне куле, луксузне садржаје и растуће присуство страних купаца или инвеститора са фокусом на приход од закупнине.
У анализи из 2023. године, El Inmobiliario.do је већ упозорио да су цене у овим областима порасле „са 20% на преко 100% за само две године“, што је резултат комбинације растућих трошкова изградње и конкуренције за све оскудније градско земљиште.
Луксуз у порасту, приступачност нестаје.
Подаци о приносу капитала (ROE) приказују јасну слику, са три кључне варијабле: понуда приступачних станова је на најнижој тачки. Са падом од 83,8% у јединицама са ценом ≤ 3 милиона RD$, земља тренутно производи мање приступачних станова него у било ком скорашњем циклусу.
Премијум сегмент наставља да се шири: три најскупља насеља у Националном округу одржавају и повећавају своје вредности по квадратном метру.
Јаз у стамбеним прописима се повећава: док цене луксузних станова расту, приступачност опада.
У извештају о друштвеном утицају приступачног становања, El Inmobiliario.do је истакао да се доминиканске породице селе ка удаљеним општинама попут Санто Доминго Норте, Санто Доминго Оесте, Лос Алкаризос и Пантоха, где су цене и даље ниже, иако са мање развијеном инфраструктуром.
Импликације за будућност тржишта
Подаци о повраћају капитала и анализе индустрије указују на неколико изазова, од којих су неки хитни: приступачно становање се суочава са уским грлом које би се могло погоршати ако се не спроведу субвенције, пореске олакшице или велики јавни пројекти; централни пословни дистрикт ће наставити да привлачи премиум инвестиције, појачавајући концентрацију стамбених некретнина високе вредности; а територијална неједнакост би се могла продубити, подстичући ширење градова ка јефтинијим подручјима са мањим приступом услугама.
Према ROE 2025-1, тржиште некретнина у Доминиканској Републици показује структурну поларизацију: мало простора за приступачно становање, велико ширење луксузног асортимана и растућа потражња која не проналази приступачну понуду.
Цене станова у Доминиканској Републици (ROE 2025-1)
| Одељак | Подаци / Садржај |
| 1. Колапс приступачног становања | –83.8 % пад у трошковима становања ≤ 3.000.000 RD$ (у односу на ROE 2024-1) |
| Главни узроци пада | – Континуирано повећање трошкова материјала – Недостатак приступачног градског земљишта – Високе каматне стопе финансирања – Ниже марже за инвеститоре |
| Закључак | Приступачно становање је практично нестало са формалног тржишта |
| 2. Најскупљи квартови у Националном округу | |
| Мала крушка | 166.212 РД$ / м² |
| Пјантини | 161.449 РД$ / м² |
| Нако екстензија | 149.038 РД$ / м² |
| 3. Фактори који доводе до повећања цена | – Повећање цена цемента, челика и блокова (2020–2024) – У премиум областима: повећање од 20% до +100% за две године – Оскудно градско земљиште и велика конкуренција |
| 4. Подељено тржиште | |
| Економски сегмент | Пад: пад од 83,8% |
| Премијум сегмент | Рекордне цене у централном индустријском парку у ширењу |
| Друштвени утицај | – Расељавање у периферна подручја – Већа територијална неједнакост – Више времена и трошкова путовања |
| 5. Куда се тржиште креће? | – Приступачна понуда је на историјски најнижем нивоу – Потражња за луксузом остаје јака – Тржиште је поларизујуће – Растући ризик од фрагментације урбаног простора |
| 6. Општи закључак | Без активних политика приступачног становања, тржиште ће се наставити градити за оне који могу највише да приуште, а не за оне којима је то најпотребније. |
