Рынок коммерческой, корпоративной и промышленной недвижимости в Доминиканской Республике за последнее десятилетие претерпел значительные изменения.
В течение многих лет динамика была очевидна: местные компании, семьи и инвесторы покупали, развивали и управляли собственными активами. Это был прямой рынок с минимальным посредничеством и принятием решений, ориентированных на собственников.
Эта модель по-прежнему существует и будет существовать в будущем. Но за последние 10 лет появление инвестиционных фондов в сфере недвижимости кардинально изменило способы приобретения, структурирования и оценки активов.
От прямого владения до структуры инвестиций
Фонды недвижимости работают по другой модели. В Доминиканской Республике регулируемые фонды инвестируют преимущественно в коммерческую, корпоративную и промышленную недвижимость, а в некоторых случаях и в инфраструктуру, связанную с энергетикой и другими секторами. Они не инвестируют в жилую недвижимость.
Их подход ясен: приобретать активы, которые генерируют стабильный денежный поток и растут в цене с течением времени. Они покупают не недвижимость, а доход. Это повышает рыночные стандарты и переопределяет понятие действительно конкурентоспособных активов.
Это явление уже наблюдалось на других рынках
Десять-пятнадцать лет назад рынки Центральной и Латинской Америки имели динамику, схожую с динамикой Доминиканской Республики: высокая концентрация местной собственности и слабая институционализация. С притоком средств эти рынки эволюционировали.
Сегодня в таких странах, как Коста-Рика, Панама или Колумбия, а также в большей степени в Соединенных Штатах и Европе:
• основные активы находятся в руках институциональных инвесторов,
• решения принимаются на основе финансовых показателей,
• контракты стандартизированы,
• управление осуществляется профессионально.
Рынок перестаёт быть предназначенным для собственников и становится ориентированным на инвестиционные структуры.
Что они ищут и что находят
В глобальном масштабе фонды отдают приоритет активам класса А: удачно расположенным, с надежными арендаторами и долгосрочными договорами аренды. Однако такие активы не всегда доступны.
Зачастую они не продаются. Это побудило фонды участвовать во всем цикле:
• разработка с нуля,
• выход на ранние стадии,
• или приобретение активов для их преобразования.
Это открывает значительные возможности. Хорошо расположенные объекты класса B и C могут быть перепрофилированы.
Здания или парки с прочным фундаментом могут быть реконструированы, модернизированы и приведены в соответствие с более высокими стандартами.
Это включает в себя:
• улучшение материально-технической базы,
• перепланировку помещений,
• обновление контрактов,
• улучшение управления активами.
Интерес также проявляется в таких нишевых секторах, как энергетика и инфраструктура, где потоки связаны с критически важными операциями. Ценность заключается не только в новизне. Большая часть заключается в умении трансформировать.
Вызовы и возможности Доминиканской Республики
Одна из проблем доминиканского рынка заключается в том, что многие активы еще не структурированы для такого типа инвесторов. Но именно в этом и кроется возможность. Благодаря трастам и фондам развития проекты структурированы в соответствии с более институциональными критериями. И в то же время существует значительный объем активов, которые при надлежащем управлении могут развиваться в соответствии с этим стандартом.
Куда мы идём?
Тенденция очевидна: более широкое участие институциональных инвесторов, более структурированные активы и все более активное принятие финансовых решений. Доминиканская Республика не только начинает этот процесс; она развивает его на протяжении последнего десятилетия.
Доминиканский рынок недвижимости развивается в сторону более институциональной модели. И понимание того, как работают фонды, больше не является преимуществом.
Рекомендуемая литература:
- Фонды, компании и частные инвестиционные фонды меняют рынок недвижимости в Доминиканской Республике: понимание того, кто покупает, является ключом к принятию более обоснованных решений
- Рынок недвижимости в Доминиканской Республике значительно вырос за последние годы: больше проектов, больше компаний, больше инвестиций
- Американская столица в Доминиканской Республике: сила, меняющая рынок коммерческой и промышленной недвижимости
