Pas cu pas: Cum să obții o autorizație de construire pentru proiectul tău imobiliar?

SANTO DOMINGO – Întreprinderea oricărui proiect în Republica Dominicană, de la o casă unifamilială la un turn de apartamente, începe în mod necesar cu același punct de plecare: Autorizația de Construcție. Fără acest document, orice proiect de construcție – indiferent cât de bine conceput sau finanțat este – este, prin lege, considerat o construcție neregulamentară, supusă opririi lucrărilor, amenzilor și chiar demolării. Ceea ce până acum câțiva ani era un proces dispersat între diferite birouri este acum concentrat în mare parte într-o singură instituție: Ministerul Locuințelor, Habitatului și Clădirilor (MIVHED), creat prin Legea 160-21, care a absorbit funcțiile îndeplinite anterior de Ministerul Lucrărilor Publice și Comunicațiilor (MOPC) în ceea ce privește procesarea planurilor și autorizațiilor.

Procesul s-a schimbat, de asemenea, recent, semnificativ: pe 10 aprilie 2026, noul Cod al Construcțiilor din Republica Dominicană (CCRD) a intrat în vigoare prin Rezoluția 007-2026. Acest document tehnic reglementează acum planurile, calculele structurale, studiile geotehnice și practic fiecare aspect tehnic al construcției. Oricine este pe cale să înceapă un proiect - sau care a început unul în conformitate cu reglementările anterioare - trebuie să înțeleagă ce impune acest nou cadru.

Acest ghid explică, în limbaj practic, cine acordă licența, ce documente sunt necesare, cât costă, cât durează și ce greșeli trebuie evitate, folosind ca referință doar informațiile publicate de MIVHED și de Ghișeul Unic pentru Construcții (VUC), portalul digital prin care se desfășoară astăzi întregul proces.

1. Ce este o autorizație de construire și cine o emite?

Autorizația de construire este autorizația oficială prin care statul dominican certifică faptul că un proiect respectă legile, reglementările și standardele tehnice, juridice, arhitecturale, sanitare și electrice în vigoare și că, prin urmare, construcția poate începe. Aceasta este emisă de Ministerul Locuințelor, Dezvoltării Urbane și Locuințelor (MIVHED) prin intermediul Direcției de Procesare, Evaluare și Autorizare, iar întregul proces este gestionat prin Ghișeul Unic pentru Construcții (VUC), platforma digitală care integrează toate instituțiile care trebuie să emită o declarație privind un proiect - municipalități, Ministerul Mediului, Pompierii, companiile de electricitate, printre altele - într-un singur fișier electronic.

• Cui se adresează: promotori și dezvoltatori imobiliari, proprietari de terenuri sau proprietăți, companii de construcții, profesioniști din sector (ingineri, arhitecți și topografi autorizați) și entități publice sau private care dezvoltă proiecte de infrastructură sau construcții.
• Cine poate procesa cererea: solicitantul direct sau un Manager Urban, un profesionist autorizat de MIVHED să acționeze ca reprezentant tehnic în cadrul procesului. Acest rol este opțional: nu afectează accesul la serviciu, iar onorariile acestora sunt convenite direct între manager și solicitant.
• Principalul temei juridic: Legea 160-21 (care creează MIVHED), Legea 675-44 privind urbanizarea, înfrumusețarea publică și construcțiile, Legea 687-82 privind reglementarea tehnică a proiectelor de inginerie, Legea 6200 privind practicarea ingineriei și arhitecturii, Legea 368-22 privind planificarea teritorială și Rezoluția 007-2026 menționată anterior, care stabilește actualul Cod al construcțiilor.

2. Cerințe generale pentru orice tip de construcție

Indiferent de tipul de proiect, MIVHED necesită un set de documente comune tuturor cererilor de Autorizație de Construcție:

• Registrul Comercial valabil, emis de Camera de Comerț și Producție corespunzătoare (se aplică numai persoanelor juridice).
• Titlul (titlurile) definitiv(e) de proprietate asupra terenului.
• Plan(uri) cadastrale delimitate, aprobate prin titlul de proprietate; dacă există mai multe topografii, este necesară o schiță a loturilor comasate, semnată de un expert topograf autorizat.
• Certificat de utilizare a terenului și retragere a clădirii, emis de consiliul local corespunzător.
• Certificat de neobiecții la proiect, emis tot de consiliul local.
• Certificare sau autorizație de mediu din partea Ministerului Mediului și Resurselor Naturale (Mimarena).
• Un set de planuri arhitecturale și tehnice (electrice, sanitare și structurale), în format 24″ x 36″, întocmite în conformitate cu Codul Construcțiilor în vigoare, alb-negru și sigilate de consiliul local corespunzător.
• Descrierea proiectului, inclusiv domeniul de aplicare, materialele și specificațiile tehnice.
• Copie a carnetului CODIA (Colegiul Inginerilor, Arhitecților și Geodezi) valabil sau a certificării profesionistului responsabil.
• Raport de calcul structural, semnat de inginerul structurist responsabil, cu fișierul digital al modelului de calcul inclus.
• Studiu geotehnic, întocmit doar de profesioniști sau companii calificate de MIVHED.
• Raport de calcul hidraulic, necesar doar dacă proiectul comercial depășește 20 de obiecte sanitare, proiectul rezidențial depășește 100 sau dacă include piscine conectate direct la rezervor.
• Fotografii ale parcelei care arată starea actuală a terenului.
• Aprobarea apeductului corespunzător, dacă proiectul de locuințe depășește 10.000 m².
• Aprobarea alimentării cu energie electrică de la EDE corespunzător, dacă proiectul depășește 10.000 m², are mai mult de 22 de blocuri de construcții sau mai mult de 200 de apartamente.

3. Cerințe suplimentare în funcție de tipul de proiect

Dincolo de pachetul general, fiecare categorie de proiect adaugă cerințe specifice, concepute pentru riscul sau sensibilitatea particulară a activității respective:

• Proiecte industriale: necesită aprobarea Proindustria, autorizația de mediu din partea Mimarena (obligatorie în cazuri precum terenuri mai mari de 10.000 m², clădiri cu mai mult de opt niveluri, spitale, stații de alimentare cu combustibil sau industrii cu substanțe periculoase) și planuri electrice industriale semnate de un profesionist certificat.
• Proiecte turistice: necesită o notificare de neobiecție privind utilizarea terenurilor din partea Ministerului Turismului (MITUR), planuri aprobate și sigilate de aceeași instituție, o licență de mediu din partea Mimarena și, dacă proiectul se află pe fâșia maritimă sau se învecinează cu drumuri principale, autorizație de utilizare a fâșiei maritime sau a dreptului de trecere din partea MOPC.
• Stațiile de alimentare cu combustibil: necesită autorizație de la Ministerul Industriei, Comerțului și IMM-urilor (MICM), certificare de evaluare și înregistrare cadastrală, neobiecții din partea Pompierilor, neobiecții din partea Apărării Civile și o scrisoare de legătura comercială cu distribuitorul de combustibil.
• Proiecte de infrastructură sanitară: necesită o autorizație sanitară de la Ministerul Sănătății Publice și un certificat de mediu de la Mimarena.
• Proiecte în zone de patrimoniu: necesită neobiecția Direcției Naționale a Patrimoniului Monumental.

4. Procesul pas cu pas la Ghișeul Unic pentru Construcții

Întregul proces este gestionat online, prin intermediul portalului VUC, și urmează o secvență bine definită:

• Înregistrarea și crearea procedurii: solicitantul se înregistrează sau se conectează la VUC, indică dacă este persoană fizică sau juridică, selectează serviciul Autorizație de construire și inițiază procedura.
• Încărcați fișierul: completați formularul online și atașați fiecare document necesar în format PDF (modelul de calcul structural trebuie încărcat comprimat în format .ZIP sau .RAR).
• Verificarea documentelor: MIVHED verifică dacă documentația este completă; dacă există probleme, notifică solicitantul prin intermediul portalului pentru ca acesta să le poată corecta.
• Plată inițială și evaluare tehnică: odată ce dosarul este validat, se efectuează plata corespunzătoare, care este transferată către domeniile tehnice de arhitectură, sanitare, electrice, structurale, geotehnice, evaluare și, după caz, proiectare rutieră și drept de trecere.
• Evaluarea proiectului: Odată finalizată analiza tehnică, departamentul de evaluare stabilește valoarea construcției și calculează onorariile aferente.
• Inspecția amplasamentului: Înainte de emiterea licenței, Departamentul de Verificare a Stării Construcției inspectează terenul pentru a confirma starea sa actuală; dacă constată construcții nedeclarate, dosarul este returnat pentru evaluare structurală.
• Plată finală și emitere: Odată ce inspecția este validată, plata evaluării este finalizată și, odată ce aceasta este confirmată, MIVHED notifică solicitantul prin e-mail pentru ridicarea Autorizației de Construcție și a planurilor sigilate.

5. Costuri și taxe asociate procedurii

Plățile către municipalitate și CODIA se efectuează direct către aceste instituții, iar chitanțele sunt apoi încărcate în VUC. Taxa pentru serviciul MIVHED se plătește prin transfer sau depunere în contul Trezoreriei Naționale de la Banco de Reservas. Autorizațiile pentru lucrările preliminare și începerea parțială a lucrărilor sunt însă gratuite.

6. Cât durează procesul, în funcție de complexitatea proiectului?

Timpul de răspuns depinde de clasificarea proiectului ca fiind necomplex sau complex:

• Proiecte necomplexe (până la 60 de zile lucrătoare): uz rezidențial sau comercial, clădiri cu până la șase niveluri, terenuri mai mici de 10.000 m² și care nu necesită aprobarea a mai mult de cinci entități.
• Proiecte complexe (până la 120 de zile lucrătoare): utilizare mixtă, proiecte turistice sau de sănătate, locuințe cu costuri reduse, stații de alimentare cu combustibil, clădiri cu mai mult de șase niveluri, terenuri mai mari de 10.000 m², parcuri acvatice, parcuri eoliene sau fotovoltaice, urbanizări sau proiecte în zone de coastă sau sensibile din punct de vedere ecologic.

Aceste termene limită se aplică numai atunci când solicitantul prezintă toate cerințele corect de la început; orice probleme nerezolvate prelungesc timpul de așteptare efectiv.

7. Servicii complementare: lucrări preliminare și demarare parțială

În timp ce licența finală este încă în curs de procesare, MIVHED oferă două autorizații intermediare care permit avansarea fără a aștepta rezoluția finală, cu condiția să existe deja o cerere de Licență de Construcție în curs de desfășurare:

• Autorizație condiționată pentru lucrări preliminare: Aceasta permite începerea excavațiilor de fundație, instalarea echipamentelor de construcții sau construirea unui depozit temporar de materiale. Pentru excavații este necesar un studiu geotehnic; acesta nu este necesar pentru instalațiile temporare. Timpul de răspuns este de 5 zile lucrătoare pentru instalațiile temporare și de 10 zile lucrătoare când sunt implicate excavații.
• Autorizație pentru începerea parțială a lucrărilor: Aceasta permite efectuarea unor lucrări specifice înainte de emiterea licenței finale, cu condiția ca departamentele tehnice MIVHED să nu aibă obiecții cu privire la domeniul de aplicare solicitat. Timpul de răspuns pentru proiectele necomplexe este de 5 zile lucrătoare.

Niciunul dintre aceste două servicii nu are un cost și ambele necesită, la un moment dat în proces, o vizită de verificare din partea MIVHED la fața locului pentru a valida condițiile fizice ale terenului înainte de autorizarea începerii lucrărilor.

Ce s-a schimbat în 2026?

Cea mai relevantă schimbare a anului este intrarea în vigoare a Codului Construcțiilor din Republica Dominicană (CCRD), prin Rezoluția 007-2026 din 10 aprilie 2026. Acest cod este acum documentul tehnic de referință obligatoriu pentru pregătirea planurilor, rapoartelor de calcul structural, studiilor geotehnice și rapoartelor de calcul hidraulic: orice dosar care nu este conform cu directivele și baremele sale poate fi revizuit sau respins de MIVHED.

Această modificare normativă este completată de consolidarea instituțională reprezentată de MIVHED în sine, creat prin Legea 160-21 pentru a centraliza funcțiile distribuite anterior între MOPC și alte agenții în cadrul unei singure entități. Ghișeul Unic pentru Construcții, reactivat prin Decretul 806-21, este acum punctul de intrare obligatoriu pentru aproape întregul proces, iar obiectivul său declarat este de a reduce timpii de procesare prin integrarea tuturor instituțiilor care anterior necesitau vizite separate într-un singur fișier digital.

8. Cele mai frecvente greșeli la procesarea unui permis de construire

Majoritatea cazurilor care sunt amânate la MIVHED au în comun câteva cauze evitabile:

• Trimiterea de planuri care nu sunt conforme cu Codul Construcțiilor din 2026. Formatele, scările sau prezentările de culori care nu respectă reglementările actuale reprezintă un motiv automat de observare.
• Omiterea studiului geotehnic sau comandarea acestuia către un profesionist necalificat de MIVHED este interzisă. Se acceptă doar studii din lista oficială a profesioniștilor calificați.
• Subestimarea cerințelor specifice tipului de proiect. O dezvoltare turistică sau industrială care prezintă doar cerințele generale este automat incompletă.
• Începerea excavațiilor fără autorizația condiționată corespunzătoare. Orice lucrare preliminară fără această autorizație expune proiectul la o oprire totală, chiar dacă licența finală este în curs de procesare.
• Neverificarea stării reale a proprietății înainte de solicitarea autorizației. Dacă Ministerul Locuințelor, Dezvoltării Urbane și Locuințelor (MIVHED) constată construcții nedeclarate în timpul inspecției, dosarul este returnat pentru evaluare structurală, irosindu-se timp prețios.
• Calcularea greșită a costului procedurii. Taxele municipale și CODIA, calculate pe baza valorii estimate a lucrării, sunt de obicei mult mai mari decât taxa fixă ​​de aplicare și este recomandabil să le prevăd în buget de la început.
• Delegarea procedurii fără formalizarea reprezentării. O schimbare de agent în timpul procesului necesită o scrisoare de autorizare semnată de proprietar; omiterea acesteia va duce la oprirea dosarului.

9. Studiu de caz: o clădire rezidențială cu șase etaje

Un dezvoltator imobiliar intenționează să construiască un bloc de apartamente cu șase etaje pe un teren de 4.000 m² în Santo Domingo, un proiect care, datorită dimensiunii și utilizării preconizate, se califică drept necomplex. Înainte de a se adresa Ministerului Locuințelor, Dezvoltării Urbane și Locuințelor (MIVHED), acesta adună titlul de proprietate, planul cadastral și certificatul de la Registrul Comerțului al companiei sale și angajează un inginer structurist și un inginer geotehnician acreditați chiar de minister pentru a pregăti calculele structurale și studiul solului în conformitate cu noul Cod al Construcțiilor.

Odată finalizat dosarul tehnic, acesta procesează Certificatul de Utilizare a Terenului și Declarația de Neobiecție la Proiect la municipalitatea corespunzătoare și solicită autorizația de mediu de la Mimarena. Abia apoi accesează Ghișeul Unic pentru Proiecte (VUC), creează procedura, încarcă toate documentele și așteaptă analiza inițială a documentelor. În timp ce dosarul avansează prin departamentele tehnice și având în vedere necesitatea de a evita întârzierile în programul de construcție, solicită simultan o Autorizație Condiționată pentru Executarea Lucrărilor Preliminare, care îi permite să înceapă săpăturile de fundație conform recomandărilor studiului geotehnic deja aprobat.

Câteva săptămâni mai târziu, după finalizarea evaluării tehnice și a expertizei, MIVHED programează o inspecție a amplasamentului. Negăsind nicio construcție nedeclarată, procesul continuă fără probleme. Odată ce taxa de evaluare finală este achitată, dezvoltatorul primește o notificare pentru a ridica Autorizația de Construcție finală, valabilă un an de la emitere, termen în care trebuie să înceapă sau să finalizeze construcția.

10. Întrebări frecvente

Cât timp este valabilă o Autorizație de Construcție? Un an de la data emiterii; dacă lucrările nu sunt începute sau finalizate în această perioadă, aceasta trebuie reînnoită.

Este obligatorie angajarea unui Manager Urban pentru a procesa licența? Nu. Este opțional; solicitantul poate gestiona procesul direct prin intermediul Ghișeului Unic pentru Planificare Urbană (VUC).

Pot începe lucrările la șantier în timp ce aștept licența finală? Doar printr-o Autorizație Condiționată pentru Lucrări Preliminare sau o Autorizație pentru Începerea Parțială a Lucrărilor, ambele fiind supuse unei cereri de licență în curs de depunere.

Ce se întâmplă dacă MIVHED găsește construcții nedeclarate în timpul inspecției? Dosarul este returnat zonei de evaluare structurală și este necesară o inspecție structurală întocmită de un evaluator autorizat de MIVHED.

Pot fi depuse planurile color sau într-un format diferit de 24″ x 36″? Nu. Codul Construcțiilor din 2026 impune planuri alb-negru în formatul respectiv; orice altă prezentare va duce la un avertisment.

Cât costă în total procesarea unei licențe? Taxa de solicitare este fixă ​​(6.000 RD$ în majoritatea cazurilor), dar taxele municipale (2,5%) și taxele CODIA (2%) sunt calculate pe baza valorii estimate a construcției, astfel încât costul total variază în funcție de dimensiunea proiectului.

11. Listă de verificare finală pentru solicitarea unui permis de construire

• [✓] Dețin actul de proprietate definitiv și planul cadastral delimitat.
• [✓] Am Certificatul de Utilizare a Terenului și Avizul de Neobiecție din partea consiliului local.
• [✓] Desenele mele arhitecturale și tehnice respectă formatul și scările Codului Construcțiilor din 2026.
• [✓] Am angajat profesioniști autorizați de MIVHED pentru studiul geotehnic.
• [✓] Am verificat dacă proiectul meu necesită cerințe suplimentare în funcție de tipul său (turistic, industrial, de sănătate, de patrimoniu).
• [✓] Am prevăzut în buget taxele pentru consiliul local și CODIA, nu doar taxa fixă ​​de înscriere.
• [✓] Am înregistrat procedura la Ghișeul Unic pentru Construcții cu toate documentele în format PDF.
• [✓] Am evaluat dacă am nevoie de o autorizație condiționată pentru lucrări preliminare pe durata procesului.
• [✓] Am o reamintire că licența finală expiră la un an de la emitere.

Surse oficiale consultate

• Ministerul Locuințelor, Habitatului și Clădirilor (MIVHED) — Autorizație de construire și autorizații aferente: cerințe, procedură, costuri și termene limită
• Ghișeul unic pentru construcții (VUC) — Portal de procesare digitală
• Rezoluția nr. 007-2026 (10 aprilie 2026), care stabilește Codul Construcțiilor din Republica Dominicană (CCRD).
• Legea nr. 160-21, care înființează Ministerul Locuințelor, Habitatului și Construcțiilor; Decretul nr. 806-21, care reactivează Ghișeul Unic pentru Construcții.

S-ar putea să vă intereseze secțiunea noastră „Ghiduri pentru investitori”:

• Ghid: Ce impun reglementările dominicane clădirilor în ceea ce privește seismicitatea?
• Ghid practic privind dreptul condominiului: drepturi, obligații și cum se rezolvă cele mai frecvente conflicte
• Legea 85-25: Ghid complet al noii legi privind închirierile din Republica Dominicană
• Ghid pas cu pas pentru vânzarea unei proprietăți în Republica Dominicană: documente, taxe și proceduri
• Un ghid practic pentru a obține un credit pentru IMM-ul dumneavoastră fără ca acesta să fie respins
• Ghid: Cât impozit plătește cineva atunci când cumpără, construiește sau închiriază o proprietate în Republica Dominicană?