Por Yermys Peña
Existem projetos arquitetônicos que cativam. Renderizações impressionantes, conceitos sedutores, acabamentos que brilham em cada visualização. No entanto, quando o ciclo financeiro se fecha, deixam um gosto amargo: estouros de orçamento, margens apertadas, retornos atrasados. Porque, embora a beleza possa seduzir, a rentabilidade não depende da estética. Depende da estrutura.
Este é um ponto crítico — e muitas vezes desconfortável — para quem desenvolve projetos imobiliários no Caribe e na América Latina. Tudo começa com entusiasmo criativo, com um “grande conceito” que impressiona, que “se vende sozinho”. Mas a conversa realmente crucial é adiada: como este projeto será financeiramente sustentável? Qual é a margem de lucro real, após impostos, despesas gerais e taxas de administração?
O que acontece se o custo dos materiais aumentar 10%? E se o mercado esfriar durante a fase de pré-venda?
Segundo um estudo da consultoria McKinsey & Company, 80% dos projetos de construção ultrapassam o orçamento inicial e quase a mesma porcentagem não é entregue no prazo. E se os números já estavam apertados na planilha, essa margem desaparece.
Um dos erros mais frequentes é prosseguir com o projeto sem ter estabelecido um limite de investimento realista, apoiado por uma matriz de rentabilidade detalhada para cada fase. Os custos indiretos são subestimados, a velocidade de vendas é superestimada e o retorno sobre o investimento (ROI) é projetado com base em cenários ideais, sem considerar variáveis reais como atrasos na obtenção de licenças, inflação de materiais, renegociações bancárias e rotatividade de fornecedores.
E o aspecto mais preocupante: o design é tratado como uma etapa "inspiradora", desconectada da engenharia financeira que sustenta o negócio. Projetam-se fachadas que aumentam o custo da estrutura, espaços que não geram retorno por metro quadrado e comodidades que elevam os custos operacionais sem serem decisivas na decisão de compra. Nesses casos, a arquitetura deixa de ser um ativo e se torna um passivo silencioso.
Um exemplo recente: em 2023, uma torre de luxo no centro da cidade teve seu projeto reformulado em plena construção devido a um cálculo incorreto do custo de sua fachada curva, ventilada e de dupla camada. O design era icônico, mas adicionou mais de US$ 1.200 por metro quadrado ao orçamento estimado, comprometendo a viabilidade do projeto. Em última análise, os andares e os materiais tiveram que ser reconfigurados, comprometendo a imagem inicial e atrasando a entrega em mais de oito meses. O resultado? Perda de pré-vendas, disputas judiciais e um retorno final 37% menor do que o projetado.
A solução não é um design sem alma. A solução é projetar com intenção e estrutura. É saber que nem todos os detalhes geram valor percebido, que nem todos os espaços são monetizados da mesma forma, que um bom layout pode valer mais do que um revestimento caro. É entender que a arquitetura deve ser uma ferramenta para gerar retorno, não um risco estético.
Um projeto lucrativo não é aquele que impressiona na apresentação, mas sim aquele que entrega mais valor do que custou — em dinheiro, tempo e energia da equipe. E isso só acontece quando o design, a estratégia de negócios e o planejamento financeiro estão alinhados desde o primeiro dia.
Sim, é possível projetar beleza com rentabilidade. Mas isso não acontece por acaso. Acontece quando há método, liderança e uma visão abrangente. Porque o desenvolvimento imobiliário não se resume a construir metros quadrados:
trata-se de construir ativos que geram valor.
O autor é arquiteto e empresário da construção civil. Membro do Forbes Business Council.
