Alterações legislativas, processos judiciais, disposições técnicas e a digitalização da tributação marcaram um ano crucial para o setor.
SANTO DOMINGO – O mercado imobiliário dominicano passou por transformações de grande impacto em 2025, impulsionadas por reformas legais, medidas institucionais e processos judiciais. A promulgação da nova Lei de Locação, a divulgação do Caso Guepardo, as disposições do Registro de Imóveis, o anúncio da criação de um cadastro de fornecedores para fortalecer a confiança e a agenda de digitalização da Direção-Geral de Impostos Internos (DGII) dominaram o noticiário durante um período também marcado por alegações de irregularidades.
Nova Lei de Locação
Após mais de 70 anos sob regulamentações que remontam a 1959, o mercado imobiliário dominicano passou por uma mudança legislativa em todo o país em 2025. Em 14 de agosto, o Poder Executivo promulgou a Lei 85-25 sobre Aluguéis e Despejos de Imóveis, de autoria do Presidente da Câmara dos Deputados, Alfredo Pacheco, após sua aprovação em ambas as casas do Congresso, depois de vários anos de debates.
Entre os aspectos mais notáveis desta nova legislação está o Artigo 7, que estipula que a comissão de corretagem será suportada pela parte que contrata o serviço e que as despesas legais do contrato devem ser divididas igualmente. O Artigo 8 regulamenta os reajustes de aluguel, estabelecendo um limite de até 10% ao ano em contratos residenciais quando não houver acordo prévio.
O artigo 13 limita o depósito de segurança a um máximo de dois meses de renda, enquanto o artigo 20, parágrafo II, obriga o senhorio a efetuar as reparações necessárias sem transferir os custos para o inquilino nem aumentar a renda. Em caso de desocupação temporária devido a obras de renovação, a obrigação de pagamento fica suspensa.
Em matéria processual, a lei estabelece que os contratos de arrendamento residencial serão tratados pelos Juizados de Paz e os contratos de arrendamento comercial pelos Tribunais de Primeira Instância, fixando ainda um prazo máximo de dois meses para os processos de despejo.
Especialistas alertaram para lacunas legais na lei, como a advogada Darnetty Lugo, que apontou a falta de clareza sobre se o pagamento adiantado do primeiro mês de aluguel está incluído no limite do depósito permitido, possíveis contradições com o Código Civil em relação à divisão das custas judiciais e a ausência de um procedimento claramente definido para a execução de despejos, após a decisão do Tribunal Constitucional TC/0743/2025.
Caso Guepardo
Em fevereiro, o Ministério Público revelou o chamado Caso Guepardo, um processo que detalha supostas irregularidades imobiliárias envolvendo a captação de compradores por meio de plataformas digitais e redes sociais, principalmente dos Estados Unidos, Porto Rico e Europa, para a venda de empreendimentos inexistentes. Segundo as autoridades, a rede teria lesado centenas de vítimas em mais de US$ 18 milhões, o que motivou buscas, apreensões, prisões e a classificação do caso como uma questão complexa.
A promotoria informou que 122 indivíduos e o Estado Dominicano foram inicialmente listados como vítimas, embora mais de 478 denúncias tenham sido recebidas posteriormente. A juíza de instrução de La Romana, Franchesca Silvestre, decretou a prisão preventiva de três réus, incluindo o cidadão francês Yves Alexandre Giroux, identificado pelo Ministério Público como o principal suspeito da rede.
Em 15 de fevereiro, Loany Lismeiry Ortiz Nova foi presa na Colômbia, acusada pela promotoria de envolvimento em fraude imobiliária, enquanto Keylis Samahi Belfon Arismendi também foi detida na Colômbia em novembro deste ano. Ambas as detidas estão atualmente em processo de extradição para a República Dominicana.
Registro de Imóveis
Em outubro, o Registro de Imóveis informou sobre a publicação da norma técnica DNRT-DT-2025-001, com o objetivo de fortalecer a segurança jurídica no país.
A medida sobre “anotações preventivas, registos provisórios e anotações informativas” visa a uniformidade dos critérios de registo de títulos e a eficiência dos processos de registo a nível nacional.
A medida foi emitida pela Direção Nacional de Registro de Títulos (DNRT) e estabelece as condições para o registro e cancelamento de anotações preventivas e informativas, bem como as ações de registro registradas como registros provisórios.
Em dezembro de 2025, foi divulgado o anúncio da incorporação da assinatura digital qualificada em certificações de personalidade jurídica, possibilitada pela validação por código QR, o que permite reforçar a segurança dos documentos e reconhecer a plena validade dos procedimentos eletrônicos.
Implementou-se também uma nova disposição que estabelece que os procedimentos de registo podem ser realizados inteiramente por meios eletrónicos, com plena validade jurídica dos documentos digitais e sem necessidade de comparecimento físico, exceto nos casos previstos na regulamentação.
Cadastro Nacional de Fornecedores
Em julho, durante um encontro com a diáspora em Nova York, o diretor executivo da Pro Consumidor, Eddy Alcántara, anunciou a criação de um Cadastro Nacional de Prestadores de Serviços Imobiliários e de Construção Civil, com o objetivo de erradicar a fraude em transações imobiliárias na República Dominicana.
O responsável reiterou a iniciativa em outubro, durante o Fórum Imobiliário, assegurando que a plataforma estaria pronta em dezembro. Contudo, em dezembro, quando consultado pelo El Inmobiliario, Alcántara informou que o processo se revelou mais complexo do que o previsto e ainda se encontrava na fase de recolha de dados, devido ao facto de os intervenientes do setor da construção não terem ainda fornecido os dados necessários. Afirmou que o objetivo era que o registo estivesse disponível antes de maio de 2026.
DGII
Em novembro, a Direção-Geral de Impostos da República Dominicana (DGII) anunciou a atualização dos limites para pagamentos em dinheiro em transações imobiliárias. A regulamentação estabeleceu o valor máximo permitido em RD$ 1.500.000,00 e especificou que qualquer transação que exceda esse limite deve ser realizada por meio de canais bancários formais.
A entidade também anunciou que, a partir de maio de 2026, todas as transações imobiliárias, como transferências e gestão de hipotecas, serão realizadas inteiramente de forma digital, em coordenação com a Jurisdição Imobiliária. O mesmo anúncio incluiu o uso obrigatório de faturas eletrônicas e a autorização de pagamento de impostos via cartão de crédito em colaboração com o Banreservas.
