A medida distingue as formalidades aplicáveis de acordo com o regime jurídico do imóvel e permite a autenticação notarial das assinaturas como requisito para estes casos
Santo Domingo – A Primeira Secção do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que as hipotecas sobre imóveis registados podem ser constituídas através de atos particulares, sem obrigatoriedade de recurso a documento autêntico, desde que as assinaturas das partes sejam devidamente legalizadas por notário, em conformidade com a Lei n.º 108-05 do Registo Predial e o seu Regulamento Geral do Registo Predial, estabelecido pela Resolução n.º 788-2022.
O tribunal superior especificou que existe uma diferença entre as formalidades aplicáveis aos bens sujeitos ao sistema de registo predial e as correspondentes aos imóveis que não estão registados.
A este propósito, salientou que, quando se lida com imóveis não registados, a constituição de uma hipoteca deve ser efetuada através de um ato autêntico, em conformidade com as disposições estabelecidas no Código Civil.
Legalização notarial
Contudo, para imóveis registados, a Primeira Secção indicou que esta formalidade não é essencial para estabelecer a garantia hipotecária.
A decisão estabelece que um ato praticado sob assinatura particular pode servir de instrumento para constituir uma hipoteca sobre um imóvel registado, desde que as assinaturas dos envolvidos tenham sido legalizadas por um notário.
Assim, explicou o tribunal, a validade do ato hipotecário está ligada ao cumprimento das formalidades correspondentes ao regime jurídico do imóvel e não necessariamente à sua formalização através de um ato autêntico.
Critérios aplicáveis ao registo predial
O Supremo Tribunal Federal enfatizou que esta distinção permite determinar os requisitos formais que devem ser observados na constituição de uma garantia hipotecária, consoante o imóvel esteja registado ou não.
O critério foi estabelecido pela Primeira Secção do Supremo Tribunal de Justiça através de uma decisão de 30 de junho de 2021, que abordou as formalidades aplicáveis a este tipo de transações imobiliárias.
A decisão impacta os procedimentos relacionados com a constituição e o registo de garantias sobre direitos imobiliários registados no Registo Predial, dentro do sistema de registo imobiliário da República Dominicana.
Em que consiste a Lei nº 108-05 sobre o Registo Predial?
Segundo o RI, a Lei nº 108-05 sobre o Registo Predial estabelece as normas que regem o sistema de registo predial na República Dominicana.
A legislação regula o reconhecimento e o registo de direitos de propriedade, a titulação de terrenos, os levantamentos cadastrais, as transmissões de propriedade e o registo de ónus e encargos, como hipotecas. Estabelece ainda o quadro operacional do Registo Predial e dos organismos responsáveis pelo registo e proteção dos direitos imobiliários.
Em que consiste a Resolução nº 788-2022?
Da mesma forma, a Resolução nº 788-2022 estabelece o Regulamento Geral para o Registo de Títulos e regula os procedimentos e requisitos para o registo de direitos reais, ónus e encargos sobre bens imóveis, complementando as disposições da Lei nº 108-05 sobre o Registo Predial.
Dando continuidade ao trabalho da Resolução n.º 788-2022, de 27 de outubro de 2022, a sua função é a de complementar e desenvolver a Lei n.º 108-05, que estabelece o funcionamento da Direção Nacional de Registo de Títulos e dos Cartórios de Registo de Títulos, bem como os procedimentos e requisitos para o registo e divulgação de direitos reais, ónus e encargos sobre bens imóveis. Tal está expressamente previsto nos artigos 1.º e 2.º do regulamento.
O que têm em comum a Lei nº 108-05 e a Resolução nº 788-2022?
Por fim, ambos os regulamentos visam garantir a ordem, o registo, a publicidade e a segurança jurídica dos direitos sobre bens imóveis na República Dominicana.
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