Três prazos para um projeto: a reforma que procura reduzir a duração dos projetos de Parcerias Público-Privadas de anos para meses

O Governo propõe alterar a Lei 47-20 para reduzir os prazos de avaliação, concurso e adjudicação de PPP, criar um fundo para a preparação de projectos e alargar as possibilidades de alavancar os activos públicos com investimento privado

SANTO DOMINGO– Ainda antes de uma máquina entrar em funcionamento, um projecto de infra-estruturas pode passar por estudos, avaliações, estruturação financeira, autorizações, concursos, consultas, modificações, concorrência entre concorrentes e, finalmente, a adjudicação do contrato.

Ao longo deste percurso, existem pelo menos três relógios que funcionam em simultâneo: o relógio do Estado, que mede a duração do processo; o relógio da capital, que aguarda enquanto o projeto atinge as condições necessárias para receber investimento; e o relógio da própria obra, que começa a contar quando esta pode finalmente sair do papel e ser executada.

É precisamente este o prazo que o Governo pretende modificar com a proposta de uma nova Lei Geral sobre as Parcerias Público-Privadas (PPP), apresentada ao Senado a 27 de agosto, para reduzir os processos de avaliação, concurso e adjudicação para um período entre 10 e 18 meses, que atualmente pode demorar entre 24 e 76 meses.

A DGAPP oferece uma explicação mais específica: para projectos menos complexos, o tempo até à adjudicação seria reduzido dos actuais 24 a 36 meses para entre 10 e 18 meses, enquanto certos processos de concurso poderiam ser reduzidos de aproximadamente 12 meses para quatro ou seis.

Não se trata apenas de eliminar meses do calendário; a reforma propõe modificar a forma como os projetos são preparados antes de concorrerem a um empreiteiro.

Entre as propostas, destaca-se o reconhecimento expresso da Direção-Geral das Parcerias Público-Privadas (DGAPP) como tendo autoridade para estruturar projetos desde as fases iniciais e para criar um Fundo Especializado destinado a financiar estudos de pré-investimento, pré-viabilidade, viabilidade e estruturação técnica, jurídica e financeira. O fundo seria reembolsável pelo adjudicatário.

A iniciativa incorpora também um mecanismo de otimização de ativos públicos para identificar bens, infraestruturas, espaços ou capacidades estatais que possam ser reabilitados, modernizados ou utilizados através de investimento privado. A DGAPP observa ainda que o procedimento seria simplificado quando existisse apenas um concorrente.

A proposta está apenas a iniciar o seu processo legislativo, tendo sido submetida ao Senado em agosto, e necessita de ser enviada à comissão para estudo e discussão. Portanto, o seu cronograma é ainda uma proposta de regulamento, não uma realidade operacional.

Tic-tac, tic-tac

O debate sobre o calendário das PPP não é inédito. Desde a promulgação da Lei 47-20, vários projetos permitiram-nos observar quanto tempo pode demorar a transição entre uma iniciativa e as suas etapas subsequentes.

El Inmobiliario acompanhou alguns destes casos, e nem todos são da mesma natureza ou seguiram exatamente o mesmo procedimento, sendo esta diferença importante. Mas, em conjunto, permitem-nos analisar a cronologia de projectos que exigiram investimento privado, infra-estruturas públicas, processos competitivos ou mecanismos de parceria.

O relógio do projeto

Guia rápido com as principais datas e etapas dos projetos ligados ao regime de PPP ou aos processos de infraestruturas acompanhados por El Inmobiliario. (Fonte: Direção-Geral das Parcerias Público-Privadas – DGAPP)

Nota: A cor âmbar surge no gráfico porque permite observar a evolução de um projeto originalmente estruturado como uma PPP, mas a adjudicação de julho de 2026 correspondeu a um concurso público nacional nos termos da Lei 340-06. Esta adjudicação não deve ser atribuída à Lei 47-20.

A pintura fornece uma evidência inicial: o cronograma de um projeto de infraestruturas não começa no dia em que a primeira pedra é colocada.

Em Ámbar, por exemplo, decorreram quase seis anos entre o anúncio presidencial em agosto de 2020 e a adjudicação do contrato de conceção e construção em julho de 2026. Mas este facto deve ser interpretado com cautela: durante este período, o projeto passou por diferentes mecanismos e processos, e o procedimento que culminou com a adjudicação em 2026 não foi o mesmo modelo de PPP anunciado e promovido em 2023.

Esta nuance não invalida o caso; pelo contrário, mostra porque é necessário separar as etapas de um trabalho e saber exatamente qual o relógio que está a ser medido.

Arroyo Barril: do arquivo ao contrato

Arroyo Barril oferece um tipo diferente de referência. O governo concedeu o projeto a 2 de março de 2023 e, sete meses depois, a 10 de setembro, formalizou o contrato de PPP para transformar Puerto Duarte, em Samaná, num terminal de cruzeiros e instalações turísticas.

O projeto inclui a reabilitação e construção de infraestruturas com capacidade para receber quatro navios de cruzeiro em simultâneo.

Em fevereiro de 2024, a DGAPP apresentou-o como o primeiro contrato assinado e o primeiro projeto de infraestruturas adjudicado no âmbito do modelo APP, e anunciou o início da sua execução.

O banco de projetos da DGAPP lista atualmente o projeto como um “Contrato em curso”. Este estatuto distingue-o de iniciativas que permanecem em avaliação ou que foram descartadas.

Aqui, o calendário difere do de Ámbar: a adjudicação, a contratação e o anúncio do início da implementação ocorreram num período muito mais curto. Isto serve também de alerta contra conclusões demasiado simplistas: nem todos os projetos de PPP têm a mesma duração, nem todas as etapas demoram o mesmo tempo.

Quando o relógio muda o seu mecanismo

O projeto da Rodovia Âmbar é mais extenso e complexo. O presidente Luis Abinader anunciou o projeto em 2020; em maio de 2023, a DGAPP (Direção-Geral das Parcerias Público-Privadas) abriu o processo de manifestação de interesse no âmbito de uma parceria público-privada (PPP) e estimou um investimento de 400 milhões de dólares.

Um mês depois, realizou uma série de apresentações internacionais para apresentar o projeto a empresas e investidores, com um modelo financeiro que incorporava a operação e manutenção do Anel Viário Norte de Santiago e uma contribuição estatal de terrenos ligados ao projeto de desenvolvimento imobiliário de Punta Bergantín.

Em fevereiro de 2024, a DGAPP ainda listava o projeto, juntamente com o de Arroyo Barril, entre as primeiras PPP de infraestruturas prontas para iniciar a execução nesse ano. No entanto, o processo que finalmente avançou em 2025 e 2026 foi um concurso público nacional para o projeto e construção da autoestrada.

Este procedimento envolveu modificações no cronograma, prorrogações e pedidos de empresas interessadas para alargar os prazos.

O contrato foi adjudicado em julho de 2026 por RD$ 28,8 mil milhões, pelo que este caso não é simplesmente um exemplo de uma parceria público-privada (PPP) que demorou seis anos a ser adjudicada. Ilustra como um projecto de infra-estruturas pode passar por várias etapas institucionais e mecanismos de contratação antes de se chegar a uma adjudicação efectiva, e é aqui que a questão do tempo entra novamente em jogo.

A Capital também analisa o calendário

Para um investidor, o tempo não é apenas um dado administrativo isolado, mas sim parte integrante da avaliação do projeto, juntamente com a sua rentabilidade, riscos, financiamento, mercado e quadro regulamentar.

Durante o fórum “Ligar Investimentos” da Metro Seguro, o economista Francisco Tavárez sugeriu que as parcerias público-privadas (PPP) podem atrair investimento privado para iniciativas imobiliárias, infraestruturas e outros projetos. Salientou ainda a necessidade de reduzir os custos de transação associados à estruturação e execução de projetos e de simplificar os processos.

Haivanjoe Ng Cortiñas trouxe outro elemento à discussão: a segurança jurídica não depende apenas da existência de leis. O economista diferenciou o quadro legal da sua aplicação efetiva, defendendo que o progresso institucional exige que as regras sejam seguidas.

Sugeriu ainda que os investidores já presentes no país encontrem condições para permanecer, expandir as suas operações e reinvestir.

Num comunicado publicado pelo El Inmobiliario a 6 de outubro, Ng Cortiñas resumiu a situação de forma mais direta: “O país está a avançar institucionalmente não só porque tem uma estrutura jurídica sólida, mas porque essa estrutura é verdadeiramente eficaz.”.

Esta observação é relevante para uma reforma das PPP, porque reduzir o tempo de um procedimento pode ser relevante para um investidor, mas o tempo por si só não constitui segurança jurídica.

A certeza depende também de as regras serem claras, serem seguidas e poderem ser aplicadas eficazmente, como salientou o economista.

O terceiro relógio: quando é que uma obra começa realmente?

Para o setor da construção civil e para o desenvolvimento imobiliário, existe uma diferença entre um projeto ser anunciado, existir em processo de aprovação, ter uma estrutura financeira, ser adjudicado e, finalmente, entrar em construção.

Além disso, a infra-estrutura pode modificar o território envolvente, como se pode observar no modelo proposto para Ámbar, que ligava a estrada com o Anel Viário Norte e Punta Bergantín, o empreendimento turístico e imobiliário actualmente em construção em Montellano.

Em agosto de 2026, El Inmobiliario noticiou que a primeira fase de Punta Bergantín inclui quatro hotéis e um investimento projetado de mais de 400 milhões de dólares, numa área de aproximadamente 10 milhões de metros quadrados.

A relação entre infraestrutura e desenvolvimento imobiliário, contudo, não deve ser confundida com causalidade automática. Uma estrada, por si só, não garante o surgimento de novos projetos, tal como uma parceria público-privada (PPP) não garante a concretização de um investimento.

O que se observa é que os projetos públicos e privados são concebidos, em alguns casos, como peças interligadas dentro de uma estratégia territorial, e isto explica porque é que o tempo é importante, para além do âmbito administrativo.

Uma estrada que demora anos a ir do anúncio à contratação não tem apenas um calendário institucional. Tem também um cronograma para aqueles que planeiam hotéis, residências, lojas, centros de logística, escritórios ou serviços em redor desta infraestrutura.

Mas o quanto esse tempo influencia cada investimento específico dependerá do projeto e das suas próprias condições financeiras e de mercado.

A reforma tenta intervir mais cedo

A proposta de reforma da Lei Geral das Parcerias Público-Privadas chega ao Senado com um objetivo específico: reduzir o tempo decorrido entre a avaliação de uma iniciativa e a adjudicação de um projeto.

A DGAPP defende que os processos menos complexos podem passar de períodos entre 24 e 36 meses para entre 10 e 18 meses, enquanto certos processos de concurso poderão ser reduzidos de cerca de 12 meses para entre quatro e seis meses.

A reforma incorpora ainda mecanismos para financiar a preparação de projectos, concede à DGAPP maiores poderes para intervir desde as fases iniciais de estruturação e estabelece procedimentos específicos para determinados cenários de contratação.

Mas o projeto ainda tem de passar pelo processo legislativo. O calendário proposto é, por enquanto, uma disposição contida num projeto de lei, e não um resultado confirmado.

A verdadeira mudança será mensurável quando os projetos submetidos à nova estrutura passarem por estas etapas e permitirem uma comparação entre os prazos planeados e os prazos efetivamente utilizados.

Leituras recomendadas:

• As parcerias público-privadas são essenciais para manter o investimento, afirma o economista Francisco Tavárez
• A Cidade Colonial entraria em 2027 com um empréstimo de 130 milhões de dólares do BID incluído no Orçamento, sem concluir o empréstimo de 90 milhões de dólares atualmente em curso
• Ng Cortiñas: A segurança jurídica mede-se pelo cumprimento das leis, não pela sua existência