Desde la perspectiva legal, María Cristina Grullón, abogada y socia fundadora de López Grullón, planteó que las compañías vinculadas al negocio inmobiliario deben avanzar hacia sistemas formales de prevención de delitos societarios
SANTO DOMINGO.– Los riesgos de las estafas inmobiliarias, los retrasos en los proyectos, las dificultades financieras y las condiciones de las preventas fueron analizados por especialistas del sector, quienes expusieron sus perspectivas sobre las medidas necesarias para proteger tanto a compradores como a desarrolladores.
En el encuentro participaron Melchor Alcántara Grullón, presidente de Terra Signature; María Cristina Grullón, abogada y socia fundadora de López Grullón, abogados y consultores; y César Páez-Mendoza, gerente general de Fiduciaria La Nacional.
La conversación se desarrolló en el marco de la segunda edición del Foro Metro Seguro “Conectando Inversiones”, celebrado en el Hotel Catalonia y auspiciado por el Grupo de Medios El Inmobiliario.
Costos y financiamiento presionan a los desarrolladores
Al tratar la situación que atraviesa la industria de la construcción, Melchor Alcántara Grullón, presidente de Terra Signature, explicó que se trata de una actividad compleja, caracterizada por el manejo de grandes capitales durante períodos prolongados. Por ello, indicó que incluso empresas con una trayectoria consolidada pueden verse afectadas por circunstancias que escapan al control del constructor.
Entre los factores que pueden comprometer las proyecciones de una obra, Alcántara Grullón citó la inflación, los elevados costos de financiamiento y la reducción de las ventas durante el proceso constructivo, además de otros elementos que pueden generar condiciones financieras adversas para quienes desarrollan proyectos.
El empresario señaló que resulta necesario distinguir entre afrontar una dificultad seria durante la ejecución de una obra y gestionar esa situación hasta llevarla a un punto irreversible.
En ese contexto, sostuvo que durante los últimos meses han surgido demandas que buscan por la vía penal soluciones a situaciones que, de acuerdo con su planteamiento, deberían ser atendidas mediante la jurisdicción civil, a partir de los contratos suscritos al inicio de los trabajos.
Estafa e incumplimiento contractual: una diferencia que debe determinarse desde el origen
Sobre uno de los principales puntos de la discusión, María Cristina Grullón, socia fundadora de López Grullón, abogados y consultores, consideró que existe un error conceptual al plantear que la diferencia entre una estafa y un incumplimiento contractual constituye simplemente una “línea muy fina”.
La jurista explicó que para determinar si se configura un ilícito debe analizarse el origen de la transacción y las circunstancias bajo las cuales el comprador entregó sus recursos, en lugar de tomar como único elemento el hecho de que posteriormente el proyecto haya presentado retrasos o dificultades.
De acuerdo con su exposición, para que exista una estafa deben concurrir elementos como el uso de un falso nombre, una calidad supuesta o una maniobra fraudulenta destinada a engañar a una persona para obtener bienes o valores.
En cambio, precisó que si al momento de concretarse la operación el desarrollador suministró información correcta y posteriormente surgieron circunstancias que imposibilitaron cumplir los plazos establecidos, el caso podría corresponder a un incumplimiento contractual.
El origen de la operación resulta determinante
Grullón puso como referencia los proyectos que comenzaron con permisos y titularidad sobre los terrenos, pero que posteriormente enfrentaron problemas financieros, retrasos u otras circunstancias que impidieron cumplir las condiciones pactadas.
A su entender, esas situaciones no deben confundirse automáticamente con aquellas operaciones en las que, desde el comienzo, se utilizaron datos falsos sobre la propiedad de los terrenos, los permisos o las características de una vivienda con el propósito de obtener dinero.
Por su parte, Melchor Alcántara Grullón, presidente de Terra Signature, señaló que la figura de la estafa ha adquirido una relevancia creciente dentro de la actividad inmobiliaria y recordó que los artículos 237 y 238 del Código Penal abordan esta materia.
Ante este escenario, planteó que los constructores deben establecer una matriz de actividades destinada a reducir la posibilidad de que un cliente o inversionista considere que ha sido víctima de un fraude.
Advierten sobre los efectos de llevar disputas contractuales al ámbito penal
La socia fundadora de López Grullón también cuestionó el uso de la vía penal para resolver controversias que, según expuso, pueden tener una naturaleza esencialmente contractual.
La abogada advirtió que una querella por estafa puede generar efectos que trascienden al desarrollador involucrado. Explicó que, cuando se produce un procesamiento o una medida de coerción, las entidades financieras pueden considerar al empresario como un cliente de alto riesgo, especialmente por las implicaciones vinculadas con la prevención del lavado de activos.
Según detalló, esta situación puede dificultar el acceso al financiamiento y afectar incluso a compradores que sí han cumplido con sus obligaciones.
Como ejemplo, planteó el caso hipotético de un proyecto de 200 unidades en el que cinco adquirientes presenten una denuncia por estafa. De acuerdo con su explicación, las consecuencias financieras podrían comprometer la capacidad del desarrollador para continuar la obra y cumplir con los demás compradores.
La jurista sostuvo que esta dinámica puede terminar perjudicando a todas las partes, incluido el propio reclamante, debido a que el deterioro financiero del proyecto puede limitar los recursos disponibles para concluirlo.
Empresas deben fortalecer sus sistemas de prevención
Desde la perspectiva legal, María Cristina Grullón, abogada y socia fundadora de López Grullón, planteó que las compañías vinculadas al negocio inmobiliario deben avanzar hacia sistemas formales de prevención de delitos societarios.
La especialista explicó que, con el nuevo marco penal, las sociedades comerciales pueden enfrentar responsabilidad por determinados delitos, por lo que no sería suficiente disponer únicamente de una matriz de riesgos.
A su juicio, las entidades deben estar en capacidad de demostrar que cuentan con manuales de cumplimiento, mecanismos preventivos y auditorías, de manera que puedan acreditar las medidas adoptadas para evitar la ocurrencia de hechos ilícitos.
Asimismo, consideró fundamental fortalecer la preparación de los funcionarios encargados de recibir y tramitar denuncias, para que puedan diferenciar un incumplimiento contractual de una conducta que reúna los elementos constitutivos de una estafa.
Preventas inmobiliarias concentran parte de los riesgos
César Páez-Mendoza, gerente general de Fiduciaria La Nacional, trasladó la discusión hacia una etapa anterior a la ejecución de las obras: las preventas.
El ejecutivo consideró que el país debe abrir una discusión sobre las condiciones bajo las cuales los promotores pueden comenzar a recibir recursos del público antes de que una iniciativa esté debidamente estructurada.
En ese sentido, planteó la necesidad de establecer qué requisitos debería reunir una propuesta antes de captar dinero de cientos o miles de personas, especialmente cuando todavía no dispone de permisos de construcción, terreno, cierre financiero u otros elementos necesarios para respaldar su ejecución.
Proponen requisitos antes de captar recursos del público
Páez-Mendoza aclaró que no se trata de impedir el emprendimiento de nuevos proyectos, sino de establecer rutas y requisitos mínimos de idoneidad, capacidad operativa y financiera, permisos y licencias antes de comenzar una captación masiva de recursos mediante preventas.
El representante del sector fiduciario señaló que algunos de los casos que han llegado a investigaciones penales presentan como característica la recepción de importantes sumas de dinero por parte de promotores que, presuntamente, no contaban con licencias, permisos o incluso terrenos para respaldar las propiedades ofrecidas.
En ese sentido, consideró que República Dominicana mantiene una discusión pendiente sobre la regulación de las preventas inmobiliarias y las condiciones que deberían cumplirse antes de ponerlas en marcha.
Fideicomiso establece controles sobre los recursos de compradores
En cuanto a las garantías disponibles, el gerente general de Fiduciaria La Nacional explicó el papel que puede desempeñar una entidad fiduciaria para proteger los recursos entregados por los adquirientes.
Páez-Mendoza indicó que el dinero recibido queda sujeto a determinadas condiciones antes de ser destinado a la ejecución del proyecto.
Entre los requisitos que mencionó figuran la existencia de permisos, la aprobación del financiamiento por parte de un banco o fondo de inversión, el cumplimiento de un número mínimo de ventas y la disponibilidad del terreno o su título dentro del fideicomiso.
De esta forma, expuso que los fondos aportados por el público no son utilizados automáticamente para la construcción, sino que permanecen bajo determinadas condiciones hasta verificar que se hayan cumplido los requisitos establecidos para avanzar con la iniciativa.
Tres perspectivas sobre los desafíos inmobiliarios
Las intervenciones expusieron tres perspectivas sobre los riesgos que enfrenta el negocio inmobiliario y los mecanismos planteados para reducirlos.
El presidente de Terra Signature concentró su exposición en las dificultades financieras y operativas que pueden surgir durante la ejecución de una obra y en la necesidad de diferenciar esos inconvenientes de una conducta fraudulenta.
La socia fundadora de López Grullón enfocó su participación en los elementos jurídicos necesarios para distinguir una estafa de un incumplimiento contractual, además de advertir sobre las consecuencias que puede generar el traslado de controversias civiles al ámbito penal.
Mientras, el gerente general de Fiduciaria La Nacional dirigió la atención hacia la fase inicial de los proyectos, particularmente las preventas, y destacó la importancia de establecer condiciones claras para captar recursos del público, así como de utilizar herramientas fiduciarias para proteger esos fondos.
En conjunto, las exposiciones plantearon la necesidad de fortalecer los mecanismos de prevención, estructuración, cumplimiento y supervisión de los proyectos inmobiliarios, con especial atención a las condiciones bajo las cuales se reciben recursos del público y a la correcta diferenciación entre un incumplimiento contractual y una conducta que pueda constituir un delito.
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