SANTO DOMINGO.-Porque perimió en el Senado al concluir la legislatura ordinaria el pasado viernes 25 del presente mes, la Cámara de Diputados aprobó nuevamente en segunda lectura el proyecto de ley de alquileres de bienes inmuebles y desahucios, que de nuevo pasará a la Cámara Alta, para su conocimiento.
La propuesta tuvo que introducirse desde cero en la Cámara de Diputados, donde fue sometida por su presidente Alfredo Pacheco, quien además, es el autor de la misma.
Ahora la pieza va al Senado de la República, donde la pasada semana fue dejada sobre la mesa por falta de votos suficientes para ser aprobada, ya que algunos miembros de la cámara alta pidieron tiempo para estudiarla.
Tras escuchar los planteamientos de representantes de instituciones vinculadas al quehacer de la renta de inmuebles, los diputados hicieron diversas modificaciones a la pieza legislativa, tomando en cuenta las sugerencias de entidades como la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi, la Asociación de Bancos Múltiples de la República Dominicana (ABA), la Asociación de Hoteles y Turismo (Asonahores), la Asociación Dominicana de Turismo Inmobiliario (ADETI), la Asociaciación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), entre otras.
Principales artículos modificados en la Cámara de Diputados
Alrededor de 20 artículos del proyecto de ley de alquileres de bienes inmuebles y desahucios fueron modificados por la Cámara de Diputados, previa aprobación el viernes 18 del presente mes en segunda lectura por ese órgano legislativo que acogió la mayoría de las observaciones hechas por entidades de la vida nacional vinculadas al negocio de los bienes raíces.
La pieza legislativa de la autoría del presidente de la Cámara de Diputados, Alfredo Pacheco, busca entonar con el nuevo mercado, ya que el actual data de 1959.
La comisión especial que presidió el diputado Amado Díaz realizó vistas públicas el 25 de junio, donde se escucharon los representantes de diversas instituciones, quienes hicieron sus planteamientos, de cara a fortalecer la propuesta y lograr un instrumento funcional tanto para propietarios como inquilinos.
Tras analizar la opinión de los diversos actores que intervinieron, la comisión modificó alrededor de 20 artículos. Entre ellos:
Artículo 2 : El numeral seis cambió al cuatro y decía: Los alquileres de casas o apartamentos cuya duración sea inferior a treinta días. Ahora es numeral cuatro y dice: «Los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos, cuya duración sea no mayor de noventa días».
Artículo 3 posee dos párrafos; se modificó el uno: Antes decía: las partes podrán convenir la contratación de una póliza de seguro contra riesgo de la falta de pago y la reparación por daños causados a la propiedad. Ahora dice: “Cualquiera de las dos partes puede hacerse representar mediante poder especial”.
El artículo 4
Anterior: La persona copropietaria de un bien inmueble indiviso solo podrá alquilarlo con el consentimiento de los demás copropietarios. Ahora: “El destino o uso del inmueble objeto de alquiler será para fines de vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro y estará expresado en el contrato de alquiler».
Modificado:
Párrafo I.- A falta de estipulación expresa en el contrato, el destino del inmueble será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda según su propia naturaleza.
Párrafo II.- El cambio de destino del inmueble que el propietario no haya autorizado de manera expresa, aunque no le cause perjuicio, le faculta para invocar la rescisión del contrato.
Artículo 5
Contenía un solo párrafo, que fue modificado por este texto: “El propietario se reserva el derecho de requerir al inquilino la acreditación de un garante o fiador solidario, quien, a falta del inquilino, asume las obligaciones de pago frente al propietario”.
Además agregó un segundo párrafo: “En caso de tácita reconducción, las obligaciones del fiador solidario se prolongan hasta la entrega del inmueble al propietario, salvo que éste haya comunicado el término del contrato en el tiempo acordado.”
Artículo 7
El pago de comisión por corretaje será por cuenta de quien lo contrate. Se agregó: “Toda publicación u oferta en alquiler de un inmueble se reputa que ha sido ordenada o contratada por su propietario”.
Artículo 8
Ahora se llama “Reajuste del precio de alquiler”, mientras anteriormente se denominaba “el reajuste del precio”.
Contenía un solo párrafo, el cual también se modificó.
Anterior
En caso de que las partes no establezcan en el contrato el monto del reajuste del precio, se tomará como referencia, para fines indexación, la tasa de inflación actualizada reportada por el Banco Central.
Ahora
El reajuste del precio de la vivienda estará sujeto al acuerdo entre las partes, sin que este pueda exceder el diez por ciento (10%) del valor de la renta a la renovación del contrato.
Artículo 9
Anterior:
El plazo de alquiler será determinado por las partes. Este plazo se estipulará en el contrato y se prorrogará de forma automática cuando las partes no hayan manifestado su voluntad de no renovarlo. En los contratos verbales se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año.
Ahora:
El plazo de alquiler será determinado por las partes. Este plazo se estipulará en el contrato y se prorrogará de forma automática cuando las partes no hayan manifestado su voluntad de no renovarlo. En el contrato verbal de vivienda, se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año y, para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, de dos años.
El artículo 10 sobre las causas de terminación del contrato se añadieron los párrafos:
- Por mutuo acuerdo entre las partes;
3) Pérdida del inmueble alquilado por caso fortuito o causa de fuerza mayor que destruya o haga inhabitable el inmueble;
4) Falta o incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato o violaciones legales invocadas y comprobadas por una de las partes;
Artículo 11
Se modificó y agregó tres enumerados.
Fallecimiento del inquilino o arrendatario. En caso de muerte del inquilino o arrendatario pueden subrogarse de pleno derecho hasta la vigencia del contrato en el orden de prelación siguiente:
1) El cónyuge del inquilino que al momento de su muerte viviera en el inmueble con él;
2) La persona que haya mantenido con el inquilino una relación marital de hecho;
3) Los ascendientes y descendientes del inquilino que hayan convivido habitualmente con él en el inmueble alquilado.
Párrafo modificado.- Si en un plazo de treinta días del fallecimiento del inquilino ninguna de las personas enumeradas en el presente artículo, manifestare de manera expresa su interés de subrogarse, el contrato quedará disuelto y el propietario podrá tomar posesión del inmueble sin ninguna formalidad. Los muebles y pertenencias del inquilino serán inventariados en presencia del juez de paz, quien autorizará su depósito donde corresponda. Las mismas condiciones del contrato prevalecen para el subrogado.
Artículo 12
Antes se llamada desvinculación del hogar, ahora “abandono del inmueble”
Anterior:
La desvinculación de hecho del inquilino del inmueble alquilado no lo liberará de las obligaciones contratadas, ni al cónyugue ni a quienes continúen habitando la vivienda.
Se añadió el párrafo: Si se tratare de un abandono definitivo y el inmueble permaneciere cerrado, el propietario podrá demandar por ante el juzgado de paz la rescisión del contrato, la restitución del inmueble y el pago de los alquileres vencidos.
Artículo 13
“Garantía de obligaciones y pago de alquileres” fue modificado.
Anterior
“Los propietarios y encargados de inmuebles destinados a viviendas u otros fines podrán exigir a los inquilinos como depósito un monto no mayor de hasta dos meses del valor del contrato. Los propietarios y encargados del inmueble podrán exigir a los inquilinos un monto que podrá ser mediante la constitución de una fianza no mayor de hasta dos meses como depósito, que asegure el pago de los alquileres.
Se cambió por: “El propietario o arrendador de inmueble destinado a vivienda podrá exigir al inquilino o arrendatario, como depósito, un monto no mayor de tres meses del precio del alquiler”.
Párrafo añadido- en el caso de inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, la cuantía de los depósitos será acordada entre las partes.
Artículo 14
Antes se llamaba “Registro obligatorio del contrato y consignación de depósitos ” ahora se llama “Registro del contrato de alquiler”, el cual indica lo siguiente:
El propietario o arrendador o el inquilino o arrendatario, registrará el contrato de alquiler en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento del lugar donde esté radicado el inmueble, para fines de oponibilidad a terceros.
Artículo 15
Se agregó “Depósito de garantía” que plantea lo siguiente:
Anterior
La suma acordada como garantía, acompañada de una copia del contrato de alquiler, será depositada por el propietario o arrendador en una entidad bancaria, ubicada en el lugar de localización del inmueble.
Ahora
La suma acordada como garantía, acompañada de una copia del contrato de alquiler, podrá ser depositada por el propietario o arrendador en la sucursal del Banco Agrícola o del Banco de Reservas-múltiple de la República Dominicana, correspondiente al lugar de localización del inmueble, previo acuerdo entre las partes.
Artículo 16
Devolución de garantía. El propietario o arrendador, una vez recibido conforme el inmueble según las condiciones estipuladas en el contrato, devolverá o autorizará al inquilino o arrendatario sin mas trámite a retirar la suma dada en garantía en la entidad bancaria donde se hayan realizado los depósitos.
El artículo 19 habla acerca de las obligaciones del propietario o arrendador, que anteriormente era el artículo 17, se modificó y agregaron 4 numeraciones.
Asimismo se agregó el artículo 22 “Oferta pública de alquileres”.
Los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en alquiler, tendrán carácter de oferta pública.
En cuanto al artículo 24 que habla de las obligaciones del inquilino, se modificó el numeral 4. “Realizar, por su propia cuenta, las reparaciones que se originen por daños mediante el uso o disfrute del inmueble por sí mismo o sus dependientes;”
En el caso del artículo 27 fue eliminado. Decía: Los daños y los deterioros causados al inmueble por la falta del inquilino, las personas que habitan junto a él y los que le visitan, le corresponde al inquilino a su propio cargo, así como las que sean producto del mal uso y explotación del inmueble».
Igualmente, fueron modificados los artículos 37,45 y 51. El capítulo IX fue modificado y al XVII se le agregó un artículo.
