SANTO DOMINGO. Ingenieur Rafael Durán van SBDS Investments en Willie Méndez, CEO van Decanaan Real Estate, waren het er gisteren over eens dat een van de grootste uitdagingen van het fiduciaire model in de Dominicaanse Republiek is om een realistisch evenwichtspunt te bereiken dat de operationele haalbaarheid van de projecten garandeert.
Tijdens hun toespraak op de conferentie "De koers van de vastgoedsector bijstellen",georganiseerd door ProEstate, benadrukten beide professionals de noodzaak van een evenwicht tussen de werkelijke bouwkosten, het minimale verkoopniveau en de inkomstenstroom uit het beheer, om betalingsachterstanden en conflicten met makelaars, leveranciers en kopers te voorkomen.
“Het break-evenpunt varieert afhankelijk van de doelgroep en de kosten van het project. Er is geen magisch getal. Als je die minimale drempel die volledige projectdekking garandeert niet haalt, moet het fonds niet verdergaan”, benadrukte Durán, terwijl hij ontwikkelaars aanspoorde om praktijken zoals het starten van verkopen zonder actieve incassoaccounts of goedgekeurde licenties te laten varen.
Willie Méndez, een ervaren vastgoedadviseur met uitgebreide expertise in het vakgebied, vulde dit standpunt aan door erop te wijzen dat de meeste klachten over vertragingen in commissiebetalingen niet bij de trustmaatschappijen liggen, maar bij een gebrek aan duidelijkheid of zorgvuldigheid van sommige projectontwikkelaars.
“De curator is slechts een beheerder. Het geld behoort toe aan de projectontwikkelaar, en als er geen geld beschikbaar is, als er geen duidelijke betalingsopdrachten zijn of als de factuur fouten bevat, loopt het systeem vast”, legde hij uit. “Soms willen we dat de curator functioneert als een extra kantoor voor het project, maar zo werkt het niet. Het is een entiteit die opereert volgens specifieke procedures en precieze verantwoordelijkheden heeft”, verduidelijkte hij.
Tijdens de bijeenkomst werden gemeenschappelijke zorgen gedeeld, met name de vertraging in de oplevering van opdrachten, zelfs wanneer projecten al een aanzienlijk aantal voorverkoopcijfers hebben bereikt.
Méndez benadrukte dat de relatie tussen ontwikkelaars en makelaars vanaf het begin gekenmerkt moet worden door constante communicatie en transparantie. Hij onderstreepte tevens de noodzaak voor makelaars om een grondig begrip te hebben van de projectdetails, de doorlooptijden voor vergunningsaanvragen en de interne processen van de stichting.
“Je kunt niet zomaar blindelings verkopen. Er zijn vergunningen, licenties en certificeringen die acht, tien, zelfs twaalf maanden in beslag nemen, vooral in toeristische gebieden. Als er geen duidelijke informatie is, worden de verwachtingen ten aanzien van levering en betaling de grond in geboord”, voegde hij eraan toe.
Durán en de formule voor een gezond vertrouwen
In een presentatie getiteld "Hoe grote projecten te structureren met behulp van de truststructuur", gaf ingenieur Rafael Durán een compleet overzicht van het fiduciaire proces, waarbij hij de vijf cruciale elementen die garanderen dat een trust veilig en duurzaam functioneert:
- Projectvergunning goedgekeurd
- minimumverkoopniveau.
- Overbruggingslening goedgekeurd en ondertekend.
- Certificering tegen lage kosten, indien van toepassing.
- Grond overgedragen aan de trust.
De zakenman benadrukte dat er zonder het voldoen aan die vijf punten geen financiële transacties vanuit de trust mogen worden geïnitieerd, aangezien geld dat op persoonlijke rekeningen of rekeningen van de oprichter is gestort een risico vormt voor zowel cliënten als tussenpersonen.
'Ik wacht liever nog even en slaap dan rustig. Als het geld rechtstreeks op de trustrekening wordt gestort, zijn er geen excuses. Het kan worden teruggestort, het kan worden getraceerd. Maar als het van buitenaf komt, wordt alles ingewikkeld', waarschuwde hij.
De ingenieur legde ook uit dat de initiële bijdrage van de ontwikkelaar aanzienlijk moet zijn, tussen de 25% en 35% van de totale projectkosten, en dat de overbruggingslening de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar is, niet van de trustee. "Veel mensen hier denken dat het reserveren van een stuk grond automatisch betekent dat er al een trust is opgericht. Dat is niet het geval. Het moet op een verantwoorde manier worden gestructureerd," verklaarde hij.
In zijn toespraak benadrukte Durán de centrale rol van makelaars in dit ecosysteem, die hij beschouwde als "de belangrijkste spil van de business".
“Jullie zijn degenen die de klanten binnenhalen, de verkopen genereren en ervoor zorgen dat het project vooruitgang boekt. Jullie zijn de eersten tot wie kopers zich wenden bij vertragingen. Daarom moeten jullie precies weten hoe het hele proces verloopt.”.
