De AEI is gegroeid van 55 bedrijven in 2020 naar 230 aangesloten bedrijven vandaag de dag, waarmee tussen de 3.500 en 3.800 makelaars worden bereikt.
SANTO DOMINGO – Gevallen van vermeende onregelmatigheden in de Dominicaanse vastgoedsector domineren de laatste tijd de nationale agenda. De bedragen die gemoeid zijn met vermeende fraude worden steeds groter, terwijl het overheidsbeleid ter bevordering van de vastgoedmarkt in de Dominicaanse Republiek stelselmatig stilstaat.
De bouwsector is een van de meest dynamische markten in het land en levert een belangrijke bijdrage aan het bruto binnenlands product (bbp). De afgelopen drie jaar is de productie van vastgoedprojecten in het hele land aanzienlijk gegroeid.
Naast het bovenstaande is er de groei van het toerisme, dat vorig jaar meer dan 11 miljoen bezoekers naar het land trok. Dit heeft ook geleid tot de bouw van hotelcomplexen, gebouwen voor kortetermijnverhuur, villa's en diverse andere gebouwen en voorzieningen. Daarbij komt nog de toestroom van groot buitenlands kapitaal, aangetrokken door de economische en politieke stabiliteit van de Dominicaanse Republiek.
Gezien dit scenario heeft de vastgoedsector een buitengewone groei doorgemaakt, zoals blijkt uit de cijfers van de Vereniging van Makelaars en Makelaarskantoren (AEI). In 2020 telde de organisatie slechts 55 leden, een aantal dat nu is gestegen tot 230, met tussen de 3.500 en 3.800 makelaars.
Wat betreft onafhankelijke makelaars, waren er vijf jaar geleden slechts 245 leden van de vereniging, een aantal dat nu is gestegen tot 1.385.
Binnenkomen is geen probleem
De vastgoedsector is een van de gemakkelijkst toegankelijke sectoren vanwege het ontbreken van regelgeving. Een van de grootste zorgen van leiders en managers blijft echter het gebrek aan opleiding en de overvloed aan ongeschoolde "makelaars" die de markt betreden, gedreven door louter ambitie en soms aangetrokken door de hoge commissies die gemoeid zijn met de verkoop van onroerend goed.
Deze situatie plaatst deze sector in een zeer kwetsbare positie ten opzichte van ondernemers, makelaars en investeerders, aangezien het een sector is waar veel mensen "verslaafd" zijn aan het opzetten van bedrijven om in de handel te stappen en van de ene op de andere dag bouwprojecten ontwikkelen en vastgoed verkopen zonder de juiste voorbereiding, wetende dat het kopen van een huis voor de meeste mensen de meest gekoesterde en heilige droom is.
De rol van de overheid
Naar aanleiding van de IndisArq-zaak, die in oktober 2023 door Nuria Investigación aan het licht werd gebracht en betrekking had op niet-naleving en onregelmatigheden bij woningbouwprojecten , kondigde vicepresident Raquel Peña de oprichting aan van een technische commissie om gevallen van vastgoedfraude aan te pakken.
Ze zei dat de Dominicaanse regering, in opdracht van president Luis Abinader, deze criminele daden niet langer zou tolereren. "We gaan dit soort wangedrag niet langer toestaan," benadrukte de vicepresident, hoewel haar uitspraken snel vergeten waren.
Versnel de wetgeving en verzwaar de straffen
De AEI en haar vertegenwoordigers hebben de afgelopen twintig jaar diverse pogingen ondernomen om een wet ter regulering van de vastgoedsector in het land goedgekeurd te krijgen, maar zonder succes.
Momenteel wordt een wetsvoorstel ter regulering van de makelaardij in onroerend goed behandeld. Volgens de speciale commissie die het vorig jaar heeft onderzocht, is het wetsvoorstel, op basis van het positieve rapport, klaar voor behandeling. De verwachting is dat het wetsvoorstel in behandeling zal worden genomen tijdens de zittingsperiode van het parlement, die op 27 februari begint.
"De commissie heeft in de eerste week van december een positief advies uitgebracht over het betreffende wetsvoorstel. Het is nu aan de coördinatiecommissie om het op de agenda te plaatsen", verklaarde afgevaardigde Braulio Espinal, die de commissie voorzat, afgelopen december.
Naast het ontbreken van een wet die deze tussenpersonen reguleert, is de bestaande wetgeving met betrekking tot straffen voor fraude zwak. Artikel 405 van het huidige Wetboek van Strafrecht van de Dominicaanse Republiek stelt een straf vast van zes maanden tot twee jaar gevangenisstraf en een boete van twintig tot tweehonderd peso voor fraude.
Nieuwe wetten beloven
Artikel 55 van de wet die de bemiddeling in onroerend goed in het land moet reguleren en die momenteel wordt bestudeerd door de Justitiecommissie van de Kamer van Afgevaardigden, stelt dat misdrijven in de vastgoedsector met "verzwarende omstandigheden" worden bestraft met een gevangenisstraf van maximaal 10 jaar en een boete van maximaal 100 keer het minimumloon, waarbij het loon in de publieke sector als referentie wordt genomen.
Evenzo bepaalt het wetsvoorstel inzake de vervolging en berechting van criminele organisaties, dat de uitvoerende macht afgelopen december aan het Nationaal Congres heeft voorgelegd, in artikel VI "over de misdrijven van massafraude" dat degenen die, gebruikmakend van valse namen en hoedanigheden of frauduleuze praktijken, door handelen of nalaten, met de bedoeling winst te maken, bedrog of frauduleuze manoeuvres toepassen om vermogen van een groot aantal mensen te verkrijgen met de belofte hen een financieel voordeel te verschaffen, zich schuldig maken aan het misdrijf van massafraude.
De wet, die volgens de wet tot doel heeft effectieve regels vast te stellen voor de opsporing, vervolging, berechting en bestraffing van georganiseerde misdaad zoals daarin beschreven, bepaalt dat degenen die zich schuldig maken aan massale fraude worden gestraft met gevangenisstraffen van 3 tot 10 jaar en een boete van 100 tot 3000 euro minimumloon.
Gilden in actie
Afgelopen april tekende de Dominicaanse Vereniging van Woningbouwers en -ontwikkelaars (ACOPROVI) een overeenkomst met vijf van de grootste bouw- en vastgoedbedrijven van het land, met als doel de sector te versterken en kopers en investeerders meer zekerheid te bieden.
Het doel was om de beste praktijken in de bouw- en vastgoedsector te bevorderen, zoals het verstrekken van informatie, parameters, wettelijke voorschriften en educatieve acties om vastgoedfraude te voorkomen.
De betrokken organisaties gaven aan dat ze in de toekomst gezamenlijk zullen informeren en adviseren over deze kwestie, zodat Dominicanen een betrouwbare informatiebron hebben om hun aanbieders van vastgoedoplossingen te beoordelen en te kiezen
Ook de volgende organisaties hebben getekend: de Vereniging van Woningbouwontwikkelaars en -bouwers van Cibao (APROCOVICI), de Vereniging van Makelaars en Vastgoedbedrijven (AEI), de Vereniging van Bouwers en Ontwikkelaars van La Altagracia (ADECLA), de Dominicaanse Vereniging voor Korte Huur (ADORECO) en de Dominicaanse Kamer van Koophandel voor de Bouw (CADOCON).
Het aantal gevallen blijft stijgen
In januari vorig jaar startte het Openbaar Ministerie "Operatie Nest", waarvan het onderzoek aan het licht bracht dat de bedrijven INDISARQ, CRD Equipos Pesados, Grupo Wirmar en Auto Xpers AFM waren opgericht door een netwerk om een frauduleuze regeling uit te voeren ten nadele van meer dan 300 slachtoffers.
Volgens een persbericht van het Openbaar Ministerie bevonden de vastgoedprojecten die door het netwerk werden aangeboden zich in Oost-San Domingo. In deze zaak heeft rechter Rigoberto Sena van de Rechtbank van Eerste Aanleg van het Nationale District Emmanuel Rivera Ledesma, de hoofdverdachte in het vermeende netwerk, veroordeeld tot 18 maanden voorarrest. Hij zit momenteel zijn straf uit in het Najayo-Hombres Correctie- en Revalidatiecentrum (CCR). De verdachten zouden meer dan 300 mensen hebben opgelicht voor een bedrag dat volgens het dossier van het Openbaar Ministerie meer dan 700 miljoen Rwandese dollar bedraagt.
Vastgoed ter waarde van 18 miljoen dollar tegen prijzen die ver onder de marktwaarde liggen
Op 7 februari startte het Openbaar Ministerie Operatie "Cheetah", waarmee een nieuw schandaal rond vastgoedfraude aan het licht kwam. In het dossier, waarin dwangmaatregelen worden geëist, wordt een bedrag van meer dan 18 miljoen dollar genoemd. De vermeende fraude zou meer dan 120 mensen hebben getroffen via het bedrijf Novasco Real Estate SRL.
In verband met de gebeurtenissen zijn vier personen gearresteerd: Loany Lismeiry Ortiz Nova, Marisol Nova Nolasco, Rocío del Alba Rodríguez de Moya en Yves Alexandre Giroux. Het Openbaar Ministerie heeft voor hen een voorlopige hechtenis van 18 maanden geëist. De zitting om de voorlopige hechtenis te bepalen vindt morgen, dinsdag 18 mei, plaats in La Romana.
