Het resultaat is een definitieve eigendomsakte, vergezeld van een goedgekeurd kadastraal plan, waardoor het perceel onafhankelijk wordt van de rest van het terrein en een uniek identificatienummer krijgt.
SANTO DOMINGO - Als makelaar bent u ongetwijfeld bekend met de vraag: "Is het perceel afgebakend?", een vraag die dagelijks aan bod komt in uw werk.
De landmeter is de professional die wordt ingeschakeld om de technische kennis van de term te beheersen; aangezien het echter deel uitmaakt van de vastgoedterminologie, moet elke makelaar in staat zijn om de vragen van zijn of haar klanten te beantwoorden.
We leggen de basisbegrippen van de betekenis uit, voor het geval het u nog niet helemaal duidelijk is. Artikel 130 van Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed regelt het begrip grensafbakening, een proces waarbij de grens tussen twee percelen wordt vastgesteld. Dit dient om het eigendomsrecht van één persoon te onderscheiden van dat van anderen die zich op hetzelfde perceel of dezelfde locatie bevinden.
Het omvat de precieze locatie van het onroerend goed aan de hand van coördinaten verkregen met GPS-meetapparatuur, weergegeven op een kadastrale kaart die ter beoordeling en goedkeuring wordt voorgelegd aan de Directie Kadastrale Opmetingen.
Een tweede definitie stelt dat het de technische handeling en het juridische proces is dat erop gericht is een stuk grond af te scheiden waarop het in gemeenschap geregistreerde eigendomsrecht rust, zodat het vanaf nu juridisch gezien een individueel eigendom wordt, met een eigen kadastrale aanduiding en alle juridische gevolgen van dien.
Het resultaat van de afbakening is een definitieve eigendomsakte, vergezeld van een goedgekeurd kadastraal plan, waardoor het perceel onafhankelijk wordt van de rest van het terrein en een uniek identificatienummer krijgt.
De aankoop van een onroerend goed dat al is opgemeten en georeferentieerd, biedt meer zekerheid voor vastgoedinvesteringen in de Dominicaanse Republiek. Het maakt namelijk directe verificatie mogelijk van de satellietlocatie, de grenzen en het exacte vloeroppervlak van het perceel. Bovendien vergemakkelijkt het het verkrijgen van financiering bij financiële instellingen. Kortom, het maakt investeringen in onroerend goed aantrekkelijker en efficiënter.
Omdat de coördinaten van een opgemeten perceel uniek en onherhaalbaar zijn, biedt het proces de eigenaar een garantie van exclusieve rechten, bekrachtigd door de Directie Kadastrale Metingen en het Kadaster.
Fasen
Het afbakeningsproces omvat verschillende fasen, namelijk:
De technische fase bestaat uit het kadastraal opmeten van een perceel om de grenzen van het eigendom, waarop de eigendomsrechten gebaseerd zullen zijn, te identificeren, te lokaliseren en vast te stellen. Dit wordt uitgevoerd door een landmeter. De fase wordt afgesloten met de technische goedkeuring van het werk door de territoriaal bevoegde Regionale Directie Kadastrale Opmetingen. Dit proces duurt tussen de vijfenveertig dagen en drie maanden, afhankelijk van de complexiteit van het werk (eventuele bezwaren van aangrenzende grondeigenaren of derden die niet bij de transactie betrokken zijn) en het specifieke perceel dat wordt opgemeten.
Er zijn twee soorten percelen:
• Eenvoudig, met een oppervlakte van minder dan 20.000 vierkante meter en minder dan 10 mede-eigenaren
• Complexen, waaronder alle wooneenheden met een oppervlakte van meer dan 20.000 vierkante meter of met een oppervlakte van minder dan 20.000 vierkante meter die meer dan 10 mede-eigenaren hebben.
De tweede fase is de gerechtelijke fase, waarin de door de landmeters goedgekeurde plannen worden voorgelegd aan de bevoegde rechtbank voor grondzaken, zodat deze het afbakeningsproces kan beoordelen en de rechtmatigheid ervan kan vaststellen.
De derde stap omvat de registratie van de nieuwe territoriale afbakening of het perceel dat voortvloeit uit de uitgevoerde individualisering, waarna de eigendomsakte wordt afgegeven aan de eigenaar conform de in het vonnis aangegeven parameters.
Een stukje geschiedenis
In 1920 introduceerde de Dominicaanse Republiek een mechanisme voor de overdracht van onroerend goed, het zogenaamde Torrens-systeem, genoemd naar de bedenker ervan, de Australiër Robert Torres; dit systeem bepaalde dat de staat de oorspronkelijke eigenaar van alle grond was.
Aan elk perceel werd een nummer toegekend om het binnen de betreffende plaats te identificeren, een indeling die een kadastraal district (DC) wordt genoemd. Zo behoort elk perceel tot een DC binnen een gemeente in een provincie, bijvoorbeeld: Perceel 5, DC 7, Jarabacoa, La Vega.
Wanneer een perceel grond wordt geregistreerd, geeft het bevoegde kadaster een eigendomsbewijs af met informatie over de grond en de eigenaar. Om het hele perceel te verkopen, moet de eigenaar het eigendomsbewijs overdragen, maar voor de verkoop van slechts een gedeelte ervan is een ander mechanisme ingevoerd: het geannoteerde certificaat (CA).
De CA was een document dat de rechten van een persoon op een deel van een perceel bevestigde; het werd echter afgeschaft omdat de locatie er niet in werd gespecificeerd.
In dit verband heeft de vastgoedjurisdictie, middels resolutie nr. 517-2007, een regeling uitgevaardigd die de afgifte van nieuwe geannoteerde certificaten opschort en de verlening ervan beperkt tot uitzonderlijke gevallen. Deze bepalingen zijn niet van toepassing op verenigingen van eigenaren die rechten hebben over appartementen.
