SANTO DOMINGO - Civiel ingenieur Wayne Wheeler is van mening dat het werkelijke rendement van een vastgoedproject vaak vertekend wordt. Mensen spreken over 25 of zelfs 30%, omdat ze het percentage dat naar de investeerder en de projectontwikkelaar gaat, niet meerekenen.
Tijdens de workshop "Ontwikkeling en realisatie van een vastgoedproject" gisteravond, ter gelegenheid van de certificering door de Vereniging van Vastgoedmakelaars en -bedrijven (AEI), stelde de professional, die al vijf jaar werkzaam is in de vastgoedontwikkeling, dat er bij een dergelijk proces sprake is van een financieel evenwicht, omdat er verschillende partijen bij betrokken zijn die recht hebben op hun deel van de winst.
Wheeler sprak online met bijna 100 vertegenwoordigers van verschillende vastgoedbedrijven, waarbij hij aangaf dat het behaalde bedrag een minimale marge van 15% zou moeten zijn. Hij gaf daarbij aan dat er ook rekening moet worden gehouden met onvoorziene gebeurtenissen die zich tijdens de ontwikkeling van het project kunnen voordoen.
De ontwikkelaar benadrukte het belang van het vertrouwd raken met het bouwproces door de makelaars, "omdat ze de behoeften van de klant beter zullen begrijpen, een meer persoonlijke service kunnen bieden en aan hun verwachtingen zullen voldoen". Hij onderstreepte daarmee de belangrijke rol die zij spelen bij het verbinden van beide partijen (klanten en bouwbedrijven).
"Een makelaar moet de verschillende onderdelen van een project en de bijbehorende fasen kennen om een succesvolle transactie te realiseren en verkoper en koper met elkaar in contact te brengen, waarbij ze dezelfde taal spreken. Ze moeten een diepgaand begrip van het product hebben; een proces kan jaren duren, dus ze moeten het van begin tot eind begrijpen.".
Hij benadrukte herhaaldelijk het belang van het opbouwen van vertrouwen tijdens onderhandelingen. In crisissituaties moeten makelaars effectief communiceren en handelen, vooral wanneer er moeilijkheden ontstaan, om het vertrouwen van de klant te behouden en ervoor te zorgen dat er een wederzijds voordelige overeenkomst wordt bereikt, zei hij tijdens het afnemen van het AEI-examen voor vastgoedcertificering (CBR02).
“De verkoper moet waarde toevoegen; dat is wat hem onderscheidt van een gewone agent. Hij moet de relatie beheren en het besluitvormingsproces correct ondersteunen. Vertrouwen opbouwen is het fundamentele element in de relatie; daarom kopen ze – ze vertrouwen je,” benadrukte hij.
Hij sprak over de verschillende betrokken partijen in het bouwproces, zoals investeerder, aannemer, projectontwikkelaar, projectleider en makelaar
Bovendien omvat vastgoedontwikkeling diverse gebieden zoals acquisitie, ontwerp en concept, vergunningen, beheer, verkoop, financiering, bouw en nazorg.
Wheeler beschreef het volledige proces van een vastgoedproject en benadrukte dat men bij de aankoop van grond eerst de bestaande omstandigheden en de oppervlakte moet bekijken.
“De nabijheid van het project tot bijvoorbeeld winkelcentra en scholen is belangrijk, omdat niemand in de buurt wil wonen van iets dat hun huis zou kunnen beïnvloeden. Bereikbaarheid is ook een belangrijke factor. De locatie van het project zelf, met zijn historische of andere waarde, is eveneens cruciaal, omdat dit de waarde van het pand tijdens de ontwikkeling kan verhogen.”.
Hij benadrukte het belang van de makelaar en merkte op dat de eerste persoon die gebeld wordt bij het zoeken naar een stuk grond een makelaar is, die dan ook de eerste adviseur in het proces wordt.
Bij de bespreking van de kapitaalstructuur noemde hij de verkoop van aandelen, eigen vermogen en kortlopende leningen, waarbij hij opmerkte dat de verkoop van aandelen de goedkoopste optie is omdat er geen rente over de aflossingen betaald hoeft te worden. "Hoe beter ik verkoop en hoe meer ik ervoor krijg, hoe minder ik hoef te lenen.".
Slot
Wachttijden vormen een afschrikking, legt Wheeler uit, verwijzend naar de vertragingen die soms optreden bij gemeenteraden bij de goedkeuring van projecten. "Er zijn personeelswisselingen, veranderingen in de regering en conflicterende interne politieke verhoudingen. Ook spelen er persoonlijke belangen een rol die geen rekening houden met het gebied of de ontwikkeling ervan.".
