“Dit appartement wordt minimaal 20 nachten per maand verhuurd. Het genereert dus vanaf de eerste dag inkomsten.”«.
Zinnen als deze worden keer op keer herhaald op TikTok, Instagram en YouTube. En hoewel ze aantrekkelijk klinken, zijn ze zelfs bij de meest elementaire controle niet houdbaar. Wanneer ze worden geconfronteerd met echte data over toerisme en de Dominicaanse vastgoedmarkt, vallen ze als sneeuw voor de zon. Je hoeft geen econoom of ervaren belegger te zijn: een blik op de cijfers is voldoende om te zien dat de belofte van "koop met financiering en Airbnb betaalt het" een gevaarlijke illusie is.
Airbnb is geen geldmachine
Het verhaal dat je een appartement kunt kopen met een hypotheek en het volledig kunt afbetalen met Airbnb-inkomsten klinkt verleidelijk. Het is een belofte die zich snel verspreidt omdat het inspeelt op het verlangen naar snelle, moeiteloze financiële vrijheid zonder eigen kapitaal. Maar zoals bij elke investering is de realiteit veel complexer.
De cijfers kloppen niet
Volgens het Ministerie van Toerisme zal de Dominicaanse Republiek naar verwachting meer dan 12 miljoen toeristen verwelkomen in 2025. Meer dan 80% van hen verblijft in hotels, volgens gegevens van de Centrale Bank. Dit betekent dat de daadwerkelijke markt voor Airbnb- maximaal 20% van het totale aantal toeristen vertegenwoordigt, en dat is nog een ruime schatting.
Volgens AirDNA en andere analyseplatforms voor de markt voor kortetermijnverhuur zijn er echter meer dan 20.000 actieve Airbnb-accommodaties in het hele land.
Als we ervan uitgaan (in een ideaal en onrealistisch scenario) dat de 2,4 miljoen toeristen die niet in hotels verblijven, uitsluitend over deze accommodaties verdeeld zouden zijn, zou elke accommodatie amper 0,12 toeristen per jaar ontvangen, oftewel minder dan één toerist per jaar per accommodatie.
Hierbij wordt geen rekening gehouden met de gemiddelde bezettingsgraad, die in grote steden tussen de 35% en 55% ligt. Dit komt neer op 10 tot 16 overnachtingen per maand in het beste geval, en dan alleen voor uitzonderlijke, goed gelegen en goed beheerde accommodaties.
De mythe van de twintig nachten
Een van de meest gehoorde beweringen onder voorstanders van dit model is dat het appartement "20 nachten per maand wordt verhuurd", alsof dat de norm is. Maar dat is geen gemiddelde; het is een uitzondering.
Om een constante bezettingsgraad van 20 nachten per maand te bereiken, moet een accommodatie zich in een zeer gewild toeristisch gebied bevinden, professioneel beheerd worden en onberispelijke standaarden handhaven. Zelfs dan zou het nog steeds moeten concurreren met duizenden vergelijkbare opties.
In de praktijk minder dan 10% van de accommodaties die op platforms zoals Airbnb worden aangeboden een constante bezettingsgraad. De overgrote meerderheid kampt met schommelingen, laagseizoenen, annuleringen en dagen zonder boekingen.
Waar bevindt zich de lening?
Een appartement met hypotheek kopen in de verwachting dat de maandelijkse kosten worden gedekt door Airbnb-verhuur, is een groot risico.
De meeste hypotheekleningen in het land hebben rentes van 9% tot 13% per jaar, met maandelijkse betalingen die zelden onder de RD$20.000 tot RD$30.000 komen.
Om dat bedrag uitsluitend met Airbnb te dekken, zou het appartement tussen de RD$35.000 en RD$50.000 per maand moeten opleveren, na aftrek van exploitatiekosten, commissies, schoonmaak, onderhoud, platformkosten en reserves voor onvoorziene uitgaven.
Slechts zeer weinigen slagen erin
Een investering is geen luchtkasteel. Investeren in vastgoed is een langetermijnstrategie. Het is verstandig om vastgoed aan te schaffen wanneer u over voldoende kapitaal beschikt en een rendement verwacht over een periode van 8 of 10 jaar, niet 12 maanden.
Airbnb kan een uitstekende bron van extra inkomsten zijn als de investeerder al eigenaar is van het pand, of als de lening gedekt is en niet volledig afhankelijk is van bezettingsgraad, wat onmogelijk te garanderen is. Het tegendeel beloven is gewoonweg kwakzalverij.
De verantwoordelijkheid van de adviseur
Hier komt de ethische en professionele rol van de vastgoedadviseur of -makelaar om de hoek kijken. Het is niet voldoende om te herhalen wat "ooit werkte" of screenshots te laten zien van uitzonderlijke inkomsten uit een topmaand. Een echte vastgoedadviseur verstrekt informatie op basis van echte gegevens, beoordeelt risico's, legt verborgen kosten uit en begeleidt de klant bij het nemen van verantwoorde beslissingen. Het verkopen van illusies is makkelijker, maar het is op de lange termijn een vorm van verraad.
En hoe zit het met het landmerk?
Naast de individuele economische gevolgen kan de ongecontroleerde opkomst van Airbnb het imago van het land als kwaliteitsvolle toeristische bestemming schaden. Toerisme is de belangrijkste inkomstenbron van de Dominicaanse Republiek en hotels houden zich aan strikte regels: ze betalen belasting, voldoen aan de voorschriften, hebben vast personeel in dienst en garanderen bepaalde standaarden.
Daarentegen opereren veel Airbnb-verhuurders zonder training, regelgeving of gezondheids- en veiligheidscontroles. Dit zorgt niet alleen voor een ongelijke ervaring voor toeristen, maar schaadt ook de zuurverdiende reputatie van ons land. Via het Ministerie van Toerisme investeren alle Dominicanen in de opbouw van het merk van het land. Het is noch eerlijk, noch duurzaam dat die investering wordt ondermijnd door een informeel model dat verantwoordelijkheden ontloopt en het systeem verzwakt.
Conclusie
Airbnb is een nuttig platform, een volwaardig alternatief, maar het is geen wondermiddel. De belofte dat een aankoop vandaag de dag morgen al voldoende inkomsten oplevert om de lening af te lossen, is precies dat: een ongefundeerde belofte. Als investeerders, als adviseurs, als land moeten we ons inzetten voor verantwoorde, weloverwogen en duurzame groei.
