De afgelopen jaren is de term gentrificatie niet alleen onderwerp van academische en stedelijke discussies, maar ook onderwerp van protesten in steden als Mexico-Stad, Barcelona en New York, en zelfs van songteksten van wereldberoemde artiesten zoals Bad Bunny. Maar naast de culturele hype heeft het fenomeen ook zeer concrete gevolgen. In de Dominicaanse Republiek, met name in gebieden als Punta Cana en delen van het Nationaal District, is gentrificatie begonnen de toegang tot huisvesting te veranderen, zowel voor koop als huur.
De aantrekkingskracht van het toerisme, in combinatie met buitenlandse investeringen, infrastructuurontwikkeling en de bloei van het vastgoedtoerisme, heeft de grondprijzen, de huizenprijzen en de huurprijzen voor zowel korte als lange termijn doen stijgen, waardoor de oorspronkelijke bevolking in deze gebieden geleidelijk wordt verdreven.
Wat gebeurt er in Punta Cana en het Nationaal District?
In Punta Cana heeft de groei van het woningaanbod, gericht op luxetoerisme, aanzienlijke druk op de vastgoedmarkt gezet. Volgens cijfers van de Vereniging van Woningbouwers en Ontwikkelaars (ACOPROVI) is de gemiddelde prijs per vierkante meter in gebieden als Cap Cana en het centrum van Punta Cana de afgelopen vijf jaar met meer dan 70% gestegen. Deze stijging is te danken aan de sterke vraag van buitenlandse investeerders die panden kopen voor kortetermijnverhuur, voornamelijk via platforms zoals Airbnb.
In het Nationaal District hebben wijken als Ciudad Nueva, Gascue, Ensanche Piantini en El Vergel een stille maar snelle transformatie ondergaan. Stadsvernieuwingsprojecten, in combinatie met belastingvoordelen voor investeringen in hotels en gemengde bebouwing, hebben een proces van "zachte verdringing" op gang gebracht, waarbij oorspronkelijke bewoners gedwongen worden te verhuizen omdat ze de stijgende kosten van levensonderhoud niet meer kunnen betalen. Volgens studies van de Centrale Bank zijn de gemiddelde huurkosten in het District tussen 2019 en 2024 met 22% gestegen, terwijl dit in gebieden met een hoge toeristische vraag zelfs meer dan 30% bedraagt.
De Airbnb-factor en het domino-effect op verhuur
De opkomst van platforms voor kortetermijnverhuur heeft een aanzienlijke impact gehad op het aanbod van woningen voor traditionele verhuur. In 2023 bleek uit een onderzoek van het bedrijf Analytica dat in gebieden zoals Bávaro-Punta Cana meer dan 18% van de appartementen uitsluitend bestemd was voor toeristische verhuur, waardoor er minder woningen beschikbaar waren voor permanente bewoners. Hoewel deze trend positief is vanuit het oogpunt van investeringsrendement, zet het structurele druk op de vraag naar woningen.
Buitenlandse directe investeringen en opwaartse druk op de grondwaarde
Volgens ProDominicana bedraagt de buitenlandse directe investering (FDI) in de toeristische vastgoedsector van de Dominicaanse Republiek sinds 2021 jaarlijks meer dan 1,2 miljard dollar. Een groot deel van deze investeringen is geconcentreerd in het oosten van het land en langs de noordkust, wat heeft geleid tot een aanhoudende waardestijging van stedelijke grond. In Punta Cana steeg de prijs per vierkante meter in sommige gebieden van 250 dollar in 2018 tot meer dan 450 dollar in 2024. Hoewel deze groei een teken is van economische dynamiek, vormt het ook een uitdaging voor Dominicaanse gezinnen die zich in deze gebieden willen vestigen.
Verstedelijking of ontwikkeling? Een lastige afweging voor makelaars en investeerders
Voor makelaars en projectontwikkelaars in de vastgoedsector vertegenwoordigt dit fenomeen zowel een kans als een verantwoordelijkheid. De komst van nieuwe investeringen, verbeterde voorzieningen, verhoogde veiligheid en toegenomen commerciële activiteit zijn natuurlijke gevolgen van stedelijke ontwikkeling. Het wordt echter steeds moeilijker om een evenwicht te bewaren tussen groei en rechtvaardigheid.
In veel internationale markten heeft gentrificatie geleid tot maatschappelijke tegenstand, strengere regelgeving voor toeristische verhuur en beperkingen op buitenlandse investeringen zonder verblijfsvergunning. In Lissabon werden bijvoorbeeld in bepaalde gebieden de vergunningen voor nieuwe toeristische accommodaties opgeschort. In Mexico-Stad is de lokale overheid begonnen met een onderzoek naar de gevolgen van de "uittocht" van arbeiderswijken zoals Roma en Condesa.
Conclusie: Kunnen we het ons veroorloven om gentrificatie af te wijzen?
Als land met een economie die sterk afhankelijk is van toerisme, kan de Dominicaanse Republiek het zich niet veroorloven om gentrificatie te demoniseren zonder de nuances ervan te begrijpen. Hoewel dit fenomeen uitdagingen met zich meebrengt, creëert het ook werkgelegenheid, trekt het kapitaal aan, moderniseert het de infrastructuur en draagt het aanzienlijk bij aan het nationale bbp. Volgens het Ministerie van Toerisme was 17,3% van het bbp in 2023 direct of indirect afkomstig van activiteiten gerelateerd aan toerisme en de ontwikkeling van toeristisch vastgoed.
De sleutel voor makelaars, investeerders en overheden ligt in het bevorderen van inclusieve stedelijke ontwikkeling met verantwoorde planning, waarbij economische vooruitgang niet noodzakelijkerwijs sociale uitsluiting impliceert. Mits goed beheerd, kan gentrificatie meer zijn dan een bedreiging: het kan een instrument voor positieve transformatie zijn.
