Door Reyna Echenique
Speciaal voor El Inmobiliario
Het ontbreken van een effectief regelgevingskader voor het beheer van appartementencomplexen in de Dominicaanse Republiek heeft geleid tot een zorgwekkende situatie waarin misbruik en improvisatie de overhand hebben boven professioneel beheer. Wat een dienstverlenende rol zou moeten zijn, gericht op het welzijn van de eigenaren, is in veel gevallen een machtspositie geworden die willekeurig en zonder adequaat toezicht wordt uitgeoefend.
De veelzijdige rol van de beheerder
Modern condominiumbeheer gaat veel verder dan alleen het innen van kosten. De beheerder moet een professional zijn die in staat is tot:
● Het financiële beheer van het appartementencomplex efficiënt uitvoeren
● Toezicht houden op het onderhoud van complexe infrastructuren
● Bemiddelen bij conflicten tussen eigenaren van appartementencomplexen
● Zorg voor naleving van de wet- en regelgeving
● Voer de nodige verbeteringen en updates door
Tekortkomingen in de huidige regelgeving
Het ontbreken van minimale vereisten voor het werken als beheerder van een appartementencomplex leidt tot zorgwekkende situaties:
● Personen zonder kennis van het lokale rechtskader
● Beheerders die niet op de locatie van het appartementencomplex wonen
● Gebrek aan voorbereiding op het gebied van financieel en administratief beheer
● Gebrek aan gestandaardiseerde werkprotocollen
● Gebrek aan monitoring- en controlemechanismen
De realiteit is dat iedereen, ongeacht zijn of haar kwalificaties of ervaring, benoemd kan worden tot beheerder van een appartementencomplex. Dit brengt zowel de belangen en rechten van de eigenaren als het effectieve beheer van de complexen in gevaar.
Internationale beste praktijken
In landen met meer ontwikkelde systemen is het beheer van appartementencomplexen een gereguleerd beroep dat de volgende eisen stelt:
● Specifieke professionele certificeringen
● Verplichte bijscholing
● Naleving van ethische normen
● Toezicht door bevoegde instanties
● Verantwoordingssystemen
Internationale ervaringen tonen aan dat professionalisering van de rol van de beheerder leidt tot efficiënter beheer, grotere tevredenheid bij de eigenaren en een beter behoud van de vastgoedwaarde.
Verbeteringsvoorstellen
Om de normen voor het beheer van appartementencomplexen in de Dominicaanse Republiek te verhogen, is het volgende vereist:
1. Professionalisering van de rol:
● Stel minimale opleidingsvereisten vast
● Certificeringsprogramma's ontwikkelen
● Implementeer continue evaluatiesystemen
● Ontwikkel professionele ethische codes
2. Verantwoordingssystemen:
● Gestandaardiseerde financiële rapporten
● Verplichte periodieke audits
● Mechanismen voor prestatiebeoordeling
● Transparantieprotocollen in het management
3. Bedieningsmechanismen:
● Toezicht door bevoegde autoriteiten
● Klachten- en conflictoplossingssystemen
● Sancties voor wanpraktijken
● Bescherming van de rechten van eigenaren
Impact op vastgoedinvesteringen
Het gebrek aan professionaliteit in het beheer van appartementencomplexen heeft niet alleen gevolgen voor de dagelijkse gang van zaken, maar ook een directe impact op het investeringsklimaat. Dubieuze praktijken, zoals de willekeurige berekening van onderhoudskosten op basis van het aantal vierkante meters van privéruimtes – zoals het appartement zelf – in plaats van het aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes, wekken wantrouwen bij investeerders.
Het is onlogisch en juridisch onhoudbaar dat een eigenaar meer moet betalen voor onderhoud simpelweg omdat hij een groter appartement heeft, terwijl de gemeenschappelijke ruimtes voor iedereen hetzelfde onderhouden worden. Deze praktijk, die indruist tegen zowel de wet als het gezond verstand, illustreert hoe een gebrek aan duidelijke regelgeving investeringen in vastgoed in ons land kan ontmoedigen.
Internationale investeerders, die gewend zijn aan meer gereguleerde en transparante systemen, kunnen deze willekeurige praktijken als een waarschuwingssignaal beschouwen. Professionalisering van de sector is niet alleen een kwestie van administratieve efficiëntie, maar een fundamentele factor voor het behoud en de versterking van de aantrekkelijkheid van de Dominicaanse Republiek als bestemming voor vastgoedinvesteringen.
Op weg naar een professionele administratie
Professionalisering van het beheer van appartementencomplexen is geen luxe, maar een noodzaak. De groei van de Dominicaanse vastgoedmarkt, met name in het segment van luxe appartementen en toerisme, vraagt om bekwame beheerders die in staat zijn om:
● Beheer aanzienlijke budgetten
● Beheer moderne technologieën
● Duurzame werkwijzen implementeren
● Het garanderen van de tevredenheid en eigendomsrechten van steeds veeleisendere eigenaren
Het moderniseren van het regelgevingskader moet specifieke bepalingen bevatten over de professionalisering van beheerders van appartementencomplexen. Alleen zo kunnen we zorgen voor efficiënt beheer dat zowel de investeringen van eigenaren als de leefkwaliteit in appartementencomplexen beschermt.
Dit artikel maakt deel uit van een serie over het condominiumstelsel in de Dominicaanse Republiek.
De auteur is makelaar, vastgoedondernemer, CEO van Echenique Group, vastgoedinvesteerder, secretaris van de raad van bestuur van AEI 2024-2026 en een makelaar gespecialiseerd in de Dominicaanse en internationale vastgoedsector.
