Door Joan Feliz Valoys
Speciaal voor El Inmobiliario
Een wandeling door Santo Domingo is een ware uitdaging geworden vol obstakels en risico's. In veel gebieden zijn trottoirs verdwenen door de ongebreidelde uitbreiding van gebouwen, privéparkeerterreinen en zelfs commerciële panden die de openbare ruimte in beslag nemen. Deze situatie tast niet alleen de levenskwaliteit van de inwoners aan, maar draagt ook bij aan de algemene wanorde in de stad, die zelfs gevolgen heeft voor degenen die denken te profiteren van deze toe-eigening.
Het probleem beperkt zich echter niet tot trottoirs. Het negeren van perceelsgrenzen – dat wil zeggen, de vastgestelde grenzen tussen privé-eigendommen en aangrenzende openbare ruimtes – heeft de stedelijke ontwikkeling veranderd in een chaos waar elke vierkante meter wordt betwist zonder rekening te houden met orde of de veiligheid van de gemeenschap.
De stedelijke chaos die de Dominicaanse Republiek, en met name Santo Domingo, teistert, is geen toeval. Het is het resultaat van decennia van laksheid, gebrek aan planning en de neiging van sommige projectontwikkelaars en ondernemers om zich ruimtes toe te eigenen die hen niet toebehoren. Wat op korte termijn lijkt te leiden tot winst – meer ruimte voor hun bedrijf of een groter bebouwd oppervlak in een vastgoedproject – draagt uiteindelijk op de middellange en lange termijn bij aan de ineenstorting van de stad en het waardeverlies van de vastgoedinvesteringen zelf.
Stoepranden en orde: meer dan een esthetische kwestie
Trottoirs zijn geen luxe of louter decoratie; ze zijn een basisbehoefte die de veilige mobiliteit van voetgangers garandeert. In een goed geplande stad stellen trottoirs mensen van alle leeftijden en met diverse mogelijkheden – met name mensen met een beperking, ouderen en kinderen – in staat zich te verplaatsen zonder het risico te lopen aangereden te worden door een voertuig.
In Santo Domingo zijn de trottoirs echter gereduceerd tot restruimte of in veel gevallen zelfs volledig verdwenen. De oneigenlijke toe-eigening van deze ruimtes door bedrijven en bouwprojecten heeft een situatie gecreëerd waarin voetgangers gedwongen worden om op straat te lopen, wat hun leven in gevaar brengt en bijdraagt aan verkeerschaos.
Het probleem is het meest acuut in snelgroeiende gebieden zoals Piantini, Naco en Ensanche Paraíso, waar overontwikkeling en een gebrek aan planning de straten hebben veranderd in onherbergzame omgevingen. Hoewel deze gebieden paradoxaal genoeg investeringen en commerciële ontwikkeling aantrekken, heeft de wanorde hun aantrekkelijkheid en levenskwaliteit verminderd, wat uiteindelijk de vastgoedprijzen beïnvloedt.
Grenzen: het andere vergeten probleem
Naast trottoirs is het respecteren van perceelsgrenzen een cruciaal aspect van stadsontwikkeling dat vaak over het hoofd wordt gezien. Simpel gezegd zijn perceelsgrenzen de wettelijke afbakeningen die een perceel definiëren en de vereiste afstand tussen een gebouw en de omgeving bepalen. Deze grenzen zorgen niet alleen voor orde, maar spelen ook een fundamentele rol in de structurele veiligheid en een harmonieuze samenleving binnen de stad.
In de Dominicaanse Republiek schrijven stedenbouwkundige voorschriften minimale afstanden voor die moeten worden gerespecteerd bij de bouw van gebouwen, huizen en bedrijven. Het komt echter vaak voor dat deze voorschriften worden genegeerd of dat er via onregelmatige vergunningsprocedures uitzonderingen worden aangevraagd. Dit leidt ertoe dat gebouwen te dicht op elkaar staan, zonder voldoende ruimte voor ventilatie, verlichting en nooduitgangen.
Het negeren van perceelgrenzen zorgt niet alleen voor visuele en stedelijke overbevolking, maar kan ook de stabiliteit van gebouwen in gevaar brengen. In een stad met een hoge seismische activiteit zoals Santo Domingo is het respecteren van deze afstanden cruciaal om instortingen en structurele schade bij een aardbeving te voorkomen.
Aan de andere kant kunnen gebouwen die niet voldoen aan de juiste perceelsgrenzen vanuit juridisch oogpunt in de toekomst problemen met vergunningen opleveren, waardoor hun waarde daalt en mogelijk juridische geschillen tussen eigenaren ontstaan. Wat sommigen zien als "ruimte besparen" of het maximaliseren van hun bouwpotentieel, kan een grote bron van ergernis worden wanneer de autoriteiten besluiten in te grijpen of wanneer buren een rechtszaak aanspannen om hun rechten te doen gelden.
Wanneer wanorde tegen je werkt
De ongecontroleerde groei van Santo Domingo, met bouwprojecten die de regels voor trottoirs en perceelgrenzen negeren, treft niet alleen voetgangers, maar werkt ook in het nadeel van de eigenaren en projectontwikkelaars zelf.
Een bedrijf dat de stoep oprukt, kan weliswaar extra ruimte winnen voor de presentatie van producten of het plaatsen van tafels, maar draagt tegelijkertijd bij aan de verloedering van het gebied, waardoor het minder aantrekkelijk wordt voor klanten en er minder voetgangers komen. Een gebouw dat de erfgrenzen niet respecteert, kan overlast voor buren veroorzaken, juridische problemen opleveren en op de lange termijn in marktwaarde dalen door de negatieve impact op de omgeving.
