Als ik het heb over voorlopige registraties van koopovereenkomsten met projectontwikkelaars, is de reactie voorspelbaar: scepsis en angst. "Wat als de koper in gebreke blijft?" "Moet ik naar de rechter om de overeenkomst te ontbinden?" Maar het echte risico schuilt niet in het gebruik van dit instrument. Het schuilt er juist in dat je het niet gebruikt terwijl de hele wereld toekijkt.
De vraag die iedereen stelt
Ik herinner me een gesprek dat ik een paar dagen geleden had met een projectontwikkelaar. Ik legde hem de voorlopige registraties uit die op 2 december ingaan. Hij sloeg zijn armen over elkaar, fronste zijn wenkbrauwen en stelde me de vraag die elke pragmatische ondernemer zich stelt: "En hoe profiteer ik daarvan, dokter?"
Vervolgens voegde hij eraan toe, zonder op een reactie te wachten: "Het klinkt als nog meer bureaucratie. En wat gebeurt er als de koper in gebreke blijft? Moet ik dan naar de rechter om de overeenkomst te ontbinden? Dan wordt alles openbaar, toch?" Vormt die registratie een geregistreerd recht?
Het waren terechte vragen. Een legitieme angst. Maar ik stelde de verkeerde vraag.
De vraag is niet: "Wat zijn de voordelen van het registreren van de toezeggingen?" De juiste vraag is: "Wat kost het mij als ik het NIET doe?"
Echte angsten
Laten we eerlijk zijn. Ontwikkelaars hebben redenen om te twijfelen:
“Als ik de toezegging registreer en de koper komt zijn verplichtingen niet na, hoe kan ik die dan annuleren?” “Maakt registratie het proces ingewikkelder als ik prijsindexering toepas?” “Nu worden mijn toezeggingen openbaar.” “Het is meer werk, meer papierwerk, meer kosten.”.
Ik begrijp al deze angsten. Als advocaat in de vastgoedsector heb ik ze bij elke wetswijziging in deze sector gehoord, ook toen Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed van kracht werd.
Maar de waarheid is dat juist deze angsten de reden zijn waarom we voorlopige registraties NODIG hebben.
“Maar wat als ik de belofte moet annuleren?”
Dit is de vraag die ik het vaakst hoor. De specifieke angst is: "Moet ik naar de rechter om het te annuleren?"
Het antwoord is nee.
Artikel 16 van de technische bepaling DNRT-DT-2025-001 beschrijft vier manieren om voorlopige registraties te annuleren. Twee daarvan zijn volledig administratief en verlopen rechtstreeks via het Kadaster, zonder tussenkomst van de rechter:
Eerste optie: Overeenkomst tussen de partijen. Als de koper in gebreke blijft en beide partijen akkoord gaan met de ontbinding, ondertekenen ze een ontbindingsakte, dienen deze in bij het kadaster en wordt de eigendomsakte ontbonden. Er is geen tussenkomst van de rechter nodig.
Tweede optie: Actie van de begunstigde. Als de koper de annulering accepteert, ondertekent hij een document waarin hij afstand doet van zijn rechten. Dit document wordt gedeponeerd en de annulering wordt verwerkt. Een rechterlijke uitspraak is niet nodig.
Derde optie: Verstrijken van de deadline. Voorlopige registraties hebben een beperkte geldigheidsduur. Na het verstrijken van deze termijn wordt annulering aangevraagd. Een rechterlijke tussenkomst is niet nodig.
Vierde optie: een gerechtelijke uitspraak. Dit is de ENIGE optie die een rechterlijke uitspraak vereist, en is alleen van toepassing wanneer er sprake is van een reëel conflict: de koper accepteert de annulering niet, beweert betaald te hebben en doet uitspraak over zijn rechten.
De ironie is dat projectontwikkelaars hun eigendommen niet durven te registreren omdat ze denken: "Wat als ik de koop moet annuleren?" Maar het niet registreren garandeert dat je voor de rechter belandt. Want wanneer de koper zich kwetsbaar voelt door het gebrek aan transparantie, kunnen de problemen beginnen.
Een voorlopige registratie maakt annulering niet ingewikkelder, maar juist makkelijker. Er is immers een duidelijk overzicht van wat er is afgesproken, wanneer en onder welke voorwaarden.
De onzichtbare kosten van wantrouwen
Terwijl we discussiëren over de vraag of we onze toezeggingen wel of niet moeten registreren, kijkt de wereld toe. Internationale investeerders. Ervaren kopers. Financiële instellingen.
En wat zij zien is dit: een land dat moderne registratietools heeft ontwikkeld, maar waarvan de bevolking zich verzet tegen het gebruik ervan.
De werkelijke kosten zitten niet in de RD$180 die nodig is om een belofte te registreren. De werkelijke kosten zitten in het groeiende wantrouwen in onze sector. Het komt doordat de Dominicaanse Republiek wordt gezien als een land met juridische onzekerheid, omdat de eigen professionals de beschikbare regelgeving niet toepassen.
Het is de geloofwaardigheid die we als vastgoedsector verliezen telkens wanneer we kiezen voor het onzichtbare in plaats van het transparante.
Ik heb het niet over abstracte ethiek. Ik heb het over geld. Over de risicopremie die beleggers betalen wanneer ze ondoorzichtigheid waarnemen.
Het perspectief veranderen
Laten we de angsten van de ontwikkelaar eens vanuit een ander perspectief bekijken.
“Iedereen zal zien wat ik heb verkocht.” Precies. En dat is precies wat banken, institutionele beleggers en serieuze kopers WILLEN zien. Projecten met openbare transparantie verkopen beter dan projecten met verborgen beloftes.
“Het is meer werk.” Weet je wat nog meer werk is? Rechtszaken. Kopers die je aanklagen omdat “ze niet wisten dat er een hypotheek op de eigendomsakte rustte.” Banken die leningen afwijzen omdat ze de daadwerkelijke verplichtingen niet kunnen verifiëren. Reputatieverlies omdat iemand je beschuldigt van dubbele verkoop.
Ontwikkelaars die vanaf 2 december overgaan op voorlopige registraties, zorgen niet voor extra bureaucratie. Ze bouwen juist een concurrentievoordeel op. Ze laten de markt zien: "Mijn project is zo solide dat elke toezegging openbaar is."
Het moment van kiezen
De Dominicaanse vastgoedsector bevindt zich op een kruispunt. We kunnen het land zijn dat zijn kadaster heeft gemoderniseerd en waar belanghebbenden met trots gebruik van maken. Of we kunnen het land zijn dat transparantie-instrumenten heeft ontwikkeld die door niemand zijn overgenomen.
De eerste optie positioneert ons als een serieuze investeringsbestemming. De tweede veroordeelt ons ertoe een risicopremie te blijven betalen.
Op 2 december zijn voorlopige registraties geen mogelijkheid meer, maar worden ze een wettelijke realiteit.
Wat antwoordt u als een veeleisende koper vraagt: "Kan ik de toezeggingen voor dit project inzien?"?
Het instrument bestaat al. De vraag is: wie gaat het gebruiken om geloofwaardigheid te winnen, terwijl anderen vertrouwen blijven verliezen?
De Dominicaanse vastgoedsector heeft geen behoefte aan meer scepsis. Het heeft pioniers nodig. Het heeft ontwikkelaars nodig die begrijpen dat transparantie geen last is. Het is juist de meest waardevolle troef in een markt die de onvervulde beloftes beu is.
