Een fragment uit het binnenkort te verschijnen boek van TRD over de mannen en vrouwen die een cruciale rol speelden in de wederopbouw van de stad na een onuitsprekelijke tragedie.
TRD
New York
Het volgende is een fragment uit The Real Deal over het nieuwe tijdperk van de vormgevers van de New Yorkse skyline: de mannen en vrouwen die centraal stonden in de opkomst van de stad na de dieptepunten van 9/11 tot haar huidige positie als financieel en cultureel centrum van de wereld en speelplaats voor de superrijken.
Het bevat nooit eerder vertoonde inzichten van de grootste magnaten van de stad over hoe ze hun fortuin hebben opgebouwd, vergaard en weer verloren, en hoe ze dat vervolgens allemaal opnieuw hebben gedaan, op een schaal die vergelijkbaar is met die van wolkenkrabbers.
Op de ochtend van 11 september 2001 haastte Kent Swig zich naar een afspraak in 2 World Trade Center met zijn bankiers van Lehman Brothers. Swig had een drukke dag voor de boeg. Het was de achtste verjaardag van zijn zoon en het gezin zou die avond naar een goochelshow gaan. Ook de voorverkiezingen voor het burgemeesterschap van New York waren aan de gang en Swig was van plan geweest om voor zijn werk te stemmen, maar hij was naar het verkeerde stembureau gegaan.
Terwijl ze op die heldere dag de trap naar de metro afdaalde, maakte ze zich zorgen dat ze te laat zou komen voor haar afspraak. Pas toen ze het station binnenkwam en naar het perron van lijn 4 liep, werd ze geïnformeerd dat een vliegtuig in een van de torens van het World Trade Center was gevlogen en dat "de hel was losgebroken in het centrum".
Uiteraard zou er die dag geen ontmoeting plaatsvinden tussen Swig en zijn geldschieters.
Duizenden mensen kwamen om in het puin van het World Trade Center. De Verenigde Staten waren in oorlog. En niets in het centrum zou ooit meer hetzelfde zijn.
In de weken die volgden, zouden sommige ontwikkelaars op een manier die ze zich nooit hadden kunnen voorstellen in het middelpunt van de belangstelling komen te staan.
Larry "Energizer Bunny" Silverstein was in de jaren vijftig begonnen als makelaar in het Garment District en had samen met zijn vader en zijn toenmalige zwager, Bernie Mendik, een vastgoedportefeuille opgebouwd. Slechts zes weken eerder had hij de WTC-locatie in handen gekregen, na een langdurige biedingsstrijd met Vornado, Brookfield en Boston Properties. Silversteins deal van 3,2 miljard dollar voor de huur van het complex van 11 miljoen vierkante voet was de grootste transactie in de geschiedenis van New York City. Het had hem naar de top van de ontwikkelaarshiërarchie gekatapulteerd.
"Ik ben dolenthousiast," vertelde hij aan The New York Times nadat de deal was aangekondigd. "Ik heb het World Trade Center al jaren op het oog en gedacht: 'Wat een fantastisch stuk vastgoed, hoe geweldig zou het zijn om het te bezitten.' Er is niets vergelijkbaars in de wereld.".
Nu was hij een van de belangrijkste gezichten van de ramp geworden. Zijn kostbare nieuwe gebouwen waren tot puin gereduceerd. Het land waar hij zo hard voor had gevochten om de controle over te krijgen, was een kerkhof geworden. Silverstein was, net als iedereen, in shock. Maar hij was ook pragmatisch.
“Ik kwam hem toevallig tegen. Ik stond op het punt om ergens te gaan eten, en ik botste tegen hem aan op straat in de Upper East Side”, vertelde Mary Ann Tighe, de belangrijkste makelaar in kantoorruimte van de stad en een sleutelfiguur in de wederopbouw van de binnenstad na 9/11, in The Real Deal over Silverstein. “We stonden tegenover elkaar en ik begon te huilen. Hij omhelsde me en zei: ‘Schat, ik ga de stad herbouwen.’ Het was zes uur 's avonds op 11 september.”
Silverstein zei dat de aanslagen hem een gevoel van vastberadenheid hadden gegeven.
"Het is grappig, maar ik weet niet meer waar mijn gedachten destijds op gericht waren, behalve op de ramp en de omvang van de problemen waarmee we daardoor te maken kregen," zei hij in een TRD in 2011
Voor veel van de andere eigenaren van panden in het centrum, die later zouden meewerken aan het herstel van de stad, maakte de omvang van de ramp van die dag elke gedachte aan zakendoen onmogelijk. Het leek wel alsof de wereld verging.
Steve Witkoff zat in zijn kantoor in het oude Daily News-gebouw aan 42nd Street en zag door zijn ramen rook uit de torens opstijgen. Om 9:59 uur zag hij met afschuw hoe de South Tower instortte, gevolgd 29 minuten later door de naastgelegen tweelingtoren.
Witkoff haastte zich naar de Bronx om zijn kinderen op te halen van de Riverdale Elementary School. Kort na thuiskomst kreeg hij een telefoontje van Bo Dietl en Mike Ciravolo, twee oude vrienden die gepensioneerd rechercheurs van de NYPD waren. Ze stelden voor om naar het centrum te gaan om te helpen, en zo belandde Witkoff op een verwrongen stuk staal, hangend aan een touw tot 5 uur 's ochtends de volgende dag, terwijl hij het uiteinde van een lang touw vasthield dat om de buik van een brandweerman was gebonden. Een speurhond groef door de puinhoop van de enorme berg brokstukken, op zoek naar overlevenden.
Witkoff had New Yorkers al vaker door moeilijke tijden zien gaan. Maar wat hij in de dagen na 11 september zou zien, overtrof alles wat hij ooit had meegemaakt.
Witkoff, geboren in de Bronx en opgegroeid op Long Island, begon zijn carrière eind jaren zeventig als advocaat bij Dreyer & Traub, direct na zijn afstuderen aan de Hofstra Law School. Als junior medewerker werkte hij 90 uur per week aan vastgoedtransacties. Maar net als Steve Ross droomde hij ervan om zelf in de vastgoedwereld actief te worden.
"Je vertegenwoordigde elke dag deze onstuimige types die in hart en nieren ondernemers waren," zei Witkoff over zijn cliënten, zoals Peter Kalikow, Arthur Cohen en Howard Lorber. "Ze voelden voor mij als rocksterren.".
Witkoff deed zijn eerste vastgoedaankoop in 1986, op 29-jarige leeftijd. Hij leende $15.000 van zijn vader en werkte samen met zijn Dreyer-collega Larry Gluck aan een pand van $240.000 in Washington Heights. Net als bij sommige andere deals die ze voor cliënten hadden gedaan, financierden ze de aankoop met een lening van de door de overheid gesponsorde Federal Home Mortgage Loan Corporation, oftewel Freddie Mac. Witkoff en Gluck verlieten al snel het advocatenkantoor en richtten Stellar Management op – een naam die een combinatie is van Steve en Larry – in een kantoor van 150 vierkante voet in Park Place.
Toen de markt in 1989 begon te dalen, bezaten Witkoff en Gluck tien panden in Uptown. Omdat ze die niet konden verkopen – ze waren oorspronkelijk van plan om "ondernemers" te worden – beseften ze dat ze de fijne kneepjes van de vastgoedwereld moesten leren, waaronder hoe om te gaan met bevroren leidingen en hoe ze met Albanese overlevenden moesten samenwerken om geld te besparen op reparaties.
Washington Heights werd in die tijd nog steeds geteisterd door drugshandel, bendes en geweld, en Witkoff, een geboren prater, benaderde veel van de bewoners en hoorde uit eerste hand over tragische sterfgevallen en de strijd om de eindjes aan elkaar te knopen. Hij herinnerde zich een jonge moeder die hem aardig vond en hem uitnodigde voor seks in haar appartement omdat ze geld nodig had om eten voor haar kinderen te kopen (hij gaf haar het geld en sloeg het aanbod af). Hij ontdekte dat een ander gezin illegaal in de kelder woonde omdat ze de huur niet konden betalen. (Witkoff hielp hen aan een appartement.).
Hij leerde omgaan met een pistool en begon een Uptown in zijn sporttas te dragen. Hij bracht oudejaarsavond 1991 door in de kelder van een gebouw op de hoek van 124th Street en Madison Avenue, waar hij zijn loodgieter hielp met een rioolverstopping. Jarenlang had hij een exemplaar van het boek "Tough Jews", een geromantiseerd verhaal over Joodse gangsters, op zijn bureau liggen.
Witkoff en Gluck maakten in 1994 hun debuut in het centrum van de stad. Ze beseften dat ze een failliet kantoorgebouw om de hoek van hun hoofdkantoor konden kopen voor 4 miljoen dollar – minder dan 20 dollar per vierkante voet – en dat een verhuizing daarheen hen geld zou besparen op huur. Witkoff scheidde zich in 1997 van Gluck en was in 2001 een belangrijke speler in het gebied. Hij bezat maar liefst 10 gebouwen, waaronder het magnifieke Woolworth Building, een 60 verdiepingen tellende, met terracotta beklede toren die ooit de hoogste wolkenkrabber ter wereld was.
Verschillende van zijn eigendommen lagen nu midden in wat eruitzag als een oorlogsgebied.
Na die slopende nacht op het puin betrad Witkoff de weelderige lobby van zijn trofee van 146 miljoen dollar, met zijn kathedraalachtige plafonds, bronzen details en uitgebreide glazen mozaïeken, en was geschokt toen hij uitgeputte brandweerlieden, politieagenten en andere hulpverleners aantrof die zich over vrijwel elke beschikbare centimeter vloeroppervlak uitstrekten. Hun kleren waren bedekt met as en hun handen waren kapot van het graven door het puin, herinnerde hij zich, een indrukwekkend beeld tegen de marmeren vloeren en het rijke rode tapijt van de toren.
Witkoff was zo ontroerd dat hij een Amerikaanse vlag naar de top van de wolkenkrabber droeg (de liften waren buiten gebruik) en deze daar hees. Hij verplaatste een generator en zwoer dat hij het gebouw koste wat kost open zou houden. De volgende 30 dagen diende het gebouw als verzamelpunt en bood het onderdak aan een groot deel van het 10e district en hulpverleners uit andere gebieden.
Toen de volledige omvang van de tragedie duidelijk werd – Osama bin Ladens Al Qaida-terroristen hadden bijna 3000 mensen gedood, de stad getraumatiseerd en de Verenigde Staten in oorlog gestort – begon Witkoff begrafenissen bij te wonen en alles te doen wat hij kon om te helpen. Hij deed bewust zijn best om niet te denken aan de mogelijke gevolgen van de tragedie voor zijn imperium.
Hij had bijna al zijn gebouwen voor een extreem lage prijs gekocht, en de meeste van zijn huurders hadden langlopende huurcontracten. Toen president George W. Bush de locatie op 14 september bezocht, sloeg hij zijn arm om een brandweerman en sprak hij de hulpverleners toe via een megafoon. Het Woolworth-gebouw torende op de achtergrond op, en Witkoff stond een paar meter verderop, als gast van politiecommissaris Bernie Kerik.
"Ik vond het beneden mijn waardigheid om me met mijn bedrijf bezig te houden," zei Witkoff. "Ik herinner me dat ik dacht: 'Dit kan niet alleen om zaken gaan.' En ik was diep geïnspireerd. Ik dacht: 'Wat kan ik doen?' De mannen in uniform gingen die trappen op om mensen te redden, en ze kwamen allemaal om. Ze keerden niet terug naar hun families. Toen dacht ik: 'Ik kan niet genoeg doen.'".
Toen de stad echter de schade begon te inventariseren, bleek de verwoestende vernietiging van eigendommen een van de meest voor de hand liggende en kostbare gevolgen te zijn. In het centrum was 15 miljoen vierkante voet aan ruimte verloren gegaan, waarvan bijna 13 miljoen vierkante voet was verwoest en meer dan 2 miljoen vierkante voet onveilig was verklaard als gevolg van branden, vallend puin en ingestorte gebouwen.
Daarnaast raakte nog eens 11 miljoen vierkante voet aan vastgoed beschadigd, en ongeveer de helft daarvan zou minstens een jaar lang niet beschikbaar zijn voor verhuur. De deelmarkt van het World Trade Center/World Financial Center omvatte volgens JLL in totaal 40 miljoen vierkante voet, waarvan de helft door de aanslagen verloren is gegaan.
De toekomst van het centrum was onzeker. Een giftige wolk zou maandenlang in de lucht blijven hangen. Huurders die op zoek waren naar nieuwe ruimte, zochten elders. Het totale percentage leegstaande kantoorruimte in het gebied, 6,2 procent in augustus 2001, zou in de daaropvolgende weken oplopen tot 15,6 procent.
De psychologische impact van de instorting van die twee enorme torens zette mensen ook aan het denken over wat mogelijk was. In de hele stad, en over de hele wereld, begonnen sommigen zich zelfs af te vragen of er nog wel een toekomst was voor wolkenkrabbers.
Gene Kohn, oprichter en president van het architectenbureau Kohn Pedersen Fox, voorspelde tegenover Scientific American dat er een pauze in de bouw van wolkenkrabbers zou kunnen komen "die wel tien jaar zou kunnen duren".
Related was slechts een maand voor 9/11 begonnen met de verkoop van kantoorruimte in het Time Warner Center. William Mack, partner van Related in het project, kreeg al vroeg een indicatie van de mogelijke gevolgen van de aanslagen voor de marketinginspanningen. Een van de huurders dreigde namelijk zijn kantoor te verlaten uit een ander gebouw van Mack in Pittsburgh.
Met 64 verdiepingen was de USX Tower de hoogste wolkenkrabber van de stad. Vóór de aanslag stond Heinz op het punt een huurcontract van 15 jaar te tekenen voor de bovenste drie verdiepingen. Nu trok de voedingsmiddelengigant zich terug. "Wat", werd Mack gevraagd, "als de terroristen vervolgens uw gebouw zouden neerhalen?"
"Toen zei ik: 'Wie gaat er naar Pittsburgh?'" herinnerde Mack zich.
De garanties van Mack waren niet voldoende. Heinz ging elders zijn heil zoeken.
"Het is dus moeilijk om je in de schoenen van anderen te verplaatsen. Er bestond een grote angst dat elke wolkenkrabber tegen vliegtuigen zou botsen, en er kon geen rekening worden gehouden met de veiligheid," herinnerde hij zich.
Jaren later, terugkijkend, bagatelliseerde Ross van Related zijn eigen angsten en verklaarde dat hij toen al wist dat het zou gebeuren.
"Natuurlijk was het stressvol," zei Ross. "Je leest artikelen in de krant en denkt: 'Zal er ooit nog een wolkenkrabber in New York komen?' Je vraagt je af wat er in de wereld aan de hand is. Je reageert daarop. Maar je stort niet in.".
Ross en Mack hadden nog 163 appartementen te verkopen in het Time Warner-gebouw. En directieleden gaven toe dat verschillende kopers bedenktijd hadden gevraagd. Een vriend van Mack, die van plan was een appartement te kopen, liet hem weten dat zijn vrouw weigerde boven de 15e verdieping te wonen. Hij was niet de enige koper die ze misliepen.
Langzaam maar zeker begon de vastgoedmarkt van de stad echter veerkracht te tonen.
In november maakte Related bekend dat er sinds de aanslagen voor meer dan 45 miljoen dollar aan appartementencontracten waren getekend, waarmee het totaal op 105 miljoen dollar kwam. Dat was minder dan de verwachtingen van vóór de aanslagen, maar desalniettemin een positief teken.
De meest gedurfde speler op de markt voor appartementen is ook terug. Eind november versloeg een groep onder leiding van Donald Trump drie andere bieders in de strijd om een contract van 115 miljoen dollar voor het Delmonico Hotel met 169 kamers, gelegen aan de Upper East Side op de hoek van 59th Street en Park Avenue. Het pand, gebouwd in 1928, werd in 1975 door William Zeckendorf Jr. omgebouwd tot appartementen en in 1991 door andere eigenaren weer tot hotel (Zeckendorf gebruikte de penthouse nog steeds als pied-à-terre).
Volgens Charles Bagli van de Times was Trumps deal een teken dat "de vastgoedmarkt niet is ingestort". Bagli merkte op dat Trump van plan was het Delmonico om te vormen tot een condo-hotel, "niet ongelijk aan" het Trump International Hotel and Tower aan de andere kant van de stad bij Columbus Circle. Trump zou het complex uiteindelijk, misschien niet geheel verrassend, Trump Park Avenue noemen.
Enkele weken na 9/11 werd Michael Bloomberg, oprichter van het financiële dienstverleningsbedrijf Bloomberg LP, verkozen tot de 108e burgemeester van New York City. De opkomst van een miljardair en technocraat tot de hoogste functie zou een diepgaande invloed hebben op de richting die de vastgoedmarkt zou inslaan.
Klein van stuk, tenger, met dunne lippen en een teruglopende haargrens, en altijd slordig gekleed, leek de nieuwe burgemeester misschien robotachtig of houterig. Toch had Bloombergs kalmte in de maanden na de grootste tragedie in de geschiedenis van New York iets buitengewoon geruststellends.
Bloomberg, die voor de aanslagen een van de favorieten was, investeerde 73 miljoen dollar van zijn eigen geld in zijn campagne, vijf keer zoveel als zijn tegenstander. Hij betoogde dat New York een ervaren zakenman nodig had om de stad weer op te bouwen, en de kiezers omarmden dat argument. Een van zijn eerste taken zou zijn om een plan te ontwikkelen voor het verwoeste Lower Manhattan.
Bloombergs voorganger, Rudy Giuliani, en de gouverneur van New York, George Pataki, hadden plannen aangekondigd om de Lower Manhattan Development Corporation op te richten om toezicht te houden op de wederopbouw van het World Trade Center-terrein.
Twee maanden later, in februari, keurde de gemeenteraad een bouwvergunning goed voor het eerste nieuwe project in Lower Manhattan sinds de aanslagen. De vergunning ging naar projectontwikkelaar Glenwood Management en de grijsharige, tachtigjarige directeur, Leonard Litwin. Glenwood was van plan een woontoren van 45 verdiepingen te bouwen met 288 appartementen, kantoorruimte en winkels op de begane grond op de hoek van Liberty Street, William Street en Cedar Street. De industrie had zich in het centrum gevestigd.
In december 2002 betrad Bloomberg de balzaal van het Regent Hotel aan Wall Street, een majestueus monument in Griekse neoklassieke stijl dat ooit de New Yorkse effectenbeurs huisvestte.
Hij nam plaats vooraan op een rotonde en sprak de zakenlieden van de stad toe, waarbij hij zijn visie voor de toekomst van het stadscentrum onthulde in een toespraak tijdens een ontbijt voor de Association for a Better New York.
Het "zieke" financiële centrum, dat 's nachts grotendeels stilviel, zou worden omgevormd tot een verzameling buurten – een levendig "stedelijk dorp" dat 24 uur per dag, 7 dagen per week open is, met woningen, scholen, bibliotheken en bioscopen, zei hij. West Street zou worden getransformeerd van een zesbaansweg tot "een met bomen omzoomde promenade, een Champs-Élysées... voor Lower Manhattan.".
Bloomberg vertelde de zakenelite dat hij een groter Battery Park en compleet nieuwe parken zou creëren boven de monding van de Brooklyn Battery Tunnel, die loopt van het Battery Maritime Building naar de South Street Seaport. Er zouden honkbalvelden, een openluchtijsbaan en drijvende tuinen kunnen komen.
Hij zag een plan voor 10.000 nieuwe appartementen ten zuiden van Chambers Street, in twee nieuwe wijken: een nabij Fulton Street en een tweede ten zuiden van Liberty Street, gebouwd rondom een nieuw park. Hij pleitte ook voor belastingvoordelen om buitenlandse bedrijven aan te trekken en voor directe transportverbindingen naar nabijgelegen luchthavens.
"We hebben decennialang te weinig geïnvesteerd in Lower Manhattan," zei Bloomberg. "Het is tijd om daar een einde aan te maken, Lower Manhattan zijn rechtmatige plaats als wereldwijd centrum van innovatie terug te geven en er een stadscentrum van de 21e eeuw van te maken.".
Het plan had een budget van 10,6 miljard dollar. Maar met 21 miljard dollar aan federale steun, 9/11-verzekeringsgelden en recentelijk goedgekeurde Liberty Bonds voor nieuwe woningen in het centrum, was het geen onrealistische droom.
"In de toekomst," verklaarde Bloomberg, "moet Lower Manhattan een nog levendiger wereldwijd centrum van cultuur en handel worden, een gemeenschap om te wonen, te werken en te bezoeken voor mensen van over de hele wereld. Het is onze toekomst. Het is het tweede thuis van de wereld.".
De New York Times merkte in haar verslag van de toespraak op dat Bloomberg slechts 20 seconden van zijn 31 minuten aan de WTC-locatie had besteed.
Dat was niet nodig. Dat gebeurde op 18 december tijdens een groot evenement in de Wintertuin, het glazen, met bomen omzoomde atrium aan de rand van het Ground Zero-terrein, waar enkele van 's werelds meest vooraanstaande architecten hun visie voor de locatie presenteerden. Het voorstel van Daniel Libeskind om vijf wolkenkrabbers te bouwen, waaronder een modern, kristalachtig middelpunt met een torenhoge structuur die de Freedom Tower zou gaan heten, werd in februari 2003 als winnaar gekozen. De funderingen van de oorspronkelijke torens zouden worden omgevormd tot een monument.
Toen de vliegtuigen neerstortten, had Kent Swig net de renovatie van zijn Bank of New York-gebouw afgerond en bereidde hij zich voor op een grote koopgolf. Na de aanslagen besloot hij af te wachten hoe de situatie zich zou ontwikkelen.
Hij had echter een grote vastgoedtransactie gedaan. In 2002 bewezen Swig en zijn vrouw, Liz, dat ze over de benodigde 100 miljoen dollar aan liquide middelen beschikten en verhuisden ze met hun twee jonge kinderen naar een duplexwoning met zestien kamers en vijf en een halve badkamer aan 740 Park Avenue, het meest prestigieuze appartementencomplex van de stad.
Elke ochtend op weg naar haar werk knikte Swig naar magnaten als Ronald Lauder, Steve Schwarzman en David Koch. Liz had haar appartement in de Upper East Side ingericht met "eigenzinnige kunst en snoepgoed in bijpassende kleuren", aldus een persbericht. In 2003 verscheen ze in een artikel in New York Magazine over hoe je een succesvol diner organiseert, samen met Diane von Furstenberg, Tina Brown en Joan Rivers.
Om de verjaardag van haar broer Billy Macklowe te vieren, stuurde Liz honderden kilo's leisteen, wilde bloemen en klimuitrusting, en serveerde ze forel gewikkeld in folie. Het menu was over een foto van een halfnaakte Billy, een bekende natuurliefhebber, die aan een klif hing, geplaatst. Swig en Liz brachten weekenden door op een landgoed van 1,6 hectare aan het water in Southampton en maakten surfvakanties naar Australië.
In de zomer van 2003 stopte Swig met wachten. Hij was tot de conclusie gekomen dat hij wellicht op zoek was naar een kans op transformatie.
Hij maakte bekend dat 48 Wall voor 96 procent verhuurd was en dat hij de lening van 55 miljoen dollar op het pand had geherfinancierd.
Swig gaf opdracht tot een onderzoek waaruit bleek dat in 2000 meer dan 34 gebouwen in Lower Manhattan, goed voor bijna 13 miljoen vierkante voet, waren omgebouwd tot woonruimte. Dit zorgde voor een nog groter tekort aan hoogwaardige kantoorruimte in kleinere gebouwen. Als hij zijn succes bij 48 Wall Street zou kunnen herhalen, zou de vraag enorm zijn.
Swig was nog steeds verbijsterd over het prijsverschil tussen Midtown en Downtown, een kloof die na 11 september nog groter was geworden.
“Ik was getuige van een enorme tragedie en dacht: ‘Ik ben hier, wat is er in vredesnaam aan de hand?’ Ik bekeek mijn bedrijfsplan en dacht: ‘Klopt dit wel? Ja.’ De perceptie is alleen maar verder verslechterd en er is niets veranderd.”.
Die zomer volgde Swig zijn instinct en kocht hij 52 miljoen dollar voor 5 Hanover Square, een 25 verdiepingen tellende kantoortoren uit 1962. Hij kondigde plannen aan om het gebouw te transformeren tot een "luxe kantoorcomplex in boetiekstijl", compleet met vernieuwde toiletten en nieuwe liften, Italiaanse travertijnmarmeren vloeren en een volledig glazen gevel. Binnen enkele weken had het gebouw al verschillende nieuwe huurders aangetrokken en was het voor 98 procent verhuurd.
In november kochten Swig en zijn partner David Burris samen met de Iraanse emigrant en diamantmagnaat Asher Zamir het in 1927 gebouwde juweel 44 Wall Street voor minder dan 200 dollar per vierkante voet.
Hij zette door en kocht het 36 verdiepingen tellende gebouw aan 80 Broad Street en een ander 25 verdiepingen tellend pand ernaast. Hij nam ook 110 en 130 William Street in bezit. Dit waren de hoogtijdagen van de subprimehypotheken, de tijd vóór de zeepbel, met lage rentes en volop krediet. Swig, die gemakkelijk gesteund werd door Lehman Brothers, had zijn slag geslagen, en meer dan dat. Toen hij klaar was, en Swig zijn assistenten opdracht gaf de binnenkomende biedingsformulieren weg te gooien omdat hij niet in de verleiding wilde komen, had hij een portefeuille van meer dan 3 miljard dollar.
'Ik kocht alles wat ik kon,' herinnerde hij zich. 'Ik begon in 2003 en kocht tot januari 2006. Ik kocht elk pand dat ik me kon veroorloven. Ik kocht gebouwen voor minder dan $198 per vierkante voet. Ik heb nooit meer dan $198 betaald. Grond werd destijds waarschijnlijk verhandeld voor $250 per vierkante voet. Dus of ik kocht de grond goedkoop en kreeg een gratis gebouw, of ik kocht een gebouw en kreeg een gratis stuk grond, maar niemand deed dat. Iedereen keek me aan alsof ik gek was.'.
"De markt was van mij," voegde hij eraan toe. "Niemand deed dit. Alles wat verkocht werd, kocht ik. Hij kocht letterlijk elk gebouw. Als er een te koop kwam, kocht hij het binnen drie dagen. Als makelaars me benaderden en zeiden: 'Hier zijn acht gebouwen, 3 miljoen vierkante voet. Kies er maar eentje uit die je bevalt', zei ik: 'Ik neem ze allemaal.'".
