'Ze zijn net Batman en Robin,' legde ik lachend uit tijdens mijn recente keynote speech op het 'Safe Subways'-forum. Het publiek lachte. Maar het gelach verstomde toen ik eraan toevoegde: 'Zonder elkaar is de één onstabiel. En wij, als belanghebbenden in de sector, moeten beslissen: zullen we de bewakers van rechtszekerheid zijn of de roofdieren ervan?'
Want net als in Gotham, breekt er chaos uit in de stad wanneer de bewakers falen.
De verwarring tussen rechtszekerheid en due diligence is een van de meest voorkomende fouten die ik in de vastgoedsector zie. Ervaren professionals gebruiken ze door elkaar. Nieuwe makelaars denken dat het hetzelfde is. Investeerders gaan ervan uit dat één van beide voldoende is.
De zaak kostte bijna 500.000 dollar
Twee maanden geleden belde een Spaanse investeerder mijn kantoor op voor gespecialiseerd juridisch advies over de aankoop van een project. Vanuit zakelijk oogpunt leek het project haalbaar: aantrekkelijke winstgevendheid, strategische locatie en een concurrerende prijs.
Maar vanuit juridisch oogpunt was het een tikkende tijdbom.
De verkoper was niet de geregistreerde eigenaar. Zijn "juridische rechtvaardiging" voor de verkoop was een simpele voorlopige koopovereenkomst tussen hemzelf en de feitelijke eigenaar. Erger nog, er was geen duidelijke datum waarop hij de grond volledig zou betalen en de overdracht zou voltooien.
En weet je wat het allerernstigste was? Dat verschillende vastgoedprofessionals dat project met dat latente risico promootten, zonder te beseffen dat dit gebrek aan zorgvuldigheid de rechtszekerheid aantast en de investeerder in gevaar brengt.
De belofte aan de investeerder was onweerstaanbaar: "U zult een aanzienlijk rendement behalen, omdat het project net van start is gegaan.".
Die investeerder riskeerde bijna $500.000 door de nalatigheid van een agent die commissie boven klantbescherming stelde.
Laten we helden definiëren
Tijdens mijn conferentie heb ik het verschil toegelicht dat elke professional zou moeten kennen:
Rechtszekerheid: Dit is de garantie die de staat biedt. Deze is vastgelegd in artikel 110 van onze grondwet. Het is niet mijn uitvinding, noch die van een jurist. Het is het wettelijke kader dat eigendomsrechten in de Dominicaanse Republiek beschermt, ondersteund door Wet 108-05 betreffende de registratie van onroerend goed en artikel 51 van onze grondwet.
Due diligence: Dit is het verificatieproces dat vastgoedprofessionals uitvoeren vóór elke transactie. Het is onze professionele verantwoordelijkheid om elk aspect van een deal te onderzoeken, te controleren en te bevestigen.
Batman is het systeem. Robin is de professional die het correct gebruikt.
Hoe ze samenwerken
"Due diligence is de manier om juridische zekerheid te garanderen bij een vastgoedtransactie. Het een versterkt het ander," legde ik uit in mijn lezing.
Rechtszekerheid geeft u de instrumenten:
- Titelregister
- Registeradvertenties
- Kadastrale zekerheid
- Niet-afdwingbaarheid jegens derden
Zorgvuldig onderzoek leert je hoe je ze moet gebruiken:
- Vraag het eigendomsbewijs aan
- Controleer op pandrechten en beperkingen
- Bevestig kadastrale metingen
- Beoordeling van lopende juridische procedures
- Contracten beoordelen
Het een zonder het ander is onvolledig.
Het geval van degenen die het perfect deden
Ik herinner me een project waarbij 90% van de woningen al vóór de bouw was verkocht en dat 6 maanden eerder dan gepland werd opgeleverd.
Juridische zekerheid gegarandeerd: grond op uw naam, alle vergunningen aanwezig, geen rechtszaken, geregistreerd contract en geen misleidende clausules.
Uitgevoerd due diligence-onderzoek: verificatie van documenten, validatie van vergunningen, bevestiging van licenties, beoordeling van contracten.
Resultaat: Zelfverzekerde investeerders, snelle verkopen, vlekkeloze uitvoering.
Batman en Robin redden samen Gotham.
Wanneer iemand faalt
Scenario 1: Batman zonder Robin (zonder preventieve juridische bescherming)
We beschikken over een robuust rechtsbeschermingssysteem. Tussen 2016 en 2024 hebben we onze score voor eigendomsrechten verbeterd van 25 naar 56 punten, waarmee we het wereldwijde gemiddelde overtreffen.
Maar het systeem werkt alleen als we het gebruiken, en wel preventief.
Ik noem zoiets als preventieve rechtszekerheid: het benutten van de instrumenten van het systeem voordat er een probleem ontstaat. Ik heb transacties gezien waarbij de eigendomsakte perfect in orde was, het juridische kader bestond, alle instrumenten beschikbaar waren, maar niemand ze gebruikte. Er was geen sprake van due diligence.
Het is alsof Batman in Gotham is , maar Robin slaapt. Misdaden vinden nog steeds plaats.
Scenario 2: Robin zonder Batman
Tijdens mijn jarenlange onderzoek naar vastgoedsystemen in andere landen heb ik markten bestudeerd waar professionals alles goed doen, maar waar het systeem hen in de steek laat.
Ik heb collega's gezien in landen waar, hoe zorgvuldig je ook te werk gaat, het juridische kader zwak is, de registers chaotisch zijn, eigendomsrechten niet grondwettelijk beschermd zijn en de regels veranderen naargelang de politieke opportuniteit.
Robin is misschien wel 's werelds beste detective, maar zonder Batmans steun stort Gotham in elkaar.
Daarom zeg ik tegen buitenlandse investeerders: het voordeel van de Dominicaanse Republiek is dat we hier Batman en Robin hebben die samenwerken.
Checklist voor jouw dynamische duo
Om deze alliantie te laten slagen, heb je het volgende nodig:
Over rechtszekerheid (Batman):
- Betrouwbaar registratiesysteem
- Gespecialiseerd rechtsgebied voor onroerend goed
- Bescherming van verworven rechten
Uit het due diligence-onderzoek (Robin):
- Verificatie van het eigendomsbewijs
- Verificatie van de juridische en fiscale status
- Kadastrale bevestiging
- Controle van vergunningen en licenties
- Beoordeling en validatie van het te gebruiken contract.
Door beide te combineren, krijg je een veilige transactie.
De realiteit die ik deelde
"Als we geen rechtszekerheid bieden in combinatie met verantwoord due diligence-onderzoek, zullen investeerders hun middelen naar andere landen verplaatsen."
Die luxe kunnen we ons niet veroorloven.
We hebben een degelijk rechtssysteem. We hebben de instrumenten. We hebben het grondwettelijke kader. Nu hebben we meer toegewijde professionals nodig die ze correct gebruiken.
Bij welk team hoor je?
Vertrouw je volledig op Batman zonder je eigen werk te doen?
Werk je als Robin zonder gebruik te maken van de ondersteuning van het systeem?
Of beter nog: bent u klaar om deel uit te maken van het dynamische duo dat investeringen beschermt, vertrouwen opbouwt en onze sector versterkt?
Want in de Dominicaanse vastgoedsector zijn Batman en Robin geen optie, maar essentieel.
En als ze samenwerken, blijft de vastgoedmarkt veilig voor iedereen.
De meningen die in dit artikel worden geuit, zijn uitsluitend de verantwoordelijkheid van deauteur.
