Oplichting komt in de minderheid, maar het maakt wel meer lawaai.
Een appartement verkopen zonder ook maar één steen te hebben verplaatst. Een project promoten zonder bouwvergunning, zonder bodemonderzoek, zonder zelfs maar een voet op het terrein te hebben gezet. Dat is de nieuwe norm op de Dominicaanse vastgoedmarkt, en we hebben het er niet genoeg over. Tegenwoordig kan iedereen met een Instagram-account en een goed gemaakte visualisatie miljoenen binnenharken aan voorverkoop, zonder ook maar één goedgekeurd bouwplan.
Het is belangrijk om deze analyse te beginnen met een verduidelijking: vastgoedfraude is nog steeds in de minderheid. Voor elke 70 nieuwbouwprojecten die op tijd en volgens de afspraken worden opgeleverd, is er misschien één die niet wordt voltooid of problemen veroorzaakt. Maar dat ene project, dat niet wordt opgeleverd, krijgt meer aandacht dan de andere 69. Het is het project dat media-aandacht krijgt, dat leidt tot rechtszaken en dat teleurstelling en wantrouwen zaait onder investeerders en kopers.
Verkopen zonder vergunning: de nieuwe gevaarlijke regel
Wat ons zorgen moet baren, is niet zozeer het voorverkoopmodel zelf, maar de manier waarop het in de praktijk wordt toegepast. Het komt steeds vaker voor dat projecten agressief worden gepromoot op sociale media, zelfs met spectaculaire afbeeldingen en aantrekkelijke prijzen, zonder dat het terrein is bouwrijp gemaakt, zonder vergunningen van de gemeente, zonder een milieueffectrapportage van het ministerie van Milieu en zonder bodemonderzoek. In sommige gevallen is er zelfs geen officieel geregistreerd bedrijf achter het project.
Hoe kan een bedrijf aankondigen dat het 100% van een project heeft verkocht zonder ook maar één steen te hebben verplaatst? Wie houdt daar toezicht op? Het gebrek aan duidelijke controlemechanismen zorgt ervoor dat wat een uitzondering zou moeten zijn, de norm wordt. En dat is waar het echte risico voor de koper begint.
Geld als lokmiddel: van het vangen van een haak in de leegte
De meeste van deze voorverkoopacties werken volgens een simpel principe: 10% tot 20% van de waarde van het pand als aanbetaling binnenhalen. Bij een appartement van RD$ 5 miljoen betekent dit dat er RD$ 500.000 tot RD$ 1 miljoen wordt overhandigd zonder enige vorm van garantie. Dat geld, in handen van onervaren projectontwikkelaars zonder financiële basis, wordt een tikkende tijdbom.
Als een project niet voldoende gefinancierd is, of als het bedrijf de noodzakelijke technische en financiële structuur mist, wordt dat geld gebruikt voor operationele kosten, reclame, grondaankoopovereenkomsten of zelfs eerdere schulden. En wanneer het moment aanbreekt om officieel met de bouw te beginnen, is het geld op. Vanaf dat moment volgen vertragingen, excuses, stilte en in sommige gevallen verdwijnt het project helemaal.
Onvermijdelijke vertragingen versus verkapte improvisatie
Ervaren bouwers weten dat vertragingen nu eenmaal bij deze branche horen. Bouwen is geen exacte wetenschap. Weersomstandigheden, materiaalschaarste, logistieke problemen of wetswijzigingen kunnen allemaal leiden tot vertragingen. Dat begrijpen we.
Maar improvisatie is onacceptabel. Veel van de langdurige vertragingen in pre-salesprojecten zijn niet te wijten aan externe factoren, maar aan een volledig gebrek aan planning. Wanneer een project begint zonder een realistische technische planning, een gestructureerd financieel schema en getraind personeel, is het gedoemd te mislukken.
Het risico wordt nog groter in combinatie met de aanhoudende kostenstijging. Volgens de Direct Housing Construction Cost Index (ICDV), gepubliceerd door ONE, zijn de gemiddelde bouwkosten sinds 2021 met 18% gestegen als gevolg van de wereldwijde inflatie van staal, cement, elektrische systemen en afwerkingen. Een financieel slecht gestructureerd project kan deze impact niet weerstaan.
Waar bevinden zich de controlemechanismen?
Gezien deze situatie is het dringend noodzakelijk om ons af te vragen: wie houdt toezicht op deze praktijken? In de Dominicaanse Republiek kan tegenwoordig praktisch iedereen zichzelf een "projectontwikkelaar" noemen, een ontwerp maken, een Instagram-account aanmaken en beginnen met verkopen zonder ook maar één wettelijke procedure te hebben doorlopen.
Noch de lokale besturen, noch de milieuagentschappen, noch de beheerders controleren of de aangekondigde projecten een juridische en technische basis hebben. En vaak worden voorlopige koopovereenkomsten getekend zonder juridisch advies, met onduidelijke bepalingen of zonder reële sancties in geval van contractbreuk.
Ondertussen blijft de koper weerloos. Er is geen duidelijke wet ter bescherming, noch een toezichthoudend orgaan met daadwerkelijke bevoegdheden om overtreders te straffen. En dat schept een vruchtbare bodem voor informaliteit en misbruik.
Het gaat er niet om de groei te stoppen, maar om deze te organiseren
De vastgoedsector heeft geen remmen nodig. Wat de sector wel nodig heeft, is orde, transparantie en slimme regelgeving. Serieuze projectontwikkelaars – en die zijn er veel in dit land – zijn niet bang voor toezicht. Integendeel, ze hebben het nodig, omdat hun reputatie afhangt van een markt die functioneert volgens duidelijke regels.
Landen als Colombia en Chili hebben regelgeving ingevoerd waarbij voorverkoop pas is toegestaan nadat het project de officiële vergunningen heeft ontvangen en de onderzoeken zijn goedgekeurd. In sommige gevallen wordt het geld van de koper zelfs in bewaring gehouden totdat bepaalde bouwfasen zijn bereikt. Dit beschermt beide partijen: de koper en de projectontwikkelaar.
Waarom kunnen we zoiets niet in de Dominicaanse Republiek hebben?
Dit raakt ons allemaal: de oproep aan de sector
Het is tijd om te erkennen dat dit geen op zichzelf staand probleem is. Dit raakt ons allemaal. Het raakt de aannemer die zijn verplichtingen nakomt, de projectontwikkelaar die op tijd oplevert, de verkoper die zorgvuldig te werk gaat, de koper die hen vertrouwt, en de commerciële en toeristische sector die profiteren van een gezonde vastgoedmarkt.
Als onderdeel van het ecosysteem hebben we de verantwoordelijkheid om onze stem te laten horen en te eisen dat er serieuze regelgeving komt. We kunnen niet langer toestaan dat improvisatie en informaliteit de geloofwaardigheid ondermijnen van een sector die van cruciaal belang is gebleken voor de ontwikkeling van het land.
Als we willen dat het vastgoedtoerisme blijft groeien, buitenlandse investeringen sterk blijven en Dominicanen in hun land blijven investeren, moeten we de sector beschermen. En dat begint met het beteugelen van de chaos en het stellen van duidelijke grenzen.
De toekomst van de sector hangt af van de geloofwaardigheid ervan
De bouwsector en vastgoedontwikkeling zullen pijlers blijven van de economische groei van het land. Maar als er geen actie wordt ondernomen, zal reputatieschade leiden tot een afname van lokale en internationale investeringen. Serieuze investeerders – of het nu Dominicanen in het buitenland, buitenlandse fondsen of lokale families zijn – moeten erop kunnen vertrouwen dat hun geld door meer dan alleen de belofte van een projectontwikkelaar wordt beschermd.
Het is tijd om beslissingen te nemen. De vraag is niet óf we voorverkoop moeten reguleren, maar hoe we dat op een intelligente en eerlijke manier kunnen doen, zodat de sector blijft groeien zonder slachtoffers te maken.
Bouwen gaat immers niet alleen over het leggen van stenen: het gaat erom beloftes na te komen. En in een land waar vertrouwen kapitaal is, is er geen waardevollere investering dan geloofwaardigheid.
De meningen die in dit artikel worden geuit, zijn uitsluitend de verantwoordelijkheid van de auteur.
