Jarenlang opereerden honderden bedrijven in de bouwsector in de schaduw van een vraag zonder duidelijk antwoord: vallen we onder Wet 155-17? Resolutie CONCLAFIT-2025-02 heeft nu het antwoord gegeven waar de markt naar verlangde en verandert het regelgevingslandschap van de sector.
Moet uw bouwbedrijf AML/CFT-activiteiten rapporteren alleen omdat in de bedrijfsdoelstelling 'vastgoed' wordt genoemd? Als u 'ja' hebt geantwoord, heb ik slecht nieuws: u had het mis. En goed nieuws: u bent er net op tijd achter gekomen.
Resolutie CONCLAFIT-2025-02 heeft een einde gemaakt aan maandenlange onduidelijkheid over de regelgeving. Niet omdat de wet slecht was opgesteld, maar omdat we deze verkeerd interpreteerden. En dat verschil, geloof me, kan je meer kosten dan je denkt.
Het probleem lag nooit bij wet 155-17, maar bij het feit dat we niet wisten hoe we die correct moesten lezen.
De vraag waar niemand een duidelijk antwoord op kon geven. Sinds Wet 155-17 ter voorkoming van witwassen van geld van kracht is, hebben veel mensen zich herhaaldelijk afgevraagd: Is het voldoende dat mijn bedrijfsregistratie "bouw en verkoop van onroerend goed" vermeldt om automatisch onder deze controles te vallen? Moet ik alle AML/CFT-controles implementeren, zelfs als mijn bedrijf alleen bouwt en nooit verkoopt?
En het antwoord dat velen gaven was: "Beter voorkomen dan genezen, doe alles voor de zekerheid.".
Die "voor het geval dat"-aanpak heeft honderden bedrijven onnodig tijd, middelen en procedures gekost. Want overmatige naleving uit angst is geen slimme preventie. Het is overregulering gedreven door paniek.
Resolutie CONCLAFIT-2025-02 heeft eindelijk gedaan wat vanaf het begin had moeten gebeuren: duidelijkheid scheppen zonder eromheen te draaien.
Wat de resolutie daadwerkelijk inhoudt (zonder het juridische jargon dat verwarrend kan zijn)
Laat ik het kort en bondig zeggen:
De resolutie introduceerde niets nieuws. Er werden geen verplichtingen ingevoerd die er voorheen niet waren. Wat de resolutie wel deed, was precies aangeven wanneer de bestaande regels van toepassing zijn. En dat maakt een enorm verschil.
Het belangrijkste punt is dit: uw bedrijfsdoel bepaalt niet of u aan verplichtingen onderworpen bent. Wat dat wel bepaalt, is uw daadwerkelijke activiteit. Het maakt niet uit wat er in uw statuten staat. Wat telt, is wat u in de praktijk doet.
Bouwt u gebouwen, maar verkoopt een ander bedrijf ze? Dan bent u niet automatisch onderworpen aan deze regelgeving.
Ontwikkelt u projecten die vervolgens door uw partners of derden worden overgedragen? Nee.
Omvat uw daadwerkelijke bedrijfsactiviteit nooit de aan- of verkoop van onroerend goed of makelaardij? AML/CFT-verplichtingen worden niet automatisch geactiveerd, simpelweg omdat het doel van uw bedrijf "onroerend goed" vermeldt.
Als u een makelaar, tussenpersoon of bemiddelaar bent die transacties faciliteert en daarvoor commissies in rekening brengt, gelden deze verplichtingen ook als u geen cent van de transactie ontvangt.
Het risico zit hem niet alleen in het omgaan met geld. Het zit hem ook in het samenbrengen van de partijen. Dit onderscheid had vanaf dag één duidelijk moeten zijn. Dat was het niet. En daarom was deze resolutie nodig.
Waarom dit niet betekent dat het systeem flexibeler wordt?
Laat me alvast vooruitlopen op wat sommigen zullen zeggen: "Ze versoepelen de controles. Ze maken het makkelijker om geld wit te wassen." Onwaar.
Wat CONCLAFIT doet, is de regelgeving afstemmen op de aanbevelingen van de Financial Action Task Force (FATF): een risicogebaseerde aanpak, geen formele.
Als advocaat met 20 jaar ervaring in het verdedigen van juridische zekerheid in de vastgoedsector, heb ik gezien wat er gebeurt wanneer regels zonder criteria worden toegepast: bedrijven die geld uitgeven aan naleving die niet nodig is, anderen die in de war raken over wat ze nu eigenlijk zouden moeten doen, en een systeem dat aan effectiviteit inboet omdat het middelen verspreidt naar plekken waar ze niet nodig zijn.
Wanneer een autoriteit iets verduidelijkt, verzwakt dat het systeem niet. Het versterkt het juist.
Het lukraak toepassen van controles verbetert de preventie niet. Het schept slechts een schijn van preventie, terwijl de middelen worden verspild. Effectieve preventie vereist inzicht in de regelgeving: weten waar het werkelijke risico ligt en de inspanningen daarop richten.
Deze resolutie kwam tot stand doordat brancheorganisaties zoals de Vereniging van Makelaars en Makelaars (AEI), de Dominicaanse Vereniging van Woningbouwers en Ontwikkelaars (ACOPROVI) en de Vereniging van Dominicaanse Trustmaatschappijen (ASOFIDOM), met technische ondersteuning van RMC – Risk Management & Compliance, de juiste vragen stelden, en CONCLAFIT hierop volwassen reageerde. Dat is wat serieuze markten onderscheidt van geïmproviseerde markten.
Wat betekent dit concreet voor uw bedrijfsvoering?
Als aannemer die zich uitsluitend met bouw bezighoudt, heeft u uzelf zojuist maanden aan onnodige procedures bespaard. Als makelaar die als tussenpersoon optreedt, weet u nu zeker waarom uw verplichtingen gelden. Als projectontwikkelaar die verkoopt, waren uw verplichtingen altijd al aanwezig en is er voor u niets veranderd.
Echte preventie schuilt niet in het opleggen van meer regels, maar in het beter toepassen van de bestaande regels.
Dit vermindert de surveillance niet. Het focust die juist. Het erkent dat niet alle activiteiten of betrokkenen evenveel aandacht krijgen. En dat doen alsof dat wel zo is, ronduit onverantwoordelijk is.
De formele vastgoedsector vormt niet het risico, maar is juist de meest strategische bondgenoot in de strijd tegen witwassen. Want als de regels helder en proportioneel zijn, is naleving geen last meer, maar een concurrentievoordeel.
De fout die we maakten (en hoe we die konden corrigeren)
Bedrijven nemen al maandenlang beslissingen over regelgeving op basis van ruime interpretaties, voeren procedures in uit angst en doen overdreven veel aan de regels "voor het geval dat". Deze aanpak heeft een prijs: het leidt de aandacht af van waar de werkelijke risico's liggen.
Als de wet goed begrepen wordt, wordt naleving eenvoudiger. En als naleving eenvoudiger is, doen meer bedrijven het goed.
Resolutie CONCLAFIT-2025-02 heeft de zaken niet flexibeler gemaakt. Het systeem is juist geperfectioneerd. Het is technischer, eerlijker en beter afgestemd op internationale standaarden en de realiteit van de sector. Want goede regelgeving draait niet om meer regelgeving, maar om intelligente regelgeving.
De vraag die je nu niet meer kunt ontwijken
Voldeed uw bedrijf aan de regelgeving op basis van zijn daadwerkelijke activiteiten of op basis van zijn bedrijfsdoelstellingen? Zijn uw AML/CFT-procedures afgestemd op het risico dat u daadwerkelijk beheert, of op een algemene interpretatie in de trant van "voor het geval dat"?
Deze uitspraak gaf u iets wat veel toezichthouders niet bieden: duidelijkheid zonder dubbelzinnigheid. De vraag is of u deze zult gebruiken om uw naleving proportioneel en effectief aan te passen, of dat u in het grijze gebied blijft van "het is beter om het zekere voor het onzekere te nemen".
Want in een volwassen wordende markt is het begrijpen van de regels geen concurrentievoordeel meer, maar een vereiste om te overleven.
Nu de regels duidelijk zijn, heb je geen excuus meer om ze niet te begrijpen.
