Het ministerie van Volkshuisvesting heeft aangekondigd dat de bouw van projecten kan beginnen zonder definitieve bouwvergunning. De vraag die niemand zich stelt: wat gebeurt er als er iets misgaat?
Enkele dagen geleden, tijdens het doornemen van het persbericht van MIVHED dat op 20 december 2025 in El Inmobiliario verscheen over de nieuwe procedure voor het starten van bouwprojecten, ontving ik een bericht van Diana Pimentel, een vastgoedadvocaat bij Echenique Group met ruime ervaring in het adviseren van projectontwikkelaars. Haar vraag was direct:
“Reyna, wie is er verantwoordelijk als dit mislukt?”
Hij zei niet "als het mislukt", maar "wanneer het mislukt".
Omdat we na 36 jaar gezamenlijke ervaring in het adviseren over vastgoedtransacties allebei weten dat in deze sector, waar de verantwoordelijkheden verspreid liggen, de uiteindelijke koper altijd de rekening betaalt.
De nieuwe maatstaf: snelheid versus duidelijkheid
Het MIVHED heeft onlangs een procedure ingevoerd waarmee projecten die worden beheerd door stadsmanagers en geïnspecteerd door particuliere technische toezichthouders, met de bouw kunnen beginnen voordat de definitieve vergunning is verkregen, door simpelweg het ministerie hiervan op de hoogte te stellen.
Het gestelde doel: wachttijden verkorten, processen stroomlijnen en investeringen stimuleren.
Het doel is bereikt: het risico van het proces is overgedragen aan de koper, zonder dat de koper daarvan op de hoogte is.
Want dit is de ongemakkelijke waarheid die Diana en ik bespraken: voor de koper die zijn droom even opzij zet, klinkt een project "in de vergunningsprocedure" precies hetzelfde als een project "met een goedgekeurde vergunning". Maar juridisch gezien zijn het totaal verschillende werelden.
Waar bevindt de koper zich in deze vergelijking?
Tijdens ons gesprek bracht Diana het scenario ter sprake waar elke vastgoedadvocaat bang voor is:
Het project start met de bouw volgens dit nieuwe schema. Een particuliere technisch toezichthouder geeft goedkeuring. De stedenbouwkundige neemt de verantwoordelijkheid op zich. De projectontwikkelaar verkoopt appartementen op basis van bouwtekeningen. De koper betaalt zijn spaargeld van de afgelopen 10 jaar.
Er klopt iets niet: een onregelmatigheid in het toezicht, een fout in de vergunningen, een omissie in de controles. De uiteindelijke vergunning onthult problemen die niemand tijdig heeft opgemerkt.
Simpele vraag: Wie is die koper die belt?
Aan de stadsmanager die "de verantwoordelijkheid op zich nam"? Aan de technisch supervisor die de inspectie uitvoerde? Aan de projectontwikkelaar die verkocht? Aan het MIVHED dat "toezicht houdt"? Aan de makelaar die de verkoop bemiddelde?
Het antwoord: Aan iedereen. En aan niemand. Want als de verantwoordelijkheid gedeeld wordt, is er geen eenduidig antwoord.
Rechtszekerheid wordt niet aan het eind opgebouwd
Dit is een principe dat geen enkele professional in de sector kan negeren: rechtszekerheid wordt opgebouwd vanaf het moment dat de koper besluit of overweegt te kopen, niet met het laatste ondertekende document.
Wanneer een project van start gaat zonder definitieve vergunning, zelfs met particulier toezicht, verdwijnt het risico niet. Het verschuift simpelweg.En die verschuiving komt uiteindelijk altijd op dezelfde plek terecht: in de portemonnee en gemoedsrust van de uiteindelijke koper.
Het probleem van verspreide verantwoordelijkheden
Een van de grootste risico's van dit plan is de verwatering van verantwoordelijkheden. De koper begrijpt de rol van stadsmanagers of particuliere technische toezichthouders niet. Voor hen is een project óf "door de overheid goedgekeurd" óf niet.
Maar de juridische realiteit is complexer:
- De stadsmanager neemt de verantwoordelijkheid op zich tijdens het beheer
- De technisch supervisor is verantwoordelijk voor de inspectie
- De ontwikkelaar garandeert de uitvoering
- MIVHED voert vervolgens inspecties uit
- De makelaar bemiddelde bij de verkoop
Ziet u het probleem? Vijf betrokkenen, vijf gedeeltelijke verantwoordelijkheden, en geen enkele duidelijkheid over wie het geld investeert.
Zoals Diana tijdens ons gesprek al aangaf (en samen hebben we 36 jaar ervaring met het adviseren over transacties): "De ervaring leert ons dat veel geschillen in de vastgoedsector niet voortkomen uit kwade trouw, maar uit lacunes in de regelgeving en de daaropvolgende interpretaties. Wanneer regularisatie wordt uitgesteld, verdwijnt het risico niet: het wordt overgedragen aan de koper."
Wat makelaars nu
Als je een project verkoopt volgens deze nieuwe regeling, krijg je ongemakkelijke vragen van goed geïnformeerde kopers (onthoud: de naïeve koper bestaat niet meer):
- "Wie is verantwoordelijk als de definitieve vergunning niet op tijd arriveert?"
- "Welke garanties heb ik als de privésupervisor een fout maakt?"
- "Kan mijn akte zonder problemen worden geregistreerd, ook al is deze zonder vergunning gestart?"
Kun je een duidelijk antwoord geven, of ga je eromheen draaien met mooie woorden?
Want dit is de waarheid: AI kan je marketingteksten schrijven, maar als de klant vragen stelt over wettelijke verplichtingen, ben jij het die het antwoord geeft. En dat kun je niet uitbesteden.
Juridische ondersteuning is niet langer optioneel. In deze nieuwe context is de boodschap voor eindkopers duidelijk: preventieve juridische ondersteuning is geen luxe, het is uw enige echte bescherming.
De vraag "wie is verantwoordelijk?" moet duidelijk beantwoord worden voordat een reservering getekend wordt, voordat een aanbetaling gedaan wordt, en voordat men zich verbindt aan een project dat gestart is zonder definitieve vergunning.
Want, zoals Diana en ik beamen, een project kan snel van start gaan, maar pas als de verantwoordelijkheden vanaf het begin duidelijk zijn, kan iedereen rustig slapen.
Versnellen mag, maar wel met glasheldere regels
Deze maatregel zou een kans kunnen zijn om de sector nieuw leven in te blazen. Maar alleen als er duidelijke mechanismen aan verbonden zijn voor:
- Specifieke taakverdeling per fase
- Compensatieprotocollen bij falend toezicht
- Verplichte garanties voor kopers in projecten met voorlopige vergunningen
- Transparantie met betrekking tot de actuele status van elk project
Zonder deze elementen versnellen we processen, terwijl we kopers kwetsbaarder maken dan voorheen.
Jouw beslissing als professional
Bent u een makelaar, projectontwikkelaar of investeerder in onroerend goed? Dan roept deze nieuwe procedure een fundamentele vraag op:
Ga je deze maatregel gebruiken om sneller te verkopen, of om op een meer verantwoorde manier te bouwen?
In de vastgoedsector geldt namelijk één waarheid waar geen compromissen voor mogelijk houden: je kunt vandaag snel deals sluiten, maar als de verantwoordelijkheden niet duidelijk zijn, krijg je morgen problemen.
Stel jezelf nu de volgende vraag: als een klant je vraagt: "Wie is er verantwoordelijk als er iets misgaat met dit project dat zonder definitieve licentie is gestart?", kun je dan concrete namen, documenten en garanties noemen?
Als uw antwoord vaag is, is het tijd om serieus juridisch advies in te winnen. Uw professionele geloofwaardigheid hangt af van duidelijke antwoorden, niet van elegante ontwijkingen.
Want onthoud: rechtszekerheid wordt opgebouwd vanaf het moment dat de koper besluit of overweegt te kopen, niet met het laatste ondertekende document. En als die rechtszekerheid faalt, is het altijd de uiteindelijke koper die de rekening betaalt.
